2023年潘石屹中国“新政”为经济好转提供机会潘石屹soho.docx

潘石屹：中国“新政〞为经济好转提供时机|潘石屹soho 　　国务院出台扩大内需促进增长的10项措施，提出至2022年将投资4万亿人民币进行根底设施以及社会福利建设。那么，2022年的房地产走势又将如何在历经一年的低迷之后，大手笔的投入是否将激荡起近乎休眠一年的房地产业 　　小康：11月5日国务院出台扩大内需促进增长十项措施之后，紧接着政府部门又部署了落实中央政策措施的七项工作。这种急风暴雨式的政策出台和工作部署几乎是前所未有的。您是如何看待这些政策的有什么样的期待 　　潘石屹：国务院救市十条，被媒体称为中国“新政〞。此次国务院明确提出到2022年底要投资4万亿元，今年四季度先增加安排中央投资1000亿。过去出台的措施当中，很少有如此明确的数字要求。这些数字说明政府的决心和对目前严峻经济形势的判断。4万亿元，意味着13亿人口每人平均3000多元，是一个巨大的数字。我对国务院十条救市政策寄予很大的希望。 　　这次政府的投入主要是惠及低收入群体，帮助低收入人群，加强根底设施建设，及教育、医疗、环保方面的投入。最重要的一条是提高粮食的最低收购价。在所有困难、考验和危机中，最大莫过于饥荒。提高粮食最低收购价，既给农民增加收入，也能防止和防止可能出现的饥荒。尽管并没有针对房地产业的特别利好消息，但只要是把钱放出来，就会增加市场上资金的流动，就会增加其他行业获得资金的时机，这对中国经济的好转，建立新的经济秩序提供了一个时机，同时通过这些投入，也将为建立一个更公平、更公正的和谐社会打下经济根底。 　　当然，在投入和使用这4万亿时，我们首先要快，像救急诊病人一样，像救火一样。其次要防止腐败，工程、土地出让要实行更公平、更透明的招标制度，同时要接受媒体监督。不要让这些中国经济的救命钱落入了腐败者的口袋。 　　小康：具体到房地产业，目前开发商的资金链流动性还是处于较差的境况，购房者也还是期待房价持续下降。面临这两个根本问题，您认为政府出台的措施能够有效解救目前的房地产市场吗 　　潘石屹：您谈的这两个问题确实很重要。开发商资金链紧张，已是不争的事实。在此情况下，许多开发商大规模压缩开下面积，这对救市、恢复经济、解决就业是很不利的。其次是购房人的预期，这几个月成交量大幅度下跌，主要是大家对经济的前景没有信心。试想，如果一个家庭成员失业，或面临失业的危险，谁还有信心去购房，买衣服、在外面吃饭都会慎重许多。 　　中国房地产行业本身是一个巨大的行业，2022年中国房地产的销售收入超过2.9万亿元，而且对投资的拉动系数是2.2倍，也就是说如果向房地产行业投入一块钱，就会拉动其他产业的投资两块两毛钱。同时，也会拉动消费。买了新房子，大家才有欲望去买新的家具、电器等等，可以刺激一大块下游产业，住旧房子就没有去做精细装修装饰的欲望，也就没有消费的空间。 　　目前，根据统计数据看到市场上房子成交量同比下降了70％，这是大危机。这种危机已经涉及到钢铁、水泥，煤炭，建材市场。我想这也是为什么政府要重拳出手的原因。财政部出台的政策都是利好消息，对房地产的政策也是利好消息。但是在如此低迷的市场气氛和全球经济危机的冲击下，这些利好消息的力量能否改变市场中的悲观情绪还有待观察。 　　小康：此次政府出台的政策向保障性住房倾斜，您认为这对房地产经济会产生什么样的影响 　　潘石屹：大规模地兴建保障性住房，从短期来看，一定会拉动经济。但我们也要吸取美国次贷的经济教训，注意长期的风险控制。最好方法是把保障性住房和市场分开，保障性住房由政府的财政去出钱建。 　　需要说明的是，住宅市场的大格局正在改写。以前，主要是以商品住宅为主，现在增加了许多保障房，有廉租房、经济适用房，还包括双限房，尽管双限房没有足够的法律依据，但数量巨大。以北京为例，保障房去年用地是650万平方米规划建筑面积，今年是760万平方米规划建筑面积，相当于每年10万套房面向市场推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。这对住宅市场将是一个巨大冲击，市场格局要重新改写了。 　　房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会淘汰出局。 　　小康：今年房地产业的低迷，许多开发商也接连破产，您认为造成这种局面的主要原因是什么 　　潘石屹：在中国，房地产领域前几年不断圈地，美名其曰“土地储藏〞，实那么是“土地泡沫〞，在资本市场变现、流通，变成更大的泡沫。“建房子的不如倒地的〞，正如我们西北农民常说的“养鸡的，不如倒蛋的〞。其实，房地产商对社会的奉献就是建成好房子，如果离开了这个根本一切就都成为泡沫了。 　　