2023年房地产公司的采购管理与成本控制.docx

X房地产公司的采购管理与本钱控制 ： 随着经济体制改革的深入开展，采购管理的理念已有了日新月异的变化,尤其是在房地产开发企业中占到了举足轻重的地步。众所周知房地开发产企业在九十年代中后期开展的最为迅猛，众多的房地开发产企业如雨后春笋般的涌现出来，可想而知地产所带来的利润是其他任何企业都无法比拟的。然而随着国家对土地的宏观调控，出现了僧多粥少的局面，随着土地价格的上涨，利润的降低，那么X房地产开发公司能否在竞争中取胜，关键在于企业的信誉和实力。而企业的实力，来源于企业完成的工程工程能否取得较好的盈利，从而开展和壮大企业。因此，提高工程的经济效益势在必行，这就要求X房地产公司提高工程管理水平，加强经济核算，努力控制本钱，以低本钱、短工期、符合设计要求的质量，到达提高效益的目的。为了生存，为了在市场占有一己之地，开始着重于本钱控制，那么本钱控制来自于先进的采购管理理念。 关键词：房地产 采购管理 本钱控制 采购本钱 在房地开发产企业中采购管理是整个施工工程管理的重要组成局部。材料的采购管理是工程采购管理的重要组成局部，也是耗用资金最多的一个环节，它同时也是目前建筑工程本钱管理中普遍失控的环节，也是参与人员损公利己腐败产生的环节；材料采购管理的优与劣关系到了整个工程本钱管理的成败，它已成为建筑施工业对施工工程管理重点关注的领域；怎样做好材料采购管理，成为我们需要正视并亟需解决的问题。 做好采购管理，X房地产开发公司主要从两个层面着手，分别是从技术层面提高业务的执行能力和从系统建设方面创立采购的环境，并不断从这两个方面持续改进，最终收到良好的效益。 一、标准采购行为，在技术层面上提升业务能力 材料采购管理是从采购方案开始，到采购询价、采购合同签定，一直到采购材料进场为止的过程管理；这个过程中我们要重点关注经济采购量的概念是如何在实际操作应用的。 1、采购方案 编制材料需用方案。材料的需用方案一般由工程的技术人员编制，其主要依据是图示量和施工方案的选择等具体要求，编制好的材料需用方案是物资部门确定经济采购量和编制材料采购方案的主要依据，物资部门再依据采购方案确定订货点，继而签订采购合同以及进行后期的存货管理。     确定经济采购量。经济采购量就是工程一定期间材料存货相关总本钱到达最低的一批采购数量；与存货相关的本钱，是指为形成和维持材料采购管理而引起的各项费用支出，其总额随材料数量、价格等属性的变化而增减，主要由订货本钱、购置本钱、储存本钱和缺货本钱四局部构成。确定经济采购量的目的，就是使与材料有关的上述四项本钱总和到达最低；根据施工工程的一般情况，由于订货本钱和储存本钱相对较小，重点要考虑购置本钱和缺货本钱之和的最小化，最终得出一定期间的经济采购量。 编制采购方案。根据材料的需用方案和采购经济采购量的分析结果以及将要选择的合同类型编制采购方案，说明如何对采购过程进行管理；具体包括合同类型、组织采购的人员、管理潜在的供应商、编制采购文档、制定评价标准等采购方案一般由工程物资部门制定；根据工程需要，采购管理方案可以是正式、详细的，也可以是非正式、概括的，关键强调其正确性、及时性和可执行性。 2、采购询价      采购询价就是从可能的卖方那里获得谁有资格、谁能最低本钱完成材料采购方案中的供应任务，确定供应商的范围，该过程的专业术语也叫供方资格确认，获取信息的渠道有招标公告、行业刊物、专业建筑网站等媒体。 做好采购询价管理，现在需要充分利用计算机管理系统，借助网络优势，快速地浏览和获取需要的信息，从而保障采购询价管理、得到询价结果的高效率。 3、供应商确认和采购合同签订   选择供应商的主要参照条件就是在采购询价环节的评价结果，当然也要参照其他标准，如供应能力、历史信誉等。比方具体确定商品混凝土的供应商是一家还是多家，一般都要考虑不少于两家供应商，以防供应不及时导致停工风险的发生，这里就需要考虑到混凝土浇注本身需要连续性等要求。 