2023年保利房地产产品定位及方案建议.docx

天道酬勤 保利房地产产品定位及方案建议 石俊臣 【摘 要】 房地产业是我国的支柱性产业，在国民经济中起着十分重要的作用。本文是针对哈尔滨市“水韵长滩〞房地产工程产品开发的筹划。通过产品的功能定位和市场定位，选择可行的产品线，并进行组合，拟定规划设计方案。 【关键词】 房地产筹划市场分析 工程定位经济分析营销筹划 哈尔滨市“水韵长滩〞工程是由黑龙江保利澳娱房地产开发投资建设，位于松北新区三环路与西宁路交汇处，东侧紧邻西宁路，南侧邻三环路，西、北两侧分别为规划12号路和规划17号路。工程总占地面积为56万平方米，规划的建筑面积为70万平方米。分南、北两区开发，是以别墅为主的大型高档低密度社区。 1. 产品线选择 由于课题研究的核心问题就是如何进行产品的创新突破，现拟定该工程的产品线主要有以下三种： 1.1大平层：所谓大平层，更多是把别墅的功能区间都放置到一个平面上，本质上是将别墅“扁平化〞，但不是大户型公寓的简单放大。从2023年楼市的开展来看，大平层出现“总体总发动〞情况，而且逐渐由豪宅向中档亲民楼盘过渡。相比拟一般别墅的上上下下、条条道道，大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，层层递进下，使得空间上比拟有尺度感。在生活气氛等方面，大平层也更具有优势节省了垂直交通空间，例如别墅内的楼梯。同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加平安、方便。在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也根本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立。哈尔滨现今的别墅市场大平层产品还是相对匮乏的，主要供给工程是“左岸唯美〞二期。本工程在设计中的大平层产品主要是尊贵豪华的平层官邸，借鉴绿城的杭州留庄和北京御园，主要面向城市最高端的客户，打造东三省的千万级豪宅，成为顶级代表。 1.2独栋和双拼别墅：就哈尔滨市的别墅市场来看，普遍以“经济型别墅〞为主，联排别墅和叠拼别墅的供给量较大。因此工程在规划时将主要采用的是稀缺的独栋和双拼别墅，同时也根据不同的规划方案，推出形式各样的别墅产品，如类独栋、类双拼等 1.3空中别院：如今，设计师在中高层住宅的建筑设计中，参加花园的设计，以连接室内和室外，并且和室外景观连成一体，共享充足的通风和采光。花园的构造和形态多种多样，提升了室内空间的居住品质，形成了别墅设计的新概念——空中花园别墅。哈尔滨市如今高端住宅市场类似于空中花园别墅的产品非常稀少，因此将空中别院作为产品线之一，将引领别墅市场进行新的改革，鼓励市场创新、产品独创，成为未来区域豪宅市场的领先者。此次设计的空中别院以小高层复式为主，风格以现代主义为主，混合中、西元素，引进高科技管理系统，与未来松北区的科技环境相融合。 2. 规划方案建议 2.1 产品线组合推导 将上述三种产品线经过组合，初步拟定两种规划方案： 2.1.1方案一：“复古奢华版〞——平层官邸与独栋别墅的结合 该方案走的是“奢华尊贵路线〞，采用大面积的平层官邸辅以独栋别墅，欧式皇家园林风格，创造顶级的社区效劳，尤其注重会馆的高标准定位。 2.1.2方案二：“现代科技版〞——空中别院与独栋、双拼别墅的结合 此方案主要面向的是未来的高学历高技术人才，社区主打现代风格，产品形式新颖独特，户型大小适中，主要以简单舒适为主，采用创意设计，注重节能环保和休闲娱乐，商住结合，完善配套设施。 