2023年推进城中村改造若干意见.docx

推进城中村改造假设干意见 关于加快推进城中村改造的假设干意见第一章总那么第一条为推进和标准城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本方法。第二条本方法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，使用集体土地，并以村民委员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不到位、功能不齐全的村庄或街区。第三条xxxxxx市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市政府批准，可按本方法执行。第四条城中村改造的根本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规划合理、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。第五条城中村改造的根本原那么：按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作〞的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、自下而上运作的原那么；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原那么；坚持政策引导、市场运作、依村定策、尊重民意、让利于民的原那么。第六条城中村改造方式：根据实际情况，可由各乡（办事处）、村（社区）自行组织改造，或者选择有实力的开发企业实施改造。自行实施城中村改造，可按照公司法相关规定组建集体性质或村民入股性质的城中村改造建设开展，由该公司依法运作。第二章规划管理第七条城中村改造必须符合我市城市总体规划和土地利用总体规划。第八条根据城市总体规划及实际需要，城中村改造工程用地范围可突破现有村庄限制，用地范围应尽量规整，，支持相邻的乡（办事处）、村（社区）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。第九条辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制城中村控制性详细规划，按照城市规划要求，结合改造地块的现状情况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共绿地、社区效劳设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。第三章土地管理第十条城中村改造工程用地原那么上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优先用于安置房建设，确保村民回迁。第十一条在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造工程总规模的20%。第十二条列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，工程区域内用地（含周转用地）征收补偿后按规定办理净地出让手续。第十三条城中村改造完成后，由辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会负责，按城中村改造工程方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。第四章征迁安置第十四条辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被征迁人的合法权益。第十五条征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。第十六条辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会在制订城中村改造工程征迁补偿安置方案时，可参照以下原那么确定征迁补偿标准： 1.被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋所有权证的以房屋所有权证标注面积为准，对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，按照有房屋所有权证房屋给予补偿。未办理房屋所有权证的集体土地上的房屋、历史原因造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会根据实际情况制定统一标准，组织确认后给予合理补偿。 2.被征迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等具体情况，以房屋市场评估价格确定补偿价款。 3.被征迁人选择产权调换的，原那么上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下局部免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房屋建筑面积的局部，可按本钱价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的局部按照商品房屋销售价格交纳购房款。 4.城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照xxxxxx市城市房屋拆迁管理有关标准执行。 5.进行改造建设的城中村涉及撤除的村民委员会（公司）办公用房、生产用房和其他用房，应等面积给予安置，或参照房地产市场评估机构的估价给予货币补偿。第十七条城中村改造工程在工程总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后，按照不低于2023%的比例配建公共租赁住房。由市政府按约定回购或收回后，优先用于安置城中村改造中生活确有困难、无法按本方法第十六条规定进行安置的被拆迁人，剩余公共租赁住房交由市房产管理部门统一分配。第十八条非城中村村民购置本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策（已办理土地和房屋手续的除外），具体安置方法由辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会确定。第五章实施程序第十九条城中村改造的申请与审批。 1.城中村提出改造申请。城中村根据其实际情况，本着条件成熟、有序开展的原那么，经全体村民签字同意后，由村民委员会（公司）提出城中村改造书面申请。申请资料应包括：（1）拟进行改造的城中村根本情况，包括现状地形图中标明的村址占地、农用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企业占地等；村民和非村民人口及户数结构、人员组成；住宅建筑面积、商业房及其他房屋的建筑面积。（2）申请改造准备工作情况。（3）实施改造的初步思路、步骤和方法，如分期、分批实施，要列出每一期的初步范围及拟拆迁面积、安置人口、拟建设面积等指标。