2023年浅析房地产热和金融业的关系以及对策.doc

浅析房地产热和金融业的关系以及对策 ： 近几年来，随着我国经济的快速开展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高及政府启动内需的政策，房地产业步入了快速开展的轨道。房地产业已然成为国民经济开展的“晴雨表〞，与金融市场的稳定开展息息相关。客观的讲房地产热对金融业的开展既能发挥引力作用又能产生消极影响，正确引导房地产业的开展以发挥其对于金融市场的拉动作用已成为我们面临的一项崭新的课题。 关键词： 房地产业  金融市场 关系分析 引导 ABSTRACT： In recent years, as China's rapid economic development, accelerating the urbanization process, people's income increase and the growth of domestic government policy, the real estate industry entered a rapid development track. Economic development real estate has become a "barometer", and is closely related to the steady development of financial markets. Objectively speaking real estate craze of the financial industry can not only play a negative gravitational effect, the right to guide the development of the real estate industry to play its role in driving the financial markets have become we are facing a new issue. Keywords: real estate  financial market  relationship guide 一、 房地产业在国民经济中的地位和作用 〔一〕改革开放以来经济的快速开展刺激了中国房地产市场的消费需求。众所周知，改革开放以来，中国经济快速增长，长期保持着两位数的高速增长。1997年亚洲金融危机爆发，国际国内市场萧条，虽然让中国经济增长步伐放慢了，从1996年的10.1%，下降到1999年的7.1%。但是中国经济增长内在的强劲动力，很快使中国经济开展走出金融危机的影响，从2023年开始，GDP出现连续攀升的增长趋势，从2023年开始中国连续5年GDP平均增长10.6%，成为全球经济开展最为迅速的国家，在开展中国家中处于领先地位。经济的快速增长，使得我国人民生活水平不断提高。不断提高的生活水平，让人们具有较高的社会购置力水平，因而对房地产的需求不断上升，使原有的楼市供求矛盾加剧，最终给我国带来了更大的房地产市场的消费需求。此外，随着我国经济不断开展，城市化进程的不断推进及我国人口红利等因素影响，进一步刺激了我国房地产市场的消费需求。 〔二〕房地产是经济开展的重要经济领域。经过长期的开展，我国房地产行业不断地走出经济开展的前台，逐步体现出产业化开展。纵观2023年到2023年资本市场的所有上市公司，几乎很多上市公司的主营构成或多或少地涉及到当地房地产行业的开展。特别是2023--2023年连续三年的经济开展过程中，房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是这三年来我国房地产市场价格不断攀升的重要缘由。经过几十年的开展，房地产在我国经济开展中的所占地位不断提升，目前已经成为我国经济开展不可无视的产业成分之一。不仅美国经济社会长期以来依靠房地产行业的开展，而且我国经济的开展，在扣除外贸成分以后，房地产的开展已是一个举足轻重的重要经济领域。 〔三〕房地产在应对金融危机中占有重要的地位。首先，房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国长期以来，很大程度上得益于我国房地产行业的开展，房地产行业在扩大内需以及西部大开发进程中扮演着重要的角色。在外需缺乏的前提下，提出转变经济增长方式，扩大内需，以应对金融危机的影响。在这一过程中，房地产行业对我国经济开展的支撑作用不断显现出来。其次，它是我国面对金融危机压力，刺激就业等方面开展不可无视的行业。这主要是由于房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。根据我国目前经济开展来看，房地产行业的开展关联着我国至少15个以上比拟大的行业开展，这些行业或多或少长期以来获得房地产开展的支撑，比方钢铁、水泥、家电、汽车等行业。总之，由于我国内需产业开展相对落后，内需产业的竞争力缺乏，在当前金融危机影响以及我国目前外需缺乏的前提下，房地产是我国扩大内需、保增长，应对金融危机，对我国经济影响重大的产业，也是我国当前转变经济增长，促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。 〔四〕标准房地产行业的开展是一项重要的民生工作。根据马斯洛的需求层次理论，人们在满足温饱之后，必然会追求更高层次的物质享受。随着中国经济的不断开展，住房需求不断提上人们的日程上来。当前，住房消费已经成为我国居民重要需求局部。根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50%以上的收入是属于个人的住房消费的。开展至今，房地产已经成为牵动我国居民各个方面生活的主要关注内容，不仅牵动着居民的收入水平，而且与我国银行业开展有着重要的关联。所以，房地产行业开展至今，已经成为我国重要的民生产业，标准我国房地产行业的开展是一项重要的民生工作。 二、我国房地产的金融体系 〔一〕我国房地产的金融机构经过数十年的开展，我国住房金融已形成各家银行和非银行金融普遍参与的经营格局。