2023年物业管理投标书文件.doc

物业管理投标书文件 正本 xx物业小区 投 标 文 件 二○xx年十一月 xx招商局物业管理 目 录 第一节 概 述 1 一、xx小区项目：1 二、公司概况 1 三、公司优势 2 第二节 物业管理总体设想 3 一、实施综合治理，复原一个清洁的xx小区。 3 二、健全、完善保安系统。 3 三、逐步改良绿化环境，建造一个舒适的优美小区。 4 四、以人为本，实施人性化管理，塑造xx小区形象。 4 第三节 拟采取的管理方式及工作方案 5 一、管理体制 5 〔二〕xx小区管理处组织管理架构 5 二、监督约束机制 6 三、鼓励机制 7 四、管理工作的控制方式 7 一、接管管理工作方案 8 二、正常期管理工作方案 8 第四节 管理人员的配备及培训 10 一、管理效劳人员的配备 10 二、管理效劳人员的培训 11 第五节 管理规章制度的建立 15 一、公众制度 15 二、内部岗位职责 16 三、内部行政管理制度 16 四、工作流程 17 五、员工工作岗位考核及奖惩 17 第六节 物业管理报价文件及经费收支测算 19 一、投 标 报 价 文件 19 二、物业管理经费收支的根本原那么 19 三、日常物业管理费及开办费测算 19 四、“两金〞的管理与使用 20 第七节 住宅区档案的建立和管理 25 一、档案的接管 25 二、档案的管理 25 三、档案的运用 26 第八节 各类经营管理效劳指标的承诺 28 一、管理经营指标承诺及拟采取的措施 28 二、管理效劳指标承诺及拟采取的措施 28 第九节 设施设备、保洁效劳实施方案 34 一、保安管理设想 34 ★ 设备管理方案 39 一、工作职责 39 二、设备的接管、验收 39 三、建立健全规章制度 41 四、设备运行管理和维修效劳 41 六、节能和节约维修费用 50 ★ 清洁效劳方案 52 第十节 便民效劳及特约效劳 59 一、我们的效劳理念 59 二、日常效劳措施 59 第十一节 社区文化 62 一、社区文化目标 62 二、社区文化设想 62 第一节 概 述 一、xx小区项目：xx小区总建筑面积81,170平方米，住宅面积65837.68平方米，共建有557户。 二、公司概况 xx招商局物业管理主要从事住宅、大厦物业管理和效劳以及装饰装潢和商品经营。公司在物业管理效劳上建立了一整套科学化、标准化、标准化的管理和经营体系。公司以品牌开展为起点，不断探索经营管理新路子，崇尚业绩、注重工作改良的考核—鼓励制度，使公司全体员工始终以积极的心态和专业化的效劳技能，为客户提供价格比的高品质、专业化效劳。 公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、维修工到收费员，做到任务明确，奖惩清楚。 为业主提供全方位高质量的效劳是我们的宗旨，使业主的生活无后顾之忧是我们努力的目标。公司除开展日常的保安、保洁、保绿、公共部位的维修业务外，还提供各种特约便民效劳，开设房屋装修、维修、代叫出租车、代缴水电费、代购物品等效劳。 数年来，我公司以其标准的管理、优质的效劳、精湛的智能化管理技术，赢得了上海市房地产业内人士的赞誉和关注。 三、公司优势 1、具有一支高素质的管理及运行队伍。经过不断地开拓创新、兢兢业业，塑造了一批高素质的xx招商局物业人员。人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足xx小区的管理需要。 2、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户效劳，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了xx招商局物业人多年的心血，吸收了南通市同行的先进经验，管理运作的标准化、标准化程度到达南通市先进水平，是我们对事业执着追求的结晶。 3、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好xx小区、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。 4、具有珍惜时机、全情投入的激情。我公司是一个正在开展中的公司，在剧烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每一次时机。xx小区是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有时机合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。 第二节 物业管理总体设想 根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对xx小区日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理效劳工作中应着重抓好如下几项工作：一、实施综合治理，复原一个清洁的xx小区。 xx招商局物业接管xx小区以后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是。 1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生彻底清扫干净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害〞消杀、去除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整洁的环境。 2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。 3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。 二、健全、完善保安系统。 1、建立健全适合xx小区实际的安全管理规定并严格执行。 2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。 3、利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。 4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。 5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。确保xx小区安全万无一失。 三、逐步改良绿化环境，建造一个舒适的优美小区。 xx小区的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对东苑半岛等管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把xx小区塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。 四、以人为本，实施人性化管理，塑造xx小区形象。 为了管理好xx小区，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，效劳第一〞的效劳宗旨，实施“以人为本，人性化管理〞，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚效劳，用我们的双手和智慧，塑造xx小区的美好形象，保证物业的保值与增值。 第三节 拟采取的管理方式及工作方案 一、管理体制 接管xx小区物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细那么，对xx小区实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流效劳。 〔一〕外部管理体制 康宁居小区管理处 业主管理委员会 政府主管部门 xx招商局物业管理 〔二〕xx小区管理处组织管理架构 xx招商局物业管理根据物业管理效劳合同，设立xx小区管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下：维 修运行 房 管 收 费 客户 效劳 内勤检查 消 防 社区文化 清洁 绿 化 主 任 管 理 员 管 理 员 保 安 车辆管理 保 安 队 〔三〕xx小区管理处组织架构说明 1、管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。 2、在岗位设置上，充分考虑到xx小区规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足xx小区的实际需求，降低管理本钱。 3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。 二、监督约束机制 xx小区监督约束机制说明 1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。 2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。 3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。 三、鼓励机制 鼓励机制说明 1、公司鼓励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。 2、通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩清楚，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。 3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育的时机，随着企业的开展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。 四、管理工作的控制方式 1、采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。 2、实行“走访管理、层层检查〞，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。 3、实行动态信息反响控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改良。 依据管理方式和管理运作流程，我们将工作方案分为接管管理和常规管理两局部，按照轻重有序、科学实效的原那么，拟定如下管理工作方案。 一、接管管理工作方案 xx小区进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的xx小区建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理效劳，更为了xx小区业主的切身利益，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。 序号 项 目 内 容 时 间 一 档案接管 xx小区建筑施工竣工全套资料 业主资料档案 历年业主交费记录 签订委托管理合同后一周内 二 设备接管 公共设备接管 公共设备技术、维修档案 三 环境整治 xx小区内环境绿化的整治 二、正常期管理工作方案 序号 项 目 内 容 时 间 一 机电设备的 维修养护 设备的根底资料管理 设备的运行管理 设备的维修管理 设备能源和安全管理 2023年5月起 二 保安管理 治安管理 交通、车辆管理 消防管理 2023年5月起 三 小区环境管理 园林绿化管理 清洁卫生管理 2023年5月起 四 财务管理 费用收取 2、财务记帐 2023年5月起 五 社区文化 活动开展 社区宣传 举办社区活动 2023年5月起 六 便民效劳和 完善配套 为住户提供便民效劳 2023年5月起 第四节 管理人员的配备及培训 一、管理效劳人员的配备 主任 1人 〔一〕xx小区管理处人员配备方案 炊 事 员 1人 清洁绿化 清洁工16人 保 安 队 队长1人 保安员21人 维 修 工 6人 管 理 员 6人 人员配备说明：xx小区管理处拟配备各