2.2 方案概念规划 2.2.1 方案一：“复古奢华版〞——平层官邸与独栋别墅的结合 “复古奢华版〞追求的是顶级的豪宅产品，因此在设计上将借鉴国内各大城市的豪宅工程，同时结合着哈尔滨浓郁的文化色彩和天然的生态资源，创造出具有“冰城〞特色的标志性豪宅。从之前对哈尔滨市现有高档别墅统计得知，独栋别墅的建筑面积集中在200-600m2，主力面积300-450m2；联排别墅建筑面积在207-390m2，主力面积240-300m2；叠拼别墅建筑面积在208-227平方米，其中四房两厅n卫的户型最为畅销。因此在设计时考虑将平层面积落在240-440平米之间，而独栋别墅那么在350-600平米之间。此方案中平层官邸是主力户型，比例大于80%，采用两梯一户和一梯一户两种形式，而独栋别墅主要是地上两层加地下室一层，分布在河道附近。 该方案采用的是“巴洛克〞式建筑风格，它是17～18世纪在意大利文艺复兴建筑根底上开展起来的一种建筑和装饰风格。其特点是外形自由，追求动态，喜好华美的装饰和雕刻、强烈的色彩，常用穿插的曲面和椭圆形空间。“巴洛克〞建筑具有浓郁的浪漫主义色彩，外观上造型柔和、多采用装饰曲线以追求动态起伏的效果，在内部装饰上极尽铺张、浮华和雕琢，其自身所散发的优雅而高贵的气质一直是尊贵奢华的象征。“巴洛克〞风格大多出现在欧洲的教堂和广场，在我国也存在着一些中国化的巴洛克式建筑，俗称“中华巴洛克〞。这是一种中西合璧的建筑风格，特色表现在平面布局和功能是中国传统的四合院式，立面造型那么是“巴洛克〞式风格，而立面上的装饰又以蝙蝠、石榴、盘长、金蟾、牡丹等具有民俗风情的桔祥意义图案。中华巴洛克建筑在哈尔滨、武汉、北京等很多城市有遗存，目前最大、最完整的建筑群在哈尔滨道外区。 2.2.2 方案二：“现代科技版〞——空中别院与独栋、双拼别墅的结合 本案主打的是现代风格，无论是建筑和园林景观的设计还是社区的配套都将融入现代元素。在产品的选择上主要是以复式小高层和别墅相结合，复式面积集中在180-270m2，双拼和独栋别墅的面积集中在250-450m2之间。规划设计四栋复式小高层，各10层，所占比例约为30%。在双拼别墅的设计上将采取创新的形式，推出类双拼产品，即将以往双拼别墅两户之间相连局部以“侧花园〞的形式代替，在空间上将两户分隔，同时也增加了每户的庭院面积。 本案采用的是现代简约建筑风格，冷灰色配以暖色的建筑立面，形成了丰富的立体层次，时尚而现代。另外，大尺度的落地玻璃提高了建筑的通透性，增加了采光面，放大了原有的空间感觉，带来大视野的观景效果。 参考文献： [1] 符小兰，洪开荣.4PS理论在房地产营销筹划中的应用研究[J].湖南有色金属.2023，26〔4〕：72-76 [2] 高志伟.房地产开发本钱管理研究[J]. 现代商贸工业.2023〔21〕：60-61. [3] 胡涛.房地产筹划在小区设计中的应用[J].山西建筑.2023，36〔8〕：41-42 [4] 黄福新.房地产筹划的历史回忆[J].城市开发.2003〔1〕：38-41. [5] 马妮娜.2023楼市新政策下的房地产营销筹划思考[J].宿州学院学报.2023，25〔9〕：21-22 [6] 蔡文文.龙珠康城旅游度假村工程筹划[D].黑龙江：哈尔滨工业大学管理科学与工程学士学位论文，2023. [7] 周德来.浅谈国内房地产市场定位策略[J].中国高新技术企业.2023〔19〕：31. [8] 张晓斌，张声东.试论我国房地产开发的工程筹划模式[J].国外建材科技.2004，25〔2〕：156-158. 〔作者单位：哈尔滨商业大学MBA教育中心〕