住房贷款的风险管理与美国次级债危机的启示.doc

集美大学工商管理学院 毕业设计（论文） 题 目 住房贷款的风险管理与美国次级债危机的启示 届： 2009届 专 业： 工商管理 学生姓名： 黄春荣 学 号： 2005610072 指导老师： 李淑钗 职 称： 讲 师 2009年 月 日 住房贷款的风险管理与美国次级债危机的启示文章重点是谈我国住房贷款的风险管理，对美国次级债危机只是在第三部分对策中谈到几点，这样的话题目是不是可以改为“我国住房贷款风险管理的现状及对策探析”会更加切题些？ 【摘要】 由初稿中文摘要必须写好，英文摘要等中文摘要定稿后才写 住房贷款风险引起的美国次级债危机给世界经济造成了巨大的冲击，引起了各国专家学者和全球人民的广泛关注，规范住房贷款风险管理成为了时下研究的重要课题。本文首先明晰了住房贷款的内涵、性质，住房贷款存在的风险及住房贷款风险管理的原则、一般方法。其次，从银行方面、宏观经济方面及借款人方面并结合美国次级债危机的成因着重分析了我国住房贷款风险管理的现状。最后，提出了完善我国住房贷款风险管理的措施。 【关键词】 住房贷款 住房贷款的风险 住房贷款风险管理的现状 完善对策 目 录 引言………………………………………………………………………………………………1论文初稿目录处的页码先不标注 一、概述…………………………………………………………………………………………1 （一）住房贷款的概述………………………………………………………………………1 （二）住房贷款存在的风险…………………………………………………………………1 （三）住房贷款风险管理的概述……………………………………………………………2 二、我国住房贷款风险管理的现状 ……………………………………………………………3 （一）银行方面的现状………………………………………………………………………3 （二）宏观经济方面的现状…………………………………………………………………4 （三）借款人方面的现状……………………………………………………………………5 三、完善住房贷款风险管理的对策和次级债危机的启示 …………………………………………6 （一）完善银行管理体系 ……………………………………………………………………6 （二）严格规范住房贷款风险管理 …………………………………………………………7 （三）审慎推进住房贷款证券化 ……………………………………………………………8 （四）拓宽住房贷款融资渠道 ………………………………………………………………8 （五）规范房地产市场的发展 ………………………………………………………………8 （六）降低住房贷款按揭成数 ………………………………………………………………9 （七）加强社会诚信体系建设 ………………………………………………………………9 （八）防范住房信贷“假个贷”现象 ………………………………………………………9 （九）规范对房地产开发商贷款的管理……………………………………………………10 （十）切实加强对金融机构的监管…………………………………………………………10 结论………………………………………………………………………………………………10 致谢语 …………………………………………………………………………………………11 参考文献…………………………………………………………………………………………12 12 引 言 2007年4月2日美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司由于逾84亿美元的流动性债务和华尔街放弃对该公司的希望，申请破产保护，标志着美国次级房贷市场危机爆发。此后犹如多米诺骨牌效应,一个个次级抵押贷款公司接连倒下。 至此，次级债危机的蝴蝶效应蔓延开来，波及到那些持有次级抵押贷款的资产公司，包括共同基金、对冲基金 、大型银行与保险公司，那些上市的次级抵押贷款公司股价则几乎是直线下跌。此次美国次级债危机的根源在于住房贷款风险管理的缺陷，这场发生在美国的次级债危机给美国国力和世界金融市场带来了巨大的冲击和影响，也给我国住房贷款风险管理提出了警示还应谈谈我国的住房贷款风险管理对我国经济和金融的影响，进而提出研究它的必要性和目前的研究状况，最后简单概述本文的框架 。 一、概述不能用这种标题，标题可改为“我国住房贷款风险管理概述” （ 一）住房贷款的概述 1、住房贷款的含义 住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造或大修自用普通用房的贷款。住房贷款主要有自营性个人住房贷款、委托性个人住房贷款和个人住房组合贷款三种类型。张兆林.个人贷款实用指南[M].北京：中国金融出版社，2006：23. 标注格式有点错误，年之后的页码统一采用“：页码 ”，后面的标注格式存在同样的问题 论文定稿前的资料来源采用这种尾注的形式标注 2、住房贷款的特点有的特点有进一步解释有的没有，这种描述方式不太好。如果是这样，不如采用整段文字的方式来描述，采用“首先”“其次”这种描述方式，是不是会更好？ （1）贷款对象特殊。个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人。 （2）贷款用途专一。住房贷款只能用于支付购买、建造或大修住房的房款。 （3）贷款数量较大。 （4）贷款期限较长。 