2023年经济宏观调控对绿城集团经营的影响.docx

经济宏观调控对绿城集团经营的影响 摘　要：通过对2023年以来每次国家的经济调控给绿城集团所带来经营影响的研究，使用宏观经济学的总需求—总供给模型如IS-LM曲线来分析论证国家货币政策、财政政策的每一次调整对绿城集团经营所造成的影响，来揭示宏观调控对房地产行业所造成的影响，在最后总结了宏观调控对绿城集团，乃至房地产行业的经营影响及相关启示。 关键词:绿城集团；房地产；经济调控；IS-LM曲线 中图分类号：F27 文献标志码：A文章编号：1673-291x（2023）16-0026-04 一、绿城集团介绍 绿城集团，是中国最大的民营房地产集团之一，也是房地产行业开展最有代表性的一个企业，它的过去的开展也是中国房地产开展的一个缩影，它组建于1995年，经过十多年的探索和实践，绿城集团房产开发足迹已普及浙江省内的杭州、宁波、海宁、德清、上虞、舟山、淳安及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、乌鲁木齐等共13个城市，具有国家房地产开发企业一级资质。 房地产的绿城集团自1996年以来已连续九年房产销售额名列浙江省同行业第一，2023年，房产销售额达46亿元人民币。2023年，绿城中国实现营业收入64亿元，同比大增152%；2023年，绿城中国销售额突破400亿，销售额分别同比增长168%，总资产规模到达740.26亿元，增长率为73.27%，首次突破700亿元大关，而在2023年绿城中报显示，截至6月底，绿城的销售额为201亿元，仅完成全年目标的约36%，负债率超过160%，到了2023年12月31日止，绿城集团累计取得销售金额约353亿元（包括22亿的协议销售额），总销售金额中归属于本集团的权益金额约为233亿元，同比下降35%。 二、用总需求—总供给经济模型验证国家往年调控政策的调整对绿城集团经营造成的影响 1.2023年5月，国土资源部于发布第11号令，公布实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。地价就一路走高，“地王〞频现，房地产价格也水涨船高，节节攀升，由于“房子〞在人们心中是投机性商品，在一定程度上，价格越高，需求也就大，不符合需求定理：Qd=α-βP（α、β＞0 ），在人们心目中房子的价格不会下跌，人们对房子的未来价格的预期是上涨，导致了需求量不断增加（见图1）： 房子的热销给绿城集团带来了丰厚的利润。2023年，房产销售额达46亿元人民币。2023年，绿城中国实现营业收入64亿元，同比大增152%；实现纯利15.03亿元，同比增长141%。同样中国整个房地产行业处于一个“繁荣〞时期了，很多房地产开发商都在这个繁荣时期分得一杯羹。 2.2023年，由于国外金融危机的影响到中国的外向型经济，中国的出口行业受到很大的影响，甚至于倒闭，另外汶川大地震影响到人们购房的意愿，加上当时国家紧缩银根，利率到达历史最高水平，于是很多房地产开发商的资金链出现了断裂，于是楼市的寒冬的到来，房地产开发商为了回笼资金，出现促销、降价潮，楼市的价格出现了下跌，房子的“不保值〞打击了人们对购房愿望，于是很多人们对楼市抱着一个观望的态度，不敢轻易出手。 由上图IS-LM曲线可知，2023年国家紧缩银根，银行针对房地产贷款，不仅会从总体上收紧个人和开发商的贷款发放总量，更重要的调控措施在于，银行将提高贷款利率的标准，上浮幅度大约在10%左右，导致货币供给量减少(价格水平上升)，而市场货币需求量增加，LM曲线向左上方移动，导致了利率的上升，房地产开发商的贷款困难、贷款本钱升高，最终影响到产出（房地产开发面积）的减少。同样绿城集团的销售额也不像往年那样突飞猛进地增长，2023销售额同2023年持平，为151.8亿元。另外国家采取了一系列紧缩银根的货币政策，造成了绿城集团的资金链一度紧张，该企业的房地产开发面积比往年下降50%。 3.2023年，在经济危机的影响下，国家为了到达GDP保持增长的目标，为此国家增加了4万亿投资，在财政税收、金融等方面出台了多项政策刺激消费，财政政策更加宽松，企业整体税负在下降，货币政策逐渐在松动，三次降息，两次降低存款准备金率，在政策财政支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖（见图3）。 由上图可知，宽松的货币政策导致货币供给量增加（价格水平下降），LM曲线向右下方移动，并伴随着利率的下降，利率的下降导致产出的增加。 从2023年开始的“国家宏观调控的政策甜蜜期〞，绿城集团从国家的宏观调控政策中获利颇丰，绿城中国2023总资产周转率为1.11，流动资产周转率为1.29，整个集团表达出很好的运营稳健性和成长性，也反映了整个房地产行业“回暖〞，很多房地产公司在国家的“利好〞宏观政策下销售额得到大幅提高。 4.2023年1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康开展的通知。通知明确二套房贷首付不得低于40%。4月14日“新国四条〞出台。其中最严厉的要属：对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。10月19日，中国人民银行决定，自2023年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。2023年国家又出台了两项房价调控措施。2月17日，国务院办公厅印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，共有八条内容，简称“国八条〞。