政策性住房金融业务中有关住房建设投资局部根本上以建设银行为主；有关个人购房局部那么以住房公积金管理中心为主；而经营性住房金融业务那么由各家金融机构根据自身特点和优势积极开办，参与竞争。目前，我国专业性的住房金融机构由各专业银行房地产信贷部、城市住房储蓄银行、住房合作社以及正在试点的一些土地信用机构等组成。 〔二〕我国房地产的金融工具。我国目前住房金融开展方兴未艾，现有的住房金融工具还相当有限，特别是住房消费金融工具仍然较少。当前在市场中占绝大多数份额的是一般个人住房抵押贷款(属自营性住房金融工具)、住房公积金贷款(属政策性住房金融工具)以及两者结合形成的住房组合贷款。下面对一般个人住房抵押贷款作具体介绍。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置各类住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保，担保方式可以采用抵押、质押或担保，也可将以上两种或三种担保方式混合使用。当借款人不能按期归还贷款本息时，贷款人有权依法处理其抵押物(质物)或由保证人承当连带责任归还贷款本息。我国一般个人住房抵押贷款是指区别于住房公积金贷款，以银行为贷款人、以购房个人为借款人的住房抵押贷款。目前主要品种包括个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等。一般个人住房抵押贷款的额度、期限和利率要根据中国人民银行有关规定和贷款银行的资金来源及本钱、借款人的还款能力等因素确定。而归还方式主要有以下两种：借款期限为1年的，采用到期一次还本付息方式；贷款期限超过1年的，主要采用等额本息还款法或等额本金还款法(利随本清法)。 三、房地产业与金融业之间的微妙关系 〔一〕房地产业对金融市场的引力作用 显而易见，房地产市场对金融市场有着很强的依赖性。有关数据说明：在美国，一般商业银行房地产贷款占贷款总额的60%，占资产总量的16%左右。在欧美，房地产投资的70%要通过金融机构融资，住房信贷占全国信贷总额的比例大都接近40%，其中，美国为43.6%，英国为37.4%，德国〔西德〕和挪威为36%。这都充分说明，金融在住房产业开展中起着重大作用，从而使房地产再生产产生了对金融市场的强烈依赖性。在房地产业强烈依赖金融市场的同时，对金融市场也具有较强的吸引力。这种引力主要表现在以下几个方面：首先，有利于增强金融资本的市场渗透力，金融资本对市场的渗透力越强，说明金融资本对市场的占有率越高，从而意味着金融资本的增值能力越强。房地产市场恰恰是一个能够使金融资本的市场渗透力得到明显增强的市场。房地产市场的“广度〞方面看，房地产市场的参与者广泛，市场组 织形式多样，金融资本介入房地产再生产，必然可以获得提高其市场占有率的诸多时机。从房地产市场的“深度〞方面看，房地产再生产中资产的运行形态是多样的，金融资本介入房地产再生产，必然可以获得向多种形态的资产渗透的时机。其次，有助于提高金融资本的增值能力。房地产还具有较好的保值增值性，其主要原因，一是房屋的耐用期限很长，一般房屋的自然耐用年限都在50年左右，便于长期持有；二是房屋与土地连成一体，而土地是不可再生资源，随着经济与社会的不断开展，社会再生产对土地的需求必然越来越大，土地的供求矛盾会日渐增大，因此，在既定条件下，土地的价格从而房屋的价格是趋增的。所以，金融业介入房地产再生产，将金融资本效劳于房地产实体经济，有利于提高金融资本的增值能力。再次，有利于提高金融市场的运行效率。房地产再生产过程中的资金流量较大，金融业介入房地产再生产可以取得明显的规模经济效应；同时房地产再生产过程中的资金流速较慢从而流程较长，金融业介入房地产再生产，可为金融业实现范围经济提供重要保证。 〔二〕房地产热对于金融业开展的消极影响 每个“市场分子〞都清楚的了解，房地产金融市场面临巨大的金融风险。首当其中便是市场风险，市场风险是由于市场供求状况的变化而导致资产价格的变化所带来的风险，对于商业银行来说就是抵押物价值的下降带来的风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。其次便是信用风险也称为违约风险，指在贷款合同期，由于借款人不能或不愿按约定归还贷款本息而使银行遭受损失。信用风险是银行面临的最大的风险。在目前的房地产市场资金链中，商业银行根本参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。三是流动性风险，流动性是指金融资产即时变现的能力和金融机构从外部迅速筹集现金的能力。房地产贷款具有金额大、贷款回收期长的特点，受国家经济政策变化的影响较为明显。而银行的资金来源却以短期存款为主，这种期限的不匹配导致了银行存在较大的流动性风险。第四便是利率风险，在考察房地产信贷业务的利率风险时，人们不会忘记发生于上个世纪80年代的美国储贷协会危机，美联储从1965年开始利率市场化改革，随着管制的逐渐放松，市场利率水平迅速升高，利率波动频繁波动幅度到达10%～17%，金融机构利率风险加大。这给通过吸收短期储蓄存款、发放长期的固定利率住宅抵押贷款业务的美国储蓄贷款协会造成了巨额利率倒挂和亏损，并最终酿成了危机。目前，我国正处于利率市场化进程中，银行间同业拆借市场、货币市场、国债发行和交易市场已根本实现市场化，人民币存贷款利率放开正处于试点阶段。人民银行从1996年以来连续数次下调存贷款利率，使我国的存贷款利率处于历史较低的水准，存贷款的利差也不断缩小。存款利率的降低影响了居民长期储蓄的意愿，从而局部地导致了银行资金来源中短期存款比重上升的局面。而我国目前发放的房地产贷款尤其是期限长达数十年的住房抵押贷款，大局部都是在1998年以来利率水平较低时发放的，且根据个人住房抵押贷款管理方法的规定，个人住房贷款利率要比同一期限的其它贷款利率低一个档次；我国银行业普遍以存货款利差为主要收入来源的现状也使得利率风险成为银行风险的重要组成局部。一旦存款利率上浮，商业银行将面临巨大的利息亏损，容易导致严重的损失。第五是操作风险。操作风险是指银行在