2023年农村土地转建设用地征用程序.docx

农村土地转建设用地征用程序 2023年8月14日星期日 农村土地征用程序 根据法律法规规定，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤： 【第一步】 农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度方案。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 规划必须符合原国家土地管理局发布的土地利用总体规划编制审批规定（国家土地管理局令第七号）的要求。 如该建设工程列入国家国土资源局编写的限制供地工程目录，那么地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。 如该建设工程列入国家国土资源局编写的禁止供地工程目录，那么在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设工程用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。 【第二步】 确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设工程可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设工程的选址意见书。用地单位应按规定缴纳选址规费。 其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征 地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。 【第三步】 用地单位持该选址意见书向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发建设工程用地预审报告书。 建设工程用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的工程，如需对土地用途、建设工程选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。 建设用地单位申请预审，应当提交以下材料： 1.建设工程用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）； 2.预审的申请报告，内容包括：拟建设工程根本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案； 3.需审批的建设工程还应提供工程建议书批复文件和工程可行性研究报告。工程建议书批复与工程可行性研究报告合一的，只提供工程可行性研究报告。 如建设工程涉密军事工程或是国务院批准的特殊建设工程用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。 国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。【第四步】 用地单位凭建设工程用地预审报告书向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用； 环境保护部门根据中华人民共和国环境保护法和（86）国环字第003号建设工程环境保护管理方法对建设工程进行审批。 某些建设工程，还需要报劳动行政部门依据建设工程（工程）劳动平安卫生预评价管理方法予以审批。 【第五步】 用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出工程用地的正式申请。 【第六步】 国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度方案，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。 能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的工程，在国务院关于投资体制改革的决定（国发"2022"24号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家开展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设工程，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设工程，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设工程确需占用根本农田的，必须报国务院批准。 其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，那么不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有 农用地的，不需拟定征地方案。 以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院 1.国务院批准的建设工程；天下房地产法律效劳网2.国务院有关部门和国家方案单列企业批准的道路、管线工程和大型根底设施建设工程； 3.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型根底设施建设工程； 4.在土地利用总体规划确定的直辖市、方案单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用年度方案分批次用地。 5.需要征用根本农田的； 6.需要征用根本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 7.需要征用其他土地超过七十公顷的。 【第七步】 由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。 其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位开工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。 国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。 征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。 征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城XX县区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍〞。这里的“该耕地〞，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍〞中的“该耕地〞，那么是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。 【第八步】 国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和建设用地批 准书，被征地单位应在规定的期限内交出土地。 其中，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的，经批准办理了农用地转用手续后，国土资源局可直接发出用地文件。 城市分批次建设用地和单独选址建设工程用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂，接受社会的监督。 【第九步】 被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。 但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，那么必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。用地单位只有中标，才可获得该国有土地的使用权。 国有土地出让成交签订国有土地使用权出让合同时，必须将规划设计条件与附图作为国有土地使用权出让合同的重要内容和组成局部。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准前方可实施。天下房地产法律效劳网【第十步】 签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正 获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设工程的相关审批手续予以施工建设。 其中，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种；1年以上未开工建设的，按照省级规定缴纳闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准，县级以上政府会下达收回国有土地使用权决定书，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书，即无偿收回土地使用权，并交由原农村集体经济组织恢复耕种 其中，国有土地使用权出让的受让方在签订国有土地使用权出让合同后，应当持国有土地使用权出让合同向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设工程选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对国有土地使用权出让合同中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设工程选址意见书和建设用地规划许可证。 【第十一步】 如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和国有土地使用权出让合同的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持国有土地使用权转让合同、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。 农村土地征用补偿标准 方法第二十二条国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费，标准如下： 一、土地补偿费1.征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值（下同）的六倍计算； 2.征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算； 3.征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算； 4.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算；房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿； 5.征用无收益的非耕地，一般不予补偿。 二、青苗和附着物补偿费1.青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购； 2.房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿；违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿； 3.农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、播送、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。 三、安置补助费1.征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的三倍；征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征 地单位，征用每亩耕地安置补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高不得超过年产值的十倍； 2.征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算； 3.征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。 四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超