（4）实施改造的保障措施。（5）村民同意实施改造的签字记录等。 2.辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会审查改造申请，审查同意后上报市城中村改造领导小组办公室。 3.市城中村改造领导小组审批改造申请。市城中村改造领导小组办公室组织市国土、规划等部门对提出的改造申请进行审核，市城中村改造领导小组对条件成熟、符合相关政策要求的予以批准，由市城中村改造领导小组办公室向辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会下发批复文件，并抄送市城中村改造领导小组成员单位，作为列入城中村改造的依据，同时进行公告。第二十条城中村改造工程规划审批。城中村改造工程获批后，辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会在充分考虑改造城中村具体情况的根底上，本着积极推进、可操作性强及公共效劳设施和市政根底设施配套齐全的原那么，提出城中村拟改造地块（含周转用地）的初步范围及安置人口、拆迁面积等数据，并及时向市国土资源局申请将城中村改造用地列入年度土地供应方案。辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会及时向市城乡规划管理部门申请办理地块控制性详细规划手续。城乡规划管理部门依据城市规划对控制性详细规划进行审核，审核后进行公示，公示无异议后上报市政府审批，并将批准后的控制性详细规划提交国土资源管理部门。如需办理农转用和土地征收，由辖区国土资源分局组织报件申报（报批期间可同时办理规划手续和制定改造方案）。第二十一条城中村改造工程方案编制与审批。 1.城中村改造工程方案的编制。城中村村民委员会（公司）在辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会的组织指导下，根据批准的城中村改造控制性详细规划起草工程改造方案。工程改造方案应包括以下内容：（1）工程改造总体思路。如分期、分批实施，要列出每一期的范围及规划指标，排出时间进度表。（2）改造范围内占地面积（村址占地、农用地、未利用地、村民住宅及宅基地占地面积）。（3）改造涉及人口及户数，需撤除的建筑物数量及分类（村民住宅建筑面积、乡村企业建筑面积、商业房建筑面积等）。（4）工程控制性详细规划指标。（5）工程征收补偿方案。包括安置房的建设方式、规模及资金筹措方式，产权调换和货币补偿标准，过渡期限及过渡费标准，征收工作保障措施等。改造方案经村民代表大会表决通过后，改造方案和村民代表大会表决记录一并上报辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会。 2.辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会审查改造工程方案。辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会负责对工程改造方案的实际操作性、方案内容是否符合村实际情况、征收补偿政策能否落实等内容进行审查。审查前，应将方案在改造范围内公示，必要时举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会对城中村改造方案审查同意后，上报市城中村改造领导小组办公室。 3.市城中村改造领导小组审核改造工程方案。市城中村改造领导小组办公室就改造方案是否符合城中村改造的有关规定提出审核意见，上报市城中村改造领导小组审批。第二十二条市国土资源局根据市城中村改造领导小组批准的改造工程方案，委托土地评估机构对城中村改造用地进行地价评估、制定土地出让方案。土地出让方案应明确以下内容：（1）不使用周转用地的城中村改造工程，原居住用地出让方式为招标，出让金按评估价与拆迁本钱的差额确定，交地方式为拆迁后净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置后，取得正式国有土地使用权。交地时间依据城中村改造方案确定的拆迁进度确定，分期实施改造的，分期交付土地、缴纳土地出让金、办理土地手续，分期缴纳的土地出让金价格以中标价为准。（2）使用周转用地的，周转用地单独出让，出让方式为招标，交地方式为净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置，市政府收回借给辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会的土地出让金后，取得正式国有土地使用权。周转用地以外的其他城中村改造用地按本条款（1）执行。出让方案经市政府批准后，在市城中村改造领导小组办公室备案。第二十三条辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会根据批准实施的城中村改造方案、土地出让方案制定工程招标文件。工程招标文件应明确以下内容：（1）城中村改造的实施步骤、范围、时间，征迁安置的方法、标准，安置房的建设标准、户型要求和交付时间，以及城中村改造配套设施的建设标准。（2）根据城中村改造投资规模确定城中村改造保证金，保证金按60万/亩计算。在中标单位与辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会签订城中村改造协议书时，由中标单位向辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会缴纳，保证金的退还方式由辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会与中标单位协商确定。使用周转用地的，其保证金按本方法第三十二条规定执行。（3）明确城中村改造范围内（包括周转用地）的国有建设用地使用权为限制性使用权，并将缴纳土地出让金的多少作为竞标条件，缴纳出让金高的获得城中村改造工程的改造权和限制性国有建设用地使用权。完成征迁后，中标单位取得正式国有建设用地使用权。（4）未按招标合同约定期限完成拆迁改造的，市国土资源管理部门重新确定土地出让价格，或由市政府按招标合同约定收回限制性国有建设用地使用权，重新处置土地。第二十四条辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会通过市公共资源交易中心发布城中村改造工程招标公告。招标公告面向全国发布，市国土资源局同时在中国土地市场网发布招标公告，引进资金雄厚、信誉良好的开发企业。第二十五条市公共资源交易中心根据竞标情况，按规定确定城中村改造工程中标单位，并于成交后三个工作日内将招标资料报市国土资源局。第二十六条辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会与中标单位签订城中村改造协议书，并将城中村改造工程的中标单位报市城中村改造领导小组办公室进行备案、公示。第二十七条中标单位持辖区人民政府、xxxxxxXX县区管委会出具的城中村征迁工作完成证明及其他相关材料，到市国土资源局办理土地出让手续，