采购合同就是在确定了供应商后，工程与供应商之间签订确实保双方履行约定的一份法律文件；在签订之前，需要对合同类型进行选择，因为不同的合同类型决定了风险在买方和卖方之间分配；工程的目标是把最大的实施风险放在供应商，同时维护对工程经济、高效执行的奖励；供应商的目标是把风险降到最低，同时使利润最大化。 常见的合同可分为以下三种：① 本钱加奖励费合同：主要用于长期的、硬件开发和试验要求多的合同；② 固定价格加奖励费用合同：长期的高价值合同；③固定总价合同：工程易于控制总本钱，风险最小；供应商风险最大而潜在利润可能最大，因而最常用。 二、遏制采购腐败，在系统建设上全面完善    现职X房地产公司的建筑工程采购的管理人员坦言：“采购腐败是防不胜防的，我做了这么多年工程，大多数工程都绕不过这道坎，从每个工程工程打第一根桩开始，自己就开始承受压力，承受内心的煎熬，形形色色的材料推销员通过各种渠道，各种方式来联系你，让你防不胜防。〞“采购腐败可谓触目惊心，在许多工程，只要你和采购粘上边，一个工程下来，几万、几十万是常有的事情，这里的名堂太多了！〞这就是现实。为寻求对这类问题的解决方案，我们需要在以下多个方面来着手去采取措施：岗位建设、人员选择、员工培训、员工绩效考核、薪酬分配制度建设和利用计算机管理系统加强监督等等。 1、岗位建设 针对采购环节，需要设置不同的岗位，是为了解决采购权力不要过分集中，需要互相制约和监督，同时又不要影响各岗位人员工作积极性。 一般来说，工程需要设置采购总负责人、询价员、合同员、采购员和库管员等五个岗位；采购总负责人全面负责材料的采购管理，依据材料需用方案和岗位目标责任本钱的管理规定等，制定并执行采购方案，协调并充分利用内部资源，最终高效低本钱地采购到所需要物资；询价员主要负责按方案探询市场中定向物资的信息，书面提供应采购负责人和采购员，同时进行文档的存档管理；合同员的职责就是管理合同文件，随时监督合同执行情况；采购员的职责更多的是具体按合同，以指定的价格和数量执行采购任务；库管员的主要职责是按标准验收材料入库，材料进场后，合理规划存放和使用，尽可能的减少储存本钱，做好库房的管理。 岗位设置的多少也不是一概而论，要以工程的大小和施工时间的跨度等实际情况而定，最终目的就是把事情做好，建立好内部岗位间的权利制约机制。 2、人员选择 采购管理中人是主体，其它要素那么是被动的，所以各岗位人员的选择标准，需要具备以下综合素质：具备一定的专业能力和沟通能力、具有法律意识、清廉等，还要尽量防止工程最高管理者如工程经理的直系亲属担当采购总负责人。专业能力不仅包括对所负责的材料属性有一定的认识，还要对材料管理的流程有一个清晰的思路；清廉的素质，对经常与花钱打交道的采购人员来说尤其重要，虽然在内部管理各个环节上采取了种种措施，但对一线的采购人员来说，还是不可防止地遇到供应商主动提供的种种诱惑，怎样防止诱惑背后的陷阱设置，就需要采购人员本身要具备清廉的素养和法律意识等等。 3、员工培训  对采购各岗位人员的培训包括：业务培训、法律常识培训、公司制度培训等等。业务培训重在提高业务能力，比方采购的流程管理、采购经济采购量确实定方法、如何在新形势下做好采购询价等等；同时要多走出家门了解市场行情，X房地产开发公司就经常性组织各部门员工到外面去参观一些建材展览会、房产展览会，并同业内房地产企业相互交流工作经验。而法律常识培训和公司制度培训那么重在在环境上约束非正常行为，清楚和明确采购腐败的风险本钱，加强廉政建设的教育。 4、绩效考核和薪酬分配制度建设    公司对各岗位成绩进行考评，引进和制定科学的管理方法即绩效考核的标准是非常重要的，它可以不断促进采购管理的各环节的持续改进，对有效的工作给予肯定和鼓励，对其他一些非增效工作就给予客观性的评定；目前在私营房地产开发企业采购管理中这方面的差距普遍存在，可以说是一项空白。