2023年加快房地产供给侧结构改革推进民族区域.docx

加快房地产供给侧结构改革推进民族区域 房地产业作为国民经济的重要组成局部，经过20多年的市场培育，取得了巨大成就，对拉动经济增长、改善群众居住条件、改变城镇面貌，发挥了十分的重要作用。目前，无数事实说明，房地产业在快速开展的同时，也积累了不少矛盾和问题。只有加快房地产供给侧结构改革，才能促使房地产业与国民经济和社会开展的要求相适应，与日益提高的居民住房需求相适应，与不断变化的市场环境相适应。加快房地产供给侧结构改革，是摆在我们面前重大而紧迫的任务。 一、现状 近年来，恩施市加快房地产业供给侧结构改革步伐，市域房地产业持续稳步健康开展，极大地推进了区域经济开展。2023年全年恩施市完成房地产投资47.17亿元，同比增长35.9%；共有房地产在建工程72个，同比增加3个，增长4.3%；房地产销售面积110.83万平方米，同比增长50.3%，其中住宅销售面积103.64万平方米，同比增长61.6%；销售额49.27亿元，同比增加61.4%，其中住宅销售额为45.44亿元，同比增加96.6%。2023年1—5月恩施市房地产工程完成投资17.17亿元，同比增长11.5%；商品房销售额13.68亿元，同比增长28.7%〔2023年5月10.62亿元〕，其中住宅销售额9.78亿元，同比下降0.1%〔2023年5月9.85亿元〕。 〔一〕房地产市场供给调控逐步加强 一是强化规划引领。根据城镇总体规划、土地利用规划，科学编制了市区房地产业开展规划及年度住房用地供给方案和住房建设方案及年度建设方案，确定房地产开展目标、规模、空间布局、建设时序与节奏，确保政府对房地产市场的有效调控与引导。建立健全地产库存预警和风险提示制度。在住房市场供不应求时，适当扩大住房建设用地供给规模。对房地产库存偏多或在建房地产用地规模过大时，通过规定程序调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等工程用途的开发建设。在库存消化周期超過24个月时，将下一年度住房建设用地方案消减50%，库存消化周期超过36个月时，暂停住房用地供给。加强房地产工程批后管理，坚决打击房地产工程违反规划建设等不法行为。对非企业原因闲置的房地产用地，适当调整开工和竣工时间。二是优化产品结构。对在建商品住房工程，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业适当调整套型结构和申请调整商住比例，满足市场需求。引导企业研究住房需求，创新产品内涵，彰显恩施人居品牌。鼓励和引导房地产业与文化、体育、旅游、商贸、工业、医疗等产业相结合，开展复合地产，进一步提升房地产品质。三是培育租赁市场。培育开展住房租赁市场。鼓励个人依法出租自有住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计标准改造后出租。开展和鼓励住房租赁企业通过长期租赁或购置库存商品房，开展规模化、专业化的租赁经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，将商业用房等按规定改建为住房进行租赁，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。鼓励房地产开发企业调整营销策略，通过规模化租赁、先租后售、共有产权等模式运营商品住房。 〔二〕住房保障和棚改货币化安置力度加大 2023年，全市开工建设棚户区3537套，其中，货币化补偿安置1769套，根本建成公租房73套、棚户区1344套，共1417套，实际发放租赁补贴335户。全市棚改货币化安置达50%以上。公租房货币化补贴制度全面推行，实行“市场租金、分类补贴〞。全市不再新建公共租赁住房，鼓励社会资本通过购置、长期租赁等方式从市场筹集公租房房源，面积标准可根据需求情况适当放宽。 〔三〕购房优惠政策全面实落实 一是推进户籍制度改革。促进农业转移人口市民化，全面放开城镇落户限制。在城区和其他建制镇有合法稳定住所〔含租赁〕的人员，本人及其共同居住生活的配偶、父母、未成年子女可以在居住地申请登记常住户口。二是加强购房信贷支持。市将各银行业金融机构支持居民家庭住房贷款、房地产开发企业贷款以及对保障性安居工程建设贷款纳入银行业金融机构年度支持地方经济开展工作目标考核范畴，切实引导各银行业金融机构积极做好辖区内住房金融效劳工作。三是用好用活住房公积金政策。调低首付比例，首套房住房公积金首付比例调低至20%，对已结清住房公积金购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购置自住房，最低首付款比例为30%。扩大住房公积金提取范围和缴纳覆盖范围。将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围。农民工、个体工商户连续足额缴存6个月〔含〕以上可申请住房公积金贷款。 〔四〕房地产业开展环境逐步优化 一是加快完善城市配套根底设施。狠抓城市路网建设，许家坪隧道、迎宾大道、金龙大道北段、马鞍山等道路建成通车，城区道路面积267万平方米，总长度154公里。城市广场、公厕、停车场等配套设施不断完善，城区道路照明实现全覆盖，红庙污水处理厂建成运营。建成城市综合垃圾卫生填埋厂，生活垃圾无害化处理率100%，垃圾密闭化清运率100%。对城市新区、开发区道路、供水、供电、供气等根底设施以及学校、医院、商场、养老、文体等配套设施建设，做到同步规划、同步建设、同步投入使用，为居民安居置业提供便捷条件。二是加强市场监管。建立完善商品房销售巡查机制，加大企业巡查力度。市房改办每月深入销售楼盘了解资金运行状况、销售情况，为企业出谋划策。2023年，尤其注重加大对“金之易〞、“骏兴·万金汇〞、“松润·书苑书城〞、华龙集团等几个影响社会稳定的问题楼盘的监管，协调解决施工相关事宜。