2023年xIT集团资产证券化融资的可行性研究.docx

某IT集团资产证券化融资的可行性研究 林璐瑶 （摘 要）资产证券化的出现，使更多的企业增加了融资渠道选择。通过有效整合企业现有资产，降低了企业重资产的比例，增加了企业现金流量，对盘活企业资产起到了重要作用。在进行资产证券化的同时，应注意信用增级以及风险隔离。本文通过对具体案例的分析，模拟运用资产证券化的手法，最终实现增加现金流的目标。 （关键词）资产证券化;资产重组;风险隔离;财务管理 doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2023.08.077 （中图分类号）F832.51（文献标识码）A（文章编号）1673-0194（2023）08-0-02 1     资产证券化的概念 目前，我国对资产证券化的理解公信度最高的说法是：从概念上看，资产证券化是针对企业目前的资产进行重组和管理，通过一系列信用增级措施，到达符合投资者需求、投资者信用登記、期限支付方式等手段，以收入凭证形式存在的资产状态。国外学者对资产证券化的定义大致有以下4个方面：一是从信用匹配的角度，研究学者加德纳认为，资产证券化实际上就是借款人、存款人以金融市场匹配信用等方式为根底所设置的一种工具和手段;二是从资产转换的角度，美国证券交易委员会将资产证券化定义为通过金融融资方法，使原始收益性资产实现证券资产转化;三是从金融开展的角度，花旗集团董事长约翰·利德等人认为，资产证券化就是一种改变传统债务金融模式，转变为高效率、低本钱金融模式的资产形式;四是是从产品技术的角度，学者恩德尔和弗兰克·法博兹认为，资产证券化是一种资产转换为有息证券的过程。 2     资产证券化运作的理论根底 2.1   资产重组原理 资产重组实际上是资产证券化发行者的首要步骤，资产重组最核心的价值是在保证满足法律法规的背景下，采取一定的措施，分解原有的资产结构，以此满足企业实际需求，通过有效重组和整合，使目前的资产结构满足证券化根底资产配置的需求。 2.2   风险隔离原理 从资产的角度看，风险和报酬是相互对应的存在，个人在承受资产高风险的同时，将获得丰厚的资产投资回报。与此同时，资产权属在转移时，风险和回报是相互并存的，但是都从原始所有人向当前所有人手中转移。 2.3   信用增级原理 原始权益人进行资产证券化，实际上就是保证企业在后续的经营期间具有足够的资金支持，投资者活泼自有资产，实际上就是通过变现自有资产，用于投资回报率更高的工程，以期在后续的投资活动中增加现金收入，并逐渐收回投资本金。 3     某IT集团自有楼宇经营现状 2023年，某IT集团实现71.7亿元的营业收入，与2023年相比，增长幅度是0.55%;抵扣公司2023年度合并财务报表的异常数据，公司能实现2.3%的同比增长率;在净利润方面，公司在2023年期间下降89.6%，净利润总额仅有1.1亿元;在每股收益方面，IT集团与2023年相比下滑89.63%，每股收益仅有0.09元;在抵扣局部非经常性损益以后，实现净利润 1 118万元;与2023年相比，下降幅度在95.27%左右。假设抵扣相同会计周期内多个子公司对集团公司利润的影响，归属于上市企业股东的净利润与2023年相比下滑20.56%。 截至2023年12月，某IT集团楼宇出租情况如下：广州市已出租面积21 530平方米、上海市紫竹高新技术开发区已出租面积8 900平方米、上海市张江国家自主创新示范区门户网已出租面积3 067平方米、南京市已出租面积10 262平方米、北京市海淀区一期大楼已出租面积2 555平方米、北京市海淀区二期大楼已出租面积10 262平方米、天津市已出租面积10 262平方米、沈阳某园区已出租面积17 730平方米。根据2023年统计数据看，2023年收入的租金总额为6 518万元，相较2023年3 830万元的总租金收入增长了70.18%。其中租金总收入包含房租收入，支付的水电费、物业费、税费等，2023年需要支出总费用2 180万元，2023年需要支出总费用1 120万元。总体算下来，2023年房租的净利润4 338万元，2023年房租的净利润2 710万元，净利润上涨60%。 4     某IT集团自有楼宇租赁存在的问题及成因 某IT集团楼宇租赁共涉及5个部门共同管理，管理较分散，往往一件事情需要多个部门共同协调，延长了事情处理的时间。因没有专门负责的部门会导致合同出现问题互相推卸责任，无法更好地解决。其中，导致某IT集团自有楼宇租赁收入不高的原因主要分为以下几点。 4.1   财务管理制度和内部控制制度不健全 企业内部财务管理制度缺失，并不重视财务管理工作。集团内部并未建立完整的内部控制制度，在内部控制时也没有形成广泛的覆盖面，无法满足企业不同工作领域、环节的需求，与“账钱分管〞的财务管理原那么背离，集团内部现金、账簿管理非常混乱。 4.2   盈利模式过于单一 集团筹资困难，资金严重缺乏;负债过度，融资程度偏高、风险系数大。此外，集团本身属于民营企业，受制于政府部门的干预和影响，并不关心贷款相关事宜。 