2023年浅谈海南岛共享农庄的规划布局结构.docx

浅谈海南岛共享农庄的规划布局结构 从功能上看，我们可以把共享农庄划分为三个板块6个功能区。即：农业版块的“规模生产区、观光采摘区〞，居住版块的“生活休闲区、种植体验区〞，旅游版块的“田野观光区、旅游效劳区〞。其根本关系如示意图1： 图1-三大板块关系图我们分别来看。 //壹/农业版块// 020231规模生产区 农业生产是做共享农庄的生态本底。规模生产区是主要用于特色农业生产种植的区域，占共享农庄用地规模的绝大局部，它主要针对第一产业的开展而设置。 作为“一产〞，共享农庄（一定）要能够收支平衡，最好略有盈余。建设共享农庄，不能够为农业生产倒贴资金。我们在以前提到过：共享农庄本身应该具备“休闲农场〞的企业底子。 图2-共享农庄与其他业态关系图 根据农业厅关于共享农庄的规模要求，共享农庄农业生产性用地不能少于500亩。如果从平衡生产的角度来看，这500亩的规模似乎偏小。我们在田野实践中发现，一般农庄的生产占地规模都大于这个数，否那么，难以平衡。 由于共享农庄具有“乡村旅游产品〞的属性，所以规模生产区一定要以特色农业为主导产业，最好以一两样主体农业产品为品牌。从生产管理上讲，相对单一的农产品可降低运营本钱。从产品营销和市场定位的角度看，也便于形成品牌，进而迅速获得市场认同。千万不要贪图大而全，最终因丧失特色而失败。 从投资者的角度看，要建立起一个相对稳定的生产管理团队来维持至少500亩土地的正常生产，最好能将周边的农民以农业产业工人的方式吸引到共享农庄参与生产。与农民兄弟建立稳定而长期的关系，是办好共享农庄的前提条件之一。 具体的例子，比方澄迈神岭共享农庄以种植牛大力为主，三门坡的红明荔海共享农庄以妃子笑为主打产品，还有三亚的诺丽农庄、玫瑰谷、兰花园等，都是特色鲜明的乡村旅游景点。▽ 020232休闲采摘区 休闲采摘区，就是相对集中种植了许多可供欣赏与采摘的种植区域，并在这区域里安排有相应的旅游休闲效劳设施。与“规模生产区〞不同，“休闲采摘区〞主要针对的是“第三产业〞的乡村旅游游客。效劳对象大都是城市居民。 显然，“休闲采摘区〞的规划布局逻辑与“规模生产区〞并不相同，前者以三产为主导，后者以一产为目标。前者遵循乡村旅游的市场活动规律；后者根据农业生产的根本要求，虽然都是农业种植，但目的却不太一样。 至于采摘园的种植规划设计，在前面的微文（←点击标题可看链接）中已经详细讨论过了，在此不再重复。如果一定要再补充（强调）两句，那么，“四季性、可参与性（体验性）、集中性〞等根本特点，是我们做休闲采摘区详细规划设计时要充分考虑的。 上述两个功能区，其用地大都布局在村庄以外的农林用地上。而接下来要讨论的两个功能区，那么在村庄当中或者周边。▼ //贰/居住版块// 0201生活居住区 这里说的生活居住区，就是共享农庄的居住局部，它是在美丽乡村建设成果的根底上展开的。XX省培育“共享农庄〞建设的根本思路是：以统筹“美丽乡村〞建设过程中的村庄存量宅基地与村集体建设用地，利用农业5%（畜牧业7%）的农业设施建设用地指标，以“设施临建〞、“村庄民宿〞、“乡村客栈〞和“田园旅馆〞的作为根本居住建筑类型，吸引内地“冬季留鸟人群〞与农民“共地建房〞，以“分时度假〞的方式，完成养老过冬。进而促进城乡一体化，推进乡村振兴战略，实施全域旅游目标。 ▽ 0202种植体验区种植体验区的本质，是为那些在共享农庄生活的“宿主〞提供“种植体验〞的区域，与生活居住区配套使用。一般来说，这类用地不宜过大，每户 三、五分地就足够了。对共享农庄的宿主而言，种植体验区除了具有作为农业生产劳动过程中的健身作用，还有自然环境对人心境的熏陶功能。更多的时候，它接近于庭院。当然，它也可以成为一个“文创基地〞。 在规划布局时，种植体验区最好靠近村边，离生活居住区比较近，这样便于“宿主〞出行方便。在实际操作中，我们建议将“设施临建〞中的小木屋与之共同配置，进而形成“集中的村庄民宿+种植体验小庭院+设施临建小木屋〞这样一个乡“村居住根本单元〞，使共享农庄成为受人欢迎的乡村旅游产品。 ▼ //叁/旅游版块// 0301田野观光区 所谓的田野观光区，是指在共享农庄所在的美丽乡村外围的乡间田野的自然区域，它也许是一片红树林、一片水面、一片杂木林，或者一片田洋等。从景区的角度来看，它可能并没有太多的引人之处。但在日常的生活中，能经常与大自然相伴，也是许多人的梦想。 因此，“田野观光区〞是一个成功的共享农庄不可缺少的区域，虽然它可能不在共享农庄流转的土地范围内，但在规划中一定要考虑。实例中，如冯塘绿园、神岭牛大力、荔海农庄、美美与、石路村、安仁村等均有这样的规划安排。 ▽ 0302旅游效劳区 前几项功能区都根本建成之后，共享农庄客观上就成为了一个“乡村旅游景点〞。 按照旅游主管部门的要求，需要配置一些旅游效劳设施，如“旅游公共厕所、游客接待中心、安保设施、停车场〞，甚至我们前面提到的共享农庄中的“田园旅馆〞等，以便形成一个有一定接待能力的乡村旅游景点。 在农村宅基地三权分置政策背景下，共享农庄通过吸引北方留鸟人群以共享养老的方式在海南过冬。在空心化了的那一局部农民宅基地和村集体建设用地上，不改变农民对土地的所有权属性，通过使用权的分时共享，形成事实上的“同村共居〞。这时的美丽乡村，必须规划相应的居住效劳设施，以保证共享农庄演变的乡村居住社区有根本的生活配套。于是，就需要增量“建设用地〞。[missingimage：，]图3：共享农庄的6个功能区关系图 在XX省人民政府关于支持美丽乡村建设的假设干意见（琼府（2023）2023号）中要求：“每年按照省级土地利用年度方案指标的5%下达美丽乡村新增建设用地指标。对列入全省共享农庄、美丽乡村重点建设方案，需要使用建设用地的工程，优先安排新增建设用地方案指标〞。利用这5%的年度增量建设用地，可以将这些由北方留鸟为主体的生活休闲区打造成为真正的乡村“生活居住区〞。 需要特别指出的是，从旅游的角度看，如果说美丽乡村是乡村旅游的细胞，那么“共享农庄〞就是它的细胞核，是其原动力。回忆一下，为什么有许多美丽乡村，政府投入了巨额资金去打造后，仍然无法形成有持久吸引力的乡村景点，关键是缺乏旅游的原始动力。 有朋友说，原来的村民不是么。关键在于村民向往的并不是现在当下的生活，他们更多地想去镇里、城里去生活。所以，我们只有把城里人安置到共享农庄并使之成为其第二居住地、让他们把人生梦想置入其中时，共享农庄才有真活力。▼ //肆/中元案例// 我们看几个案例。0401冯塘绿园 △规划总平面图△功能分区图 第6页 共6页