4月27日，温家宝总理在主持国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出了八项措施引导和调控房地产市场。简称为“新国八条〞。 如此多的调控措施，归纳起来主要有五个具体方法：1）加息；2）房产税；3）限购令；4）限制银行给房地产贷款；5）保障房。 （1）加息对房地产的影响：首先，加息表达了央行的一个宏观调控的信号，从而改变购房者对房价上涨的心理预期，导致对房子的需求量的减少，很多人就会从楼市退出来。 其次，加息会增加存款人的货币收入，增加贷款者的利息负担，这会抑制投资者、投机者的购房需求（见图5）： 由上图可知，紧缩的货币政策使得LM曲线左移，导致了利息由r1上升r0，贷款本钱的增加，最终到达减少人们对房子的需求量，相应的也影响房地产开发商的开发产出量（由y1减少到y0）。 （2）房产税对房地产的影响： 从2023年1月27号开始，国务院批准上海、重庆作为第一批征收房产税试点城市，由上图可知，开征房产税，使人们收入水平的降低，导致了AE曲线的斜率降低，人们购房意愿的降低，均衡点由A点转移到A1点，最终到达减少购房数量（由y0降低到y1），提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖。 （3）限购令对房地产的影响：限购令的执行，限制了很多资金充分的企业或个人进行“炒房投机〞行为，还住房本来的居住本质。 由上图需求曲线可知，由于限购令的执行，房子需求曲线向左平行移动，在相同的价格下房子需求量Q减少，最终到达房价下跌的目标。 （4）限制银行给房地产贷款对房地产的影响：房地产开发商资金来源直接间接占比40％以上来自银行贷款，如果限制银行给房地产贷款，房地产开发商资金流动链就有可能出现断裂，最终使开发商降低房屋销售价格促售回笼资金。 （5）保障房。国家投入大量的人力物力财力，2023年的目标是新建1 100万套保障房，这些保障住房价格低廉，成为许多中低收入家庭解决住房的另一方面来源。由于保障房是商品房的替代品，于是产生了替代品效应（交替使用能够满足人们同一需求或相似需求的商品，一种商品的替代品的价格下降（上升），那么对该商品的需求减少（增加）），保障房的大量供给以及价格低廉，大大缓解了人们对房子的需求，最终使商品房的价格下跌。 这五种调控“法宝“中，国家对房地产经济调控的目的都指向房价，让房价理性回归到合理水平，这些宏观调控政策让房地产行业重新进入寒冬，在2023年绿城中报显示，截至2023年6月底，绿城的销售额为201亿元，仅完成全年目标的约36%，负债率超过160%，绿城集团的经营面临了前所未有的困难，在2023年9月，绿城集团董事长宋卫接受杭州媒体记者采访时表示：“接下来绿城会分三个阶段走，首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个工程；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了〞。 三、结论和启示 1.房地产行业是资金密集型的高风险行业。房地产企业往往有较大比重的资金需要向金融部门、其他企业筹措，一般贷款金额都很大，因此国家经济货币政策的调整对房地产行业的影响是立竿见影的，当国家采取了宽松的货币政策，开发商就容易从银行贷到款来拿地、囤地及开发，普通老百姓向银行按揭贷款也很容易，造成了房子出现“热销〞现象，房价步步攀升，房地产一片繁荣，当房价出现严重泡沫时，国家就采取紧缩的货币政策，开发商从银行贷不到钱，另外人们按揭贷款也很困难，而且贷款本钱高，打击了人们的购房意愿，使房地产的房子的销售受到影响，甚至使一些房地产开发商的资金链出现断裂，整个房地产行业出现寒冬。 2.自从2023年以来，房价步步攀升，房子在人们的心目中成为一个保值、升值的投资工具，民间很多热钱涌入了房地产行业，很多房子的价格被炒房客抄高了，房子逐渐失去了原先“居住〞功能了，成为了一种投资、甚至是投机的工具。国家为了打击炒房行为，控制房地产的泡沫，降低房地产的风险，于是出台了“限购令〞，使炒房客无法囤积大量住房，另外还出台“ 房产税〞，使炒房客拥有多套住房同时付出的本钱也高，最终目的是使房子从“投资工具〞回归到原来的“居住〞功能。 3.房子在人们的心中是“家〞的所在，“有房才有家〞的传统观念在人们心里根深蒂固，房地产开发商也紧紧抓住人们这种心理，拒绝降价，使房子的价格缺乏弹性，由于改变人们这种“有房才有家〞的传统观念很难，所以国家大力推进保障房的建设，让中低收入的人们能够入住价格低廉的保障房，使保障房成为商品房强有力的替代品，最终目的是使商品房的房价得到合理的回归。 总之，保障人们能安居乐业是一项民生工程，人们能够买得起房，住得起房，让老百姓能睡得安心住得舒心过得开心，是我们这个社会能健康稳定开展的前提，希望国家能够通过宏观经济调控手段，使房地产能够回归到合理开展的轨道，让房子回归到原先的“居住〞功能，房价能够回归到群众能够承受的范围，让人们不再为高价房而烦恼，同时房地产能够健康地开展壮大，是宏观经济调控房地产的最终目的。 参考文献： （1） 鲁迪格·多恩布什,斯坦利·费希尔,等.宏观经济学:第6版（M）.北京:中国人民大学出版社,2023:285-295. （2） 詹姆斯·R.麦圭根,R.查尔斯·莫耶,等.管理经济学:第10版（M）.北京：机械工业出版社,2023:27-28. （3） 江苏省统计局.宏观调控对扬州房地产行业开展的七大影响（Z）,2023. （4） 麦文.浙江绿城集团变身外商独资谋在港上市（EB/OL）.://house.sina.（责任编辑吴高君）