2023年住改商厉害关系保证书.docx

住改商厉害关系保证书 篇一：住改商承诺书 承诺书 尊敬的各位业主： 我们已取得XX县区火炬开发区（以下称“该室〞）业主的同意，将该室作为商务办公场所使用。为取得各位利害关系的业主同意，现我们承诺，仅将该室作为商务办公场所使用，不干扰各位业主生活起居，并遵守国家法律法规及物业管理规约的规定。 特此承诺。 XX县区（筹） 法定代表人： 年月日 以下各位利害关系业主签字同意将该室作为商务办公场所使用： 业主： ： 所在小区物业管理公司意见（对厉害关系业主进行回访确认）：篇二：论“住改商〞与未经利害关系业主同意的救济方法 论“住改商〞与未经利害关系业主同意的救济方法关键词：区分所有建筑物住改商相邻关系利害关系业主救济 内容提要。“住改商〞应当经全体利害关系业主同意，并且同意的方式应采用明示的方法。未经利害关系业主同意的“住改商〞，利害关系业主可以行使物权请求权和侵权请求权。将区分所有建筑物的住宅改变为经营性用房（“住改商〞），除应遵守法律、法规以及管理规约外，另外一个非常重要的条件就是利害关系业主同意。由于“住改商〞属于区分所有建筑物的相邻关系范畴，利害关系业主应当按照相邻关系进行判断，超出容忍限度受到损害的业主是利害关系业主，本栋建筑物内的业主属于利害关系业主，其他业主主张利害关系的那么需要举证证明。 我国物权法对此进行了原那么上的禁止，第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。〞物权法的这一规定说明，“住改商〞行为的合法性需要满足两个条件：第一，遵守法律、法规以及管理规约；第二，应当经有利害关系的业主同意。因而，对于“经有利害关系的业主同意〞的理解成为“住改商〞问题的关键，其中涉及以下几个问题：一是，利害关系业主应当如何判断。二是，应当经全体利害关系业主同意还是大多数利害关系业主同意。三是，如果未经利害关系业主同意，法律后果如何。近期公布并生效的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释对这些问题进行了规定，对于司法实践具有重要的指导意义，但是从理论的角度对于“住改商〞中的利害关系业主同意进行深入分析，仍然必要，本文结合司法解释的规定展开具体分析。 区分所有建筑物“住改商〞就是将区分所有建筑物中的某专有局部由住宅改变为经营性用房，是建筑物区分所有权中的重要问题。区分所有权人对其专有局部应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，是得到一致肯认的通行观点，专有局部的用途由规划法事先确定，不得随意更改，将专有局部的用途从住宅改变为经营性用房会影响其他业主的居住环境和品质，因此日本、瑞士、俄罗斯和我国台湾地区或者间接或者直接禁止“住改商〞[1]。 一、“住改商〞的性质 “住改商〞的性质对于利害关系业主相关问题的理解具有重要意义，尤其是对于应当经全体利害关系业主同意还是大多数利害关系业主同意的判断会产生直接影响，因此首先对于“住改商〞的性质进行分析。 建筑物区分所有权是一复合的所有权，包括专有权、共有权和管理权，而建筑物区分所有权表现出的法律关系那么更加复杂，一般认为，表达为三种具体的法律关系，这就是相邻关系、共有关系和团体关系[2]。相邻关系，是指各区分所有权人因其专有局部相互间形成权利的延伸和限制的关系。一个业主对特定的专有局部与相邻的其他业主的专有局部，必存在相互间的相邻关系。而且建筑物区分所有是一个立体相邻关系，其上下左右前后都可能构成相邻，较一般的相邻关系远为复杂。共有关系，是指区分所有权人对于建筑物大门、楼梯、走廊和屋顶等局部共有之权利义务关系。建筑物区分所有之共有关系因其使用上与性质上的不可分割，与一般共有有所不同，且应永远保持该共有状态。团体关系，是指全体业主作为一个整体，形成一个团体，这就是业主大会，业主大会的各个成员就是业主，就是共同管理权的根底[3]。 考查“住改商〞问题的性质也就是要看一下它是属于建筑物区分所有权中的相邻关系，共有关系，还是团体关系，笔者认为，“住改商〞属于相邻关系，理由如下： 第一，“住改商〞不属于共有关系。共有关系所针对的是建筑物区分所有的共有局部，而“住改商〞的问题涉及的是业主对于自己专有局部的使用，与共有局部无关，因而很明显 “住改商〞超出了因居住产生的正当妨害那么可认为超出了容忍限度。因为作为生活居住目的的区分所有建筑物，因为居住用途产生的正当的生活上的阻碍，属于相邻业主应当容忍的范围，而将其用作商业用途产生的阻碍，从其性质和严重程度上来说，都超出了这一正当妨害，属于超出了相邻业主的容忍限度。超出容忍限度的妨害会给相邻业主造成侵害，表现为生活质量或者房屋价值的降低。 （二）司法解释对于利害关系业主的明晰界定 传统的相邻关系限于物理上的通行、排水等事项，因此相邻关系人具有明确的空间上的标准可以判断，但是区分所有建筑物的相邻关系比较复杂，除了传统相邻权的内容之外，还有不可量物的侵入等因素。“住改商〞的问题涉及多种无形的妨害，因此对于利害关系业主的判断存在很大的困难。