相反在国有房地产开发企业中已开始应用，南京市建设开展总公司是南京外乡国有企业，面临众多外来地产大鄂的竞争，及时改变战略方针，不在采用一贯的大锅饭方针，通过 绩效考核和薪酬分配制度建设，充分调动了员工的工作积极性，使得员工有了压力，有了紧迫感，同时作为企业的一员有了更多的责任感。 本钱管理的过程包含了七个环节的管理，分别是本钱预策、本钱决策、本钱方案、本钱控制、本钱核算、本钱分析和本钱考核；其中的两大核心内容是本钱分析和本钱考核。决策和方案阶段可有针对性地将采购各岗位目标责任确定下来，再通过强调岗位目标责任制，考核本钱降低率等手段，对做好其他环节的管理如本钱控制、本钱核算和本钱分析都会收到明显的效果。目前在上海的某知名施工企业已经成立了本钱筹划部，其实质意义也是重在前期确定本钱责任目标，以便为后期做科学的绩效考核提供依据、奠定根底。 5、利用计算机管理系统，加强监督     作为本钱管理中心的工程部与作为利润控制中心的公司空间距离往往相差较远，假设沿袭过去每月呈交报表来汇报和反响工程运营状况，公司又不可能随时到现场跟踪工程运营，对于目前需要及时获取信息即时做出决策的环境来说，不充分借助计算机管理系统是很难到达上述要求的；而采用计算机管理系统，进行过程的监督控制，而非仅对结果关注，对公司而言也可以随时关注和监督整个工程的运行状况。 三、加强本钱控制，在材料本钱上抓住重点 房地产开发企业只有建立了先进的采购管理体系后，才能更好的做好本钱控制，如何做好本钱控制呢，众所周知一个工程工程从建设到完工，材料费是构成工程本钱的主要工程之一，在工程本钱中占很大比例。 由于建筑产品自身的特点及市场等因素所致，工程工程所需的材料品种规格多样化，供应渠道多元化，除大宗材料按承包合同由建设单位按预算价格供应以外，其余材料均需施工单自行采购，而水电工程施工地点又远离城市，招、投标市场的不标准性及预算定额的滞后性，导致材料费用管理的复杂化。所以在保证工程质量的前提下，合理、节约地使用各种材料，控制材料费用，对于减少流动资金的占用、降低工程本钱具有很现实的意义。这里的控制是指全员、全过程、全方位的控制，而不是一味机械地实行管、卡、压，相对而言，对本钱的控制比其他经济要素主动性更大，它最直接的结果就是可以降低本钱，因而在经济管理中处于核心地位，而材料费用的控制又是重点之重点。在此拟以四个方面对材料费用的控制进行分述。  1、材料供应方案的编制 施工单位在施工过程中，为了使材料供应与需求相适应，需要编制材料供应方案。 材料供应方案编制要经过的步骤：技术部门按施工方案及施工预算，提供年、季、月工程工程、工程量、投资方案及单项工程年、季度需要主要材料明细表，同时提出三大材节约指标及措施；工程所需的特殊材料和专用工具应由技术部门协助各承包单位按工程任务书提出方案，年初或季初交物资部门备料；物资部门根据各承包单位提出的需用材料方案，在充分利用库存物资的根底上，做好物资平衡工作，及时编报材料采、订、购方案。材料方案供应量的计算公式为： 材料方案供应量＝材料需要量＋期末库存量－期初库存量     由于期初库存量是的，问题的关键是要确定方案期的材料需要量和期末库存量。 １）方案期材料需要量的制定 由于目前的水电建筑市场发育不完善，而工程的中标价格却是按市场的供求关系形成的，套用的又是旧的定额，尽管经过十余年的不同程度的调整，但预算本钱仍很难反映社会建筑业生产经营管理水平，所以根据技术组织措施方案，制定降低本钱方案是十分必要的。由于材料费属于变动本钱，所以在方案本钱的根底上按不同工程量水平制定弹性本钱也是比拟容易的。     材料需要量是方案期内保证施工正常进行所必须消耗的材料数量，它的计算公式为：     材料需要量＝方案工作量x方案消耗     材料需要量确定的准确与否，直接影响材料供应方案的质量，必须做好各项根底工作。     ２）方案期末材料储藏量的制定     由于材料供应与需求之间存在着时空的差异，所以在客观上形成