4.3   多部门管理租赁情况的内部控制方法不恰当 在楼宇管理上采取了本地行政负责本地楼宇的方式，并非集团总部统一管理。由于管理模式及管理要求不同，导致客户的体验感有所不同。同时，各地租户产生房租问题时，多由当地行政自行解决，并不上报总部。 5     某IT集团的融资情况及分析 目前，某IT集团的融资渠道主要分为以下4种，即“银行贷款〞“股票债券〞“扶持基金〞“其他资金〞。就融资比例以及集团特性而言，某IT集团其他资金的融资比例较高。根据某IT集团的企业年报来看，因为集团属于多个子公司共同运作的体系，所以在业务范围方面相对广泛，导致整个集团2023年的收益下降明显。同时，集团在未来的开展中，不仅正常业务需要资金，新开展的公司及业务也需要大量资金支持，集团融资迫在眉睫。 6     某IT集团自有楼宇资产证券化分析及风险控制 6.1   建立资产池，设置专业管理组织 发起人对资产进行证券化整合，建立资金池。特殊目的载体需要与发起人建立合同关系，并在合同中说明把资产池资产授予特殊目的载体，这样的资产处理方式对企业现金流量可进行有效评估，也可以根据历史发生的数据进行价值预判。如果特殊目的载体属于信托类金融产品，那么资产就属于信托财产类型;如果特殊目的载体属于公司形式，那么资产就属于特殊目的公司资产。 6.2   外聘中介机构，完善信用评级工作 基于证券评估公司关于IT集团资产证券信用状况的评估，交由评级委员会对客户信用等级进行评定，所方案的集团作为优先资产，支持证券信用等级属于“3A〞级。通过信用等级评定，将有利于解决IT集团预期回报的兑付问题，本金在约定的时间范围内可满足全额支付的要求，降低企业面临的违约风险。 6.3   后续管理 专项方案实施期间，根本资产回收资金由原始权益人收缴，之后由工程公司授权的收缴账户监管银行从收缴账户转入监管账户。管理者、托管银行需要单独对资产进行管理和监督，并对资金进行明确方案。管理人员需要保证专项资产的合理使用，并保持“自有资金〞“客户委托资金〞“方案委托资金〞的独立性。 6.4   租金收入波动风险及其控制措施 某IT集团资产证券化实施期间的现金流主要来自根底资产资金池所产生的租金收入。在这种情况下，如果承租人对其应尽的租赁业务表示拒绝，或者由于其他不可抗力事件导致租金不能有效收取，那么本次资产支持证券资产池产生的现金流可能会受到干扰，导致该资产支持证券的收益无法确认。因此，集团要与租赁人签订租约合同，清晰约定证券化开始租赁时间以及租金的支付方式。 6.5   专项方案无法如期退出风险及其控制措施 由于在资产证券化结束以后，特殊目的载体将通过在二级市场出售的方式处理所拥有的资产或者通过出售股权的方式获取最后的经营收入。但是，市场环境是变化的，所出售资产的价格可能受多方面因素的影响。假设市场成交状况低迷，出售价格不理想，就意味着原始权益人可能遭受利益方面的損失，同时，也可能使资产池未来可预期的现金流发生变化。 7     解决某IT集团自有楼宇租赁存在问题的对策 7.1   建立统一的财务管理体系 针对集团自有楼宇对外租赁业务所设置的管理团队，可专门配备税务、财务、核算、法务、经营和行政管理人员，标准管理流程。根据公司的整体战略，分析整体的费用情况，制定详细可执行的对外出租战略，在提高对外出租经营收入的同时，对本钱进行管理。在不降低用户体验感、保证正常办公的同时降低本钱支出，提高净利润点。同时，储藏对外租赁经营的储藏金，支出预算外的执行费用。 7.2   加强自有楼宇的租赁管理 目前，某IT集团目前自有楼宇管理较分散，没有统一的管理标准。可以将各地楼宇的管理权交由总部统一处理，制定管理标准文件，交由对外租赁专项管理团队整体管理，定期巡查各地楼宇执行情况，对执行不好的地区全集团通报处理。 7.3   建立专项组管理租赁收入的现金流 某IT集团原有的租赁收入均直接进入集团统一账户中，此现金流资金归集团统一调配。在这种财务政策下，对外租赁的收入将有很大一局部被用于集团其他工程的工程资金中，不利于租赁业务未来的开展。建议成立专门的银行账户，以工程收入管理工程，即专项资金专用，并由对外租赁管理团队的财务人员对此笔资金做详尽的规划方案，明确资金的用途以及收益利润点，分析规划方案的可行性。 7.4   改善租赁及效劳环境 在现有效劳及环境的根底上，组织对外租赁管理团队人员参观学习其他集团对外出租的自有楼宇的效劳标准及环境，在可操作的范围内，改善高标准企业，以到达提高房租单价和保存租赁客户的目的。同时，定期回访客户，对客户提出的要求进行研判，如果确实是集团效劳管理问题，那么应及时制定妥善的解决方式，针对客户提出的疑问和标准，在有限的时间内解答，寻求适宜的解决方案。 7.5   加大招商宣传力度 截至目前，某IT集团招商的重点都在关联企业、合作企业或者科技企业，招商局限性较大，且倾向于整层或者整栋租赁，加大了招商难度，时常存在整栋楼只出租了20%，其他的都处于长期闲置状态，且有其他公司询问时出现并不出租的情况。针对此类现象，在加大招商宣传力度的同时，通过多媒体等渠道宣传楼宇招租政策，放开招商条件，欢迎其他公司进入。支持零星办公室的租赁模式，对此类租户提高租赁单价，缩短合同时限，到达加强管理的目的。