在确定利害关系业主的具体范围时，我们应注意：判断是否属于利害关系业主，应当从相邻关系理论出发，考虑形式和程度等多个标准综合确定，而不能不加区分地确定利害关系业主，全体小区的业主不能必然地成为利害关系业主。 利害关系业主是因“住改商〞房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的相邻业主。房屋价值受到不利影响是指由于住改商行为使得其他业主的房屋价值减损，比方有业主利用住房开设餐馆，排放的油烟熏黑了临近业主的住房，排放的污水渗透进入其他业主的住房，对建筑物本身造成了损害；还有是由于商业经营活动使得相邻业主的房屋不适宜居住，使得房屋的市场交易价值大打折扣，这些都属于房屋价值受到不利影响的情况。生活质量受到不利影响是指由于商业经营活动使得其他业主的日常生活受到不利干扰，比方噪声干扰、粉尘干扰等不可量物干扰，使得其他业主的休息、健康受到影响；还有对于周围环境的破坏，以及一些低俗的商业活动的经营，对于其他业主的精神以及内心安宁造成困扰。这种不利影响包括已经造成的，还包括尚未造成但是将来可能会出现的。 但是由于实际案件往往比较复杂，不同的商业经营行为其产生的超出容忍限度的妨害的影响空间范围大小也有所不同，因此区分所有建筑物专有局部的商业利用的利害关系业主范围很难具体予以判断，司法解释按照社会通常情况认定本栋建筑物内的其他业主为物权法第77条所称“有利害关系的业主〞，也就是说，认定本栋建筑物内的其他业主基于相邻利益而因为住房改变为商业用房而受到的妨害超出了容忍限度，造成了侵害，房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。而本栋建筑物以外的业主，由于空间距离比较远，法律推定“住改商〞对其造成的妨害在其容忍限度之内，如果他们要主张“住改商〞对其的妨害超出了容忍限度，存在利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 （三）利害关系业主的适当扩张理解 虽然业主这一概念已经将物业使用人排除在外，但是如果对于区分所有建筑物进行实际使用的是非业主的物业使用人，那么因为“住改商〞受到影响的是物业使用人而非业主。依据相邻关系理论，相邻关系调整相邻不动产使用过程中发生的法律关系，该关系产生于不动产空间和地理位置上的邻接，与到底是谁在使用不动产无关，相邻权利人不限于不动产的所有人，使用人也包括在内。而且物业使用人承担了与物业使用相对应的义务，根据权利义务相对应原那么，他们的权利也应当得到维护，因此物业使用人也是利害关系人，对于“住改商〞享有同意权，应当征得他们的同意。 三、利害关系业主的同意规那么 （一）应当采用全体利害关系业主同意的规那么 对于利害关系业主的同意规那么，司法实践中有采用利害关系业主多数决的原那么，认为“住改商〞只需要征得多数利害关系业主同意即可。本文认为这种观点是不正确的。物权法关于业主多数决的原那么仅仅针对业主大会的决议，采用了专有局部面积比例和业主人数比例相结合的原那么。应当注意的是，业主大会决议的事项是关于共有和共同管理的重大事项，属于区分所有建筑物的团体关系。而住改商不是业主大会共同决议的团体关系，属于相邻关系，而 如果满足了上述要件，物权人就可以请求相对人排除妨害，恢复物权的圆满状态。业主作为建筑物区分所有权人，对于专有局部享有专有权，对于共有局部享有共有权，住宅改变为经营性用房对于专有局部和共有局部造成的损害，利害关系业主和物业使用人作为物权人可以主张排除妨害。 （二）消除危险请求权 消除危险请求权，是指物权可能遭受侵夺占有以外的方式的妨害时，权利人享有的请求消除妨害可能性的权利。消除危险请求权的构成要件包括如下几个： 第一，物权有受妨害的可能。例如，业主甲因为商业经营需要，对其专有局部进行改建，需要增加新墙，并已着手进行，虽然增建新墙的行为尚未对于楼下业主乙造成现实的妨害，但是该新墙一旦建筑完毕，必将对于业主乙的房顶产生严重损害，在此情况下，乙可以向甲主张消除危险请求权。至于何为“妨害的可能〞，我们认为应当采用“社会一般观念〞说，按照此种观点，妨害是否可能的判断，不必要求妨害曾经发生过，而应当结合各种相关事实，依据社会一般观念决定是否有“妨害的可能〞。因此，妨害曾经发生过，只能作为认定妨害再次发生可能性的因素来考虑。 第二，可能发生的妨害具有违法性。与前面相同，此处的妨害必须具有违法性。只不过，此处所 说的妨害的违法性，是指可能的妨害是违法的，而非现实的妨害是违法的。 第三，请求权主体是物权人。但凡其物权的圆满状态有可能遭受妨害的物权人都可以行使该项权利。利害关系业主和物业使用人都可以作为请求权主体。篇三：住宅改商用承诺书 承诺书 尊敬的各位xx大厦业主： 我们已取得XX市xx大道xx号xx大厦xx室（以下称“该室〞）业主的同意，将该室作为商务办公场所使用。为取得各位利害关系的业主同意，现我们承诺，仅将该室作为商务办公场所使用，不干扰各位业主生活起居，并遵守国家法律法规及物业管理规约的规定。 特此承诺。XX市xxxxx（筹） 法定代表人： 年月日 以下各位利害关系业主签字同意XX市xxxxx（筹）将该室作为商务办公场所使用：xxxxx室业主 xxx xxxxxxxxxxx 第9页 共9页