开展房地产涉企乱收费专项治理，净化价格环境。开展违法建设治理，集中排查和严厉查处违法用地、违规建房行为。供水、供电、供气、广电、通讯等部门对未取得规划建设手续的建设工程均不提供相关配套效劳。三是促进房地产企业转型开展。鼓励房地产企业利用库存房源开展旅游、养老、医疗、创业等跨界地产，拓展生活型效劳业。鼓励房地产企业兼并重组，转型升级，提高产业集中度。 二、问题 〔一〕供需矛盾突出 主要表现为中低价位、中小户型住房供给缺乏，商业用房整体价位偏高，作为欠兴旺地区的恩施消费人群购置力有限。同时在商品房供给中，住宅与非住宅的比例不合理，商业用房库存量较大。究其原因，一方面，在于房地产开发公司多，不少企业千方百计争工程争资金，造成开发本钱上升，从而抬高了商品房的价格。另一方面，不少房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，热衷于高回报的工程，而对市场需求量大的中低档房地产投资重视缺乏，因而导致了房地产供给结构的不合理矛盾。 〔二〕根底设施滞后 以金桂大道和金龙大道为主的城北新区供电、供水、排污、通讯、道路建设严重滞后。变电站规划选址多年来举棋不定，多个工程供电依靠工程自身耗资拉设专线。金龙大道、金山大道的排污管网根本未建设。即使鄂旅投重资打造的龙凤生态城首期交房入住在即，也面临着水压缺乏、通讯信号不畅等为难境地。同时，由于城区上学难、就业难、垃圾处理难等问题的存在，也一定程度上制约了房地产业的开展。 〔三〕企业融资艰难 外乡开发企业普遍实力不强，自有资金在缴纳土地出让金后，就几乎再没有流动资金用于工程建设。从现实看，房地产开发企业在开发中使用银行贷款的比重均在60%以上，个人购房资金中相当大的比例也源自于地产信贷资金。银行为控制金融风险，严控房地产开发贷款，不提供在建工程抵押和商业贷款。近年来，国家虽陆续出台了系列金融救市政策，但在全州落地难度较大。目前因资金链断裂问题，恩施市现已有金易·中央公园、骏兴·万金汇等工程处于被迫停工状态，还有多个工程因为资金困难导致工期延误而不能按期交房。 〔四〕住房保障缺乏 近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要方面，但由于資金等等多种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢，住房保障在整个住房市场中所占比例较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场。市区尚有相当一局部符合住房保障条件的中低收入家庭及引进人才等未得到合理的住房保障。同时还存有一局部家庭既无力购置商品房又不符合住房保障条件的“夹心层〞住房困难的问题。 〔五〕创新驱动乏力 恩施市房地产开发企业大多沿续过去拿地、建房、卖房，依赖土地增值获得高额利润的经营模式，开发企业一味追求高产出、高利润，不注重行业技术创新，住宅产品的科技含量不高。 〔六〕市场管理滞后 主要表现有三：一是有的违法用地、违章建房，有的利用集体土地进行房地产开发经营，有的中介机构出售“小产权房〞；二是房地产涉企乱收收费时有发生；三是房地产巡查力度有待进一步加大。 三、政策建议 为确保房地产业持续健康开展，切实保障人民群众生活水平的不断提高，必须采取科学、标准、务实、高效的政策措施，切实解决开展中存在的困难和问题。 〔一〕强化政府调控 充分发挥城市规划的龙头作用，加强对房地产开发建设的规划引领。按照城市总体功能分区，合理确定房地产开发结构、建设规模和用地空间布局，完善住房供给结构和体系。优化产品结构。优先开展普通商品住房，适当开展中高档商品房。运用规划、土地供给等手段，鼓励和引导开发企业积极建设中小套型、中低价位的普通商品住房，以适应中低收入者的购置能力。对新建住宅、商业区、专业市场进行科学长远规划的同时，要抓好老城区的住房改造，尽快完善根底设施和城市总体功能。 〔二〕减轻企业资金压力 认真落实恩施市政办发〔2023〕63号文件精神，对房地产开发工程相关规费实行缓征缓缴。金融机构应加大房地产开发和中、低收入家庭购房的信贷支持力度。进一步改革公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系。同时，加强对房地产开发贷款的监管，严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核，防控金融风险。 〔三〕严格市场监管 一是加强违法建设整治。严厉查处违法用地、违规建房行为，严禁利用集体土地进行房地产开发经营，严禁单位或个人擅自以危旧房屋改造名义变相进行联合开发。二是加强房地产开发企业管理。继续开展房地产市场专项治理，对违反根本建设程序、躲避监管等严重影响房地产市场健康稳定的企业，依法严肃处理。严格商品房销售管理，标准商品房销售价格。加大巡查力度，建立完善商品房销售巡查机制，全面落实商品房销售“一房一价〞明码标价制度。三是标准中介行为。加强房地产开发中介机构管理，标准执业行为。严禁中介机构销售无证房产。四是开展房地产涉企业乱收费治理。全面清理房地产开发建设过程中的行政事业性收费、金融效劳收费和供电、供水、供气、建筑垃圾等配套设施建设收费。 〔四〕大力推进公租房货币化和棚改货币化安置 全面实行公租房货币化补贴制度，加大货币化安置力度，确保符合保障条件的中低收入家庭及引进人才等得到合理的住房保障。 〔五〕坚持创新驱动 面对剧烈的市场竞争，房地产企业必须强化自身素质，突出创新开展。一方面，通过改革创新，加强管理，增强开展实力，提高市场竞争力。另一方面，要适时根据市场需求的变化不断调整开发结构，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发，以为百姓提供放心房、优质房促进商品房开发。 〔刘迪海，湖北省恩施市统计局长。黄远祥，湖北省恩施市统计局副局长〕