2023年浅析不动产登记公告及其适用.docx

浅析不动产登记公告及其适用 张轶秀 ：将不动产登记实践过程中，存在公告的情形适用不当或公告的形式与高效便民的初衷背道而驰的做法列举出来，找到正确合理的不动产公告操作模式，有效疏通不动产登记流程，为群众和企业带来便利，真正到达高效便民又排除异议躲避风险的目的。 关键词：不动产登记;公告;适用 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2022）06-0045-46 收稿日期：2022-04-15 1关于不动产登记公告的时间 1.1不动产登簿前需要公告的情形 不动产登记暂行条例实施细那么第17条明确，有以下情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告：（1）政府组织的集体土地所有权登记;（2）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;（3）依职权更正登记;（4）依职权注销登记;（5）法律、行政法规规定的其他情形。 以上几种情形的公告是作为登簿前的最后排除异议的重要环节，是登记程序不可或缺的。登记机构需将登记事项先进行公告，在公告期满15个工作日前方可进行相应登记。其中，依职权的更正登记所需时限最长，根据不动产登记暂行条例实.施细那么第81条，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应在公告15个工作日后，依法予以更正。这就要求登记机构在告知权利人办理更正登记满30个工作日后，才可以发布依职权的更正登记公告。 1.2不动产登簿后需要公告的情形 不动产登记操作标准（试行）规定，“因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废〞。此种情形常见于因人民法院或仲裁委员会生效法律文书导致不动产权利消灭，原不动产权证书或者不动产登记证明又无法收回的，在注销登记完成后公告原不动产权证书或者不动产登记证明作废，其实质是对原不动产权利的灭失起到公示的作用。 而在具体实践中，有关不动产权证书或不动产登记证明作废的公告，一些登记机构在受理之前要求申请人先行公告予以将不能提供的证书或登记证明公告作废。此种做法实属不当，一方面，增加了申请人办理登记的时间本钱;另一方面，也不符合我国物权法对不动产物权变动的相关规定，物权法规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记，不发生效力〞。在新的登记尚未登簿之前，权属尚未变化，原证书和证明不应以公告公示后视为失效。 2关于不动产登记公告的形式 2.1在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行的公告 不动产首次登记和依职权的登记都适用于此种公告形式，但在具体实践中笔者认为此种形式主要针对政府組织的集体土地所有权登记，以及宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记。由于集体土地及其地上建筑物、构筑物的首次登记涉及集体经济组织中村民的合法权益，因此公告的方式不仅包括不动产登记机构的门户网站，并且需要再不动产所在地的集体经济组织内进行公示，这样有利于保护权利主体的合法权益，同时更能直观有效的排除异议。 对于依职权的更正登记和注销登记的公告形式，也规定在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告，笔者认为此种公告形式的工作量繁重，可能会加重登记机构负担，不分具体情形选择双重公告形式实为不妥。 2.2在不动产登记机构门户网站进行的公告 依职权的更正登记应根据具体更正事项确定是否需要采用双重公告的模式，假设更正事项已确立并且不会对其他关系人产生影响的，可以选择仅在不动产登记机构门户网站进行公告。 依职权的注销登记应根据注销原因确定是否需要采用双重公告模式。因房屋征收而启动的依职权注销，登记机构可依人民政府生效的征收决定办理注销登记，由于房屋征收决定已在拆迁范围内进行了公告，因此笔者认为此种情形没必要在不动产所在地等指定场所进行公告，可直接在不动产登记机构门户网站公告后进行注销登记。此外，对于因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，不动产登记操作标准（试行）中明确不动产登记机构应在其门户网站或当地公开发行的报刊上公告作废。相比较在报刊上公告作废，笔者认为可将作废类公告统一在不动产登记门户网站进行公告，这样更为简便易行，在节省申请人费用的同时也方便公众查询。 3关于不动产登记公告的适用 不动产登记公告的主要作用是公示和征集异议，排除潜在的异议并躲避登记风险，因此，公告的发布必须具备标准、准确、及时，方便公众查询，符合信息公开等要求。随着经济社会和互联网技术的不断开展，充分利用不动产登记机构丫J户网站进行公告是一种更为简便易行的方式。实践中，考虑到减少申请人的时间本钱，减轻申请人的经济负担，进一步提升窗口作风，优化营商环境。笔者建议将不动产权属证书或不动产登记证明遗失、灭失声明;不动产权利人的申请资料遗失（如购房合同、购房发票、税票等）声明;继承、受遗赠申请登记前有必要进行公告的一些特殊类型的登记，均纳人不动产登记机构的门J户网站进行公示。在公告流程上，可以通过增加不动产登记系统中的公告功能，在受理时由工作人员将需公告的登记事项录入公告模块，系统自动提取生成公告信息，并提交给公揭发布人员即时上网发布，实现登记申请与发布公告两个环节的无缝对接，并行办理。 总之，在不增加申请人时间本钱和经济负担的前提下，通过在不动产登记机构门户网站进行公告的形式可以到达进一步优化登记程序，完善登记机构风险防控的目的。