2023年拆迁的法律意见书.docx

关于拆迁的法律意见书 某县人民政府作的征地拆迁法律意见书 征收集体土地拆迁农村房屋没有专门的法律规定。根据土地管理法规定，房屋拆迁是土地征收过程中的一个环节，是“房随地走〞的法律政策的表达。征地拆迁是征地在前，征收土地强制拆迁农村房屋，必须做到土地征收合法。 一、征收集体土地拆迁农村房屋的法律依据 房屋是公民合法的私有财产，拆迁房屋必须要具有正当性，即要有法律依据，否那么构成对私有财产权的侵犯。当前征收集体土地拆迁农村房屋的法律依据主要有： 1、宪法第2023条。“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。〞 第13条规定。“公民合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。〞 2、土地管理法第2条。“……国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。〞 3、物权法第42条规定。“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。〞 因此，国家并不是在任何情况下都可以要求征收土地，征收必须是为了“公共利益〞需要。什么是“公共利益〞需要，法律没有规定。由于我国实行严格的土地征收审批手续，能够批准征地的，只有国务院以及省级人民政府，故是否是为了公共利益需要由国务院或省级人民政府判断。 此外征地后的土地利用还必须符合土地利用总体规划和城市总体规划。 二、征收集体土地拆迁农村房屋的法律性质农村房屋拆迁的法律性质是征地拆迁，并非独立于土地征收的一项法律制度。国家基于公共利益需要，依照法定权限和程序可以征收征用农村集体所有的土地。当农村集体土地被征收时，农村房屋作为土地上的“附着物〞一同被征收，农村房屋拆迁就是集体土地被征收的结果。假设把土地征收看作一个过程，那么房屋拆迁为其后半程的一个环节。法律不允许不办理土地征收而径直进行房屋拆迁，而是必须适用土地征收制度，而土地征收是先将集体土地征为国有土地，然后再拆迁房屋。拆迁的目的是为了获取房屋下面的土地，并对该片土地进行开发建设。如果被征收的集体土地上不存在房屋，自然就没有拆迁问题。因此，集体土地上农村房屋拆迁不能适用城市房屋拆迁管理条例，只能按土地征收程序进行。 三、征收集体土地拆迁农村房屋的法定程序 土地征收行政性程序性都很强。其程序法律上规定不很具体，具体都是在国土资源部门的规章中表达。为了征地后房屋拆迁能够顺利进行，在有些程序中必须进行证据保全公证。具体地说： 第一步：发布预征地通告 县国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。 注。通告有必要进行公证。 第二步：征询村民意见 县国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。 注。征询村民意见、听证权利的告知和听证会议需要经过公证。 第三步。地籍调查和地上附着物登记县国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。 注： （1）不能由村委会代替土地使用权人或者房屋等的所有权人签字。 （2）拒不签字的，可邀请被征地所在乡（镇）、村、组有关人员2人以上到场，由公证员对地籍调查情况和地上附着物种类、数量、规格等进行公证，这是证据保全的重点。 第四步：拟订“一书四方案〞并组卷上报审批 县国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟定“一书四方案〞并组卷向有批准权的机关报批。 第五步：征收土地公告 县政府应当在收到省或国务院征收土地批准文件之日起2023个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容： 1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途； 2、征用土地的所有权人、位置、地类和面积； 3、征地补偿标准和农业人员安置途径； 4、办理征地补偿登记的期限、地点。 注： （1）公告的主体是县人民政府，而不是县国土资源局。 （2）需要房屋拆迁的，应当明确房屋搬迁的期限。（3）必须对公告进行公证。 第六步：征地补偿安置方案公告 县国土资源局根据省或国务院征收土地批准文件批准的征地方案，在征收土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容： 1、被征用土地的位置、地类、面积； 2、地上附着物和青苗的种类、数量； 3、需要安置的农业人口的数量； 4、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式； 5、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式； 6、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式； 7、农业人员的具体安置途径； 8、其他有关征地补偿、安置的具体措施。 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起2023个工作日内向县国土资源局提出。 县国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。 注： （1）公告、听证及方案的修改情况需要进行公证；（2）房屋的补偿是重点，也是拆迁顺利进行的前提。但是房屋作为地上附着物，如何补偿，法律没有规定。土地管理法授权由各省、自治区、直辖市人民政府规定。目前我省也没有具体规定。这就要从保护物权的角度，拿出合理补偿方案。包括宅基地的补偿、房屋补偿、搬迁补助及过渡期间的安置等。总之，只有拿出了合理的补偿方案，后一步的补偿安置争议裁决才会获得支持。换句话说，只要拿出了合理补偿安置方案，后一步的补偿安置争议裁决也就会获得支持。 第七步：报批征地补偿安置方案 县国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报县人民政府审批。举行听证的，还要附具听证笔录。 第八步：批准征地补偿安置方案 县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后，报省国土资源厅备案，并交由县国土资源局组织实施。 注： （1）土地管理法实施条例25条。对县政府批准的征地补偿标准有争议的，由县级以上地方政府协调；经协调达不成一致意见的，由批准征地的人民政府依法裁决。 （2）国土资源部土地征用公告方法第15条。因未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿、安置的，由市、县人民政府协调；协调不成的由上一级地方政府裁决。 （3）征地补偿安置争议不影响征地方案的实施，被征地单位仍应按征收土地方案按期交付土地。 第九步：土地补偿登记 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书（土地承包合同）到指定地点办理征地补偿登记手续。 注：（1）根据土地征用公告方法第6条，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准； （2）“两公告一登记〞是征收土地的核心程序，将地籍调查与附着物登记和两次公告进行证据保全公证，就是为依法强制拆迁房屋责令交付土地作准备； 第十步：实施补偿安置方案和交付土地 根据土地管理法实施条例第25条规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。对于失地农民的费用还应当包括社保资金。农村集体经济组织和村民就按征收土地公告规定的期限交付土地。在实施中，没有争议的，可以通过签定征地拆迁补偿安置协议予以确定。 四、关于征收集体土地拆迁房屋的强制措施 在实施土地征收的过程中，可能会有被征收的集体经济组织及村民不愿意被征收或者因补偿安置不满意而阻挠征收。土地征收完成了上述程序，就已经具备了强制拆迁房屋依法征收土地的条件。土地管理法实施条例第45条的规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。〞 注： （1）、拆迁房屋是交付土地的前提，拒不拆迁房屋实际上就是拒不交付土地。因此，拆迁房屋是新的所有权人为了实现征收集体土地进行开发建设目的必然采取的手段。按现有法律，有权机关批准了征收土地，实际上就等于批准了拆迁房屋。 （2）、拒不领取补偿、安置费用的，可以将补偿、安置费用向公证机关提存，并告知被征地的集体经济组织、农村村民和其他权利人。 （3）、对房屋强制拆迁前，就由中介评估机构对房屋进行实地勘查评估，并申请公证机关对房屋进行摄影拍照以及对房屋内的物品进行清点登记，进行证据保全公证。（4）、在申请法院强制拆迁时，国土部门应领先向被征地单位或村民发出限期交出土地决定书，进一步明确交付土地的时间，同时也是给了一个宽限期。 （5）、强制执行只能申请人民法院进行，不能由行政机关强制执行。也就是只能依靠司法强制措施，即作为非诉行政案件申请法院依法采取强制执行措施。责令交出土地的强制措施包括强制拆迁房屋 第9页 共9页