总之，个人住房贷款所具有的特点决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征。王琼.我国商业银行个人住房贷款风险管理的研究[J].商场现代化, 2007,（期数）：368. 期刊文章应在年后标明期数如2007,（期数）：页码，后面的自己去修改 (二) 住房贷款存在的风险 1、个人的信用风险 一方面是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面是借款人可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。乔玉梅.个人住房贷款风险与对策探讨[Z].中文网站名 2007-11-21. 2、开发商的风险 （1）开发商恶意欺诈，隐瞒真相或以其他不正当手段，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。 （2）开发商为了获得利率优惠的长期贷款弥补建设资金不足或为了尽快回笼资金，通过假首付、溢价登记、虚假房屋、组织内部人员假意购买、一房多售等方式套取银行资金。龚玲铃.商业银行个人住房贷款风险防范[J].合作经济与科技，2007，（期数）：38. 3、银行的流动性风险 对于银行来说，住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，会造成银行的现金和国库券等不足以应付提款需要，同时又缺少及时融入现金的手段和渠道，从而可能会带来流动性风险。 4、经济周期的风险 个人住房贷款普遍限较长，其安全性是建立在城镇居民人可支配收入能够稳定增长的基础上，而个人收入的稳定性始终受制于宏观经济大背景。当经济周期处于扩张时，个人收入水平增加，还款能力较强，银行面临的风险较小；当经济周期处于衰退阶段，还款能力降低，不良债权增加，将危及银行信贷资金的安全。 5、房价下跌的风险 当房地产市场降温时，房价走低、房产贬值，部分借款人尤其是外地投资者将选择放弃供楼。同时，房屋出租价格一般也会出现下跌，出租率随之下降，而目前一部分借款人是采取“以房养房”的方式供楼，一旦租金收入减少，其还款能力也将随之下降，从而出现违约。 6、利率上行的风险 一旦贷款利率出现较大幅度的上升，借款人的还款负担将明显增加，这将引起借款人的支付危机，从而加大借款人的道德风险，使借款人拒绝还款。高旺东,李 斌.宏观调控背景下商业银行个人住房信贷风险：困境与路径选择[J].财政研究，2007 P19 （三）住房贷款风险管理的原则与一般方法这部分内容和后面的问题和对策没什么关系 1、住房贷款风险管理的原则 （1）强调事前管理，防范于未然。 （2）数量化佐证以衡量风险程度。 （3）预设最坏的情境。 2、风险管理的一般方法 （1）回避风险：是指主动避开损失发生的可能性。虽然回避风险能从根本上消除隐患，但这种方法明显具有很大的局限性。其局限性表现在，并不是所有的风险都可以回避或应该进行回避； （2）预防风险：是指采取预防措施，以减少损失发生的可能性及损失程度； （3）转移风险：是指通过某种安排，把自己面临的风险全部或部分转移给另一方。通过转移风险而得到保障，是应用范围最广、最有效的风险管理手段。其中参加保险就是转移风险的典型手段之一。 二、我国住房贷款风险管理的现状 （一）银行方面的现状 1、我国银行的管理体系不健全 我国银行自身的内控机制还不够完善、风险控制能力相对较弱、管理手段落后；王琼.我国商业银行个人住房贷款风险管理的研究[J].商场现代化，2007 P368 没有较为完善的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系，央行的征信系统尚未健全并覆盖全面的联合征信平台；林祥.美国次贷危机对我国商业银行住房贷款风险管理的启示[J].福建金融，2008 P39 银行的客户资源共享机制缺失，使得住房贷款者有可能利用各个银行信息资源不能共享的缺陷，在多个银行同时贷款，给多个贷款银行造成信用风险；朱雪岭.商业银行个人住房贷款风险分析与防范[J].经济师，2007 P293 我国商业银行的风险管理技术比较落后，缺乏科学量化的客户评价体系和明确的信用评估标准，而且个人住房贷款系统软件功能也尚不完善，操作性较差，对业务支撑远远不够，满足不了业务发展的需求。白丽华 李颖.商业银行个人住 房贷款风险分析及防范[J].经济师，2005 P227 2、我国银行的住房贷款风险管理不够规范这点和前面的管理体系不健全是不是存在重合？ 我国银行为了抢占市场和获取更多的利润，忽视了对住房贷款的投放对象进行严格的审查，使得住房贷款的资格审查流于形式，对抵押物的价值评估也不够规范，使一些不符合条件的借款人得到贷款，造成不良贷款率上升。此次美国次级贷危机爆发的一个重要原因你之前大多采用次级债这个概念，现在又采用次级贷，最好将他们统一起来，通篇查找后将其替换 ，即是美国的贷款机构在利益的驱动下放松了对贷款资格的审查，使得一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。唐世超.美国次级贷款危机对我国住房信贷风险控制的启示[J].理论前沿，2008 P35 同时，我国银行的部分信贷工作人员业务能力不足、责任心不强，导致贷前调查不到位，把关不严，贷后检查不及时，对分布很广的个人客户后续管理难以跟上。 3、我国银行的住房贷款证