在2022年、2022年“招拍挂〞拿到土地的开发商，当时他们的土地楼面价就已经比当时住宅的售价要高，但因为在当时有更好的一个预期所以投入比较大，现在就形成了“面粉比面包贵〞的现象。这对开发商来说是需要为自己的判断付出代价，同时也需要忍受格局改变的阵痛。 　　小康：您曾认为政府未能把握好最正确的救市时机。但对于这次财政部针对刺激中国经济的4万亿的“猛药〞，您是怎么看的 　　潘石屹：上周有记者采访我，我当时用三个字母“V、U、L〞描述了房地产市场的救市情况。也就是说在今年初出现成交量下滑苗头时，如果政府马上减息，增加按揭贷款成数，减税的话，房地产市场马上就可以恢复，是“V〞的形状；在奥运之前，救市发生“U〞的形态；进入四季度，快到年底时，房地产市场的变化呈“L〞形态，难以预测什么时间恢复。我这里指的是住宅市场。 　　从成交量上来看，房价已经到了“L〞的折点，不可能再跌了。当然，我们还得考虑政府推出保障房的时间点和数量，或者我们也需要考虑到政府能不能完成保障房的方案。 　　要完成这样巨大的保障房方案，地方政府可能没有这么大的财力来独立地面对，所以，不可能走新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市场力量，房地产商和银行的力量。这就会走上美国解决低收入住房的路子。如成立的“两房〞用降低首付款和利息的方法解决低收人人住房。我们看到的恶果就是把这局部贷款的风险不断放大，酿成了今天的次贷危机。实践证明，最好方法是由财政直接去解决，把这种福利房，保障房与市场分开，新加坡的路子是平安的，可能见效会慢一点。 　　小康：作为房地产商，您是如何看待目前自己这个行业的状况对于这个处在“L〞型局面里的房地产商，您对他们有什么样的建议 　　潘石屹：前不久，全国工商联商会的会长聂梅生邀请我参加“环渤海地区房地产开发商〞的研讨会。这个会上有许多环渤海城市房地 产的开发商，他们叫苦连天，其中有一位小型开发商的老板说他们的日子很难过，他们没有说话的时机，就是破产了也是没人知道的。 　　在目前房地产大形势下，住宅房地产商做选择是很困难的事，这是应该在两年前就做出公司战略调整的。住宅，尤其是紧靠保障房的住宅，降价可能是选择之一。但你能降到什么程度经济适用房的地价是零，你的地价是“招拍挂〞来的。政府出台一系列的政策明显无误地传递着一个信号就是：“帮助低收入人群解决住房问题〞。每一条政策背后都重复着这个信号。我认为他们没有太多可以选择的余地。 　　我认为目前中国的房地产企业正在跌宕起伏的金融危机中艰难地支撑着，怎样渡过这次危机，需要全社会各个方面和各种力量共同努力。 　　央行决定“取消商业银行贷款额度的限制〞，但各个商业银行面对恶劣的经济环境，也就是说许多行业都在全面亏损，他们没有信心，不敢给企业放贷。所以，恢复信心，尤其是恢复商业银行对中国经济的信心很重要。 　　我们知道，很快就要到年关了，有许多消息传出有一些开发商拖欠着工程款，而在这些工程款中，一定有农民工的工资，这是一个非常大的问题。前些年，每快到年关时，发放农民工的工资是政府和社会都关心的大事。2022、2022年房地产形势不错，年关拖欠农民工工资的问题没有大规模爆发。今年是一个坎，因为房地产销售额急剧下跌，房地产公司负债率普遍很高，拖欠着各种各样的款项，包括拖欠施工单位的工程款。所以，如何足额发放农民工的工资，各个房地产开发商应该早做准备。否那么，既使钱数不多，也会酿成很大的社会问题。 　　小康：有经济学者认为因为政府大力度救市，所以中国的经济形势会在两个季度后有所好转。您认为呢房地产业是否也将重新振作起来 　　潘石屹：中国经济体还比较小，仅占全世界GDP的6％。受到经济危机冲击后，波动一定会很大，但只要政府出台有力的政策，中国的经济恢复也会比别的经济体快得多。中国有巨大市场，也有钱，中国政府负债水平相对较低，只有GDP的17％左右，而且我们中国人民一向非常勤劳。两个季度也许会有好转迹象，但恢复可能需要更长的时间。我们看到工厂的关闭，工人失业，这些都不是在短期内就能恢复经济的元气的。 　　中国经济是一个有机整体。中国经济出了问题，中国房地产不可能不出问题。任何一个行业和企业不可能在今天经济一体化的时代独善其身。有了中国经济的健康开展，才有房地产开展的根底。 　　反过来，中国房地产是国民经济中重要支柱产业，对过去中国经济的开展有奉献。在今天的危机中，只要政策对头，房地产行业对中国摆脱世界经济危机的威胁也一定能有所作为。 　　这次政府的重磅救市政策对中国经济的影响，以及对中国房地产业经济的影响是长期的。房地产行业，主要依赖城市根底设施，根底设施落后的城市，也就没有房地产开展的空间。要改变中国经济整体下滑的趋势，需要政府急救式的投入，也需要把市场的潜能发挥出来，民间投资和救市是更有效率的。