2023年初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施.docx

天道酬勤 初探房地产开发工程工程管理的常见问题和解决措施 翻开文本图片集 〔厦门港务地产，福建 厦门 361000〕 【摘 要】房地产产业是关系国计民生的重要行业，提高我国房地产工程管理水平是促进城市化进程的关键。房地产开发工程管理作为工程工程管理中的一个分支，主要是指房地产工程管理者采用系统工程管理方法，对开发工程建设与使用进行全方位的管理，旨在优化生产要素，为企业开发经营带来显著的社会与经济效益。文章主要针对房地产开发工程工程管理的思路和意义进行分析，提出房地产开发工程工程管理中的一些问题，并提出相应的解决措施。 【关键词】房地产；开发工程；工程管理；常见问题；解决措施 【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688〔2023〕04-0132-03 房地产开发过程中，工程的工程管理是一个十分重要的环节。房地产工程管理不力会造成房地产工程工程投资规模增加，并且无法有效地控制施工过程中的偷工减料、操作违规等行为，这不仅会对房地产投资方的利益造成严重的损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家的经济建设。因此，如何通过房地产工程管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，本文结合笔者参与工程实例中获得的经验，对该问题进行探讨。只有将工程管理的管理手段切实运用到房地产开发工程中，才能真正使工程在建筑市场占领一席之地，并取得显著的成果。 1 房地产工程工程管理的意义 对房地产开发工程工程进行管理具有十分重要的意义。工程管理主要是在房地产建设施工的过程中，对其进行监督与控制，使建设施工严格按照相关的标准与要求进行。在这个过程中，工程管理不仅直接对房地产开发工程进行监督，并且还在此根底上控制了施工的工期，降低了房地产开发企业的本钱投资。在整个房地产开发工程工程管理中，工程管理主要包括质量管理、施工进度管理、开发工程的本钱管理与施工平安管理。对房地产开发工程进行工程管理的根本目的就是为了保证工程工程的建设质量，切实保证房地产企业的经济效益。只有通过工程管理，才能催促施工单位严格地按照房地产开发公司的设计意愿进行施工，从而保证工程工程的质量，到达经济效益最大化的目的。 2 工程概况 三明陆地港工程〔如图1所示〕总规划建设用地面积约63.97 hm2，总投资约20亿元。其中，物流仓储区占60%〔约375 400 m2 〕，商贸区占40%〔约264 266.67 m2〕。三明陆地港商服区〔一期〕工程建设用地面积为11.489 8万m2，总建筑面积为20.67万m2。地上建筑面积为17.2万m2〔专业市场为5.06万m2、SOHO区为4.8万m2，风情商业街为1.28万m2，商业金融为6.05万m2〕，地下建筑面积为3.38万m2。该工程位于三明市沙县海西三明生态新城金港路东侧，西侧金港路、南侧港区路均已建设成熟，交通便利。本文结合该工程，剖析房地产开发工程工程管理中存在问题及提出相应的措施。 3 房地产开发工程工程管理中经常出现的问题 3.1 前期对市场的研究不充分 由于没有详细的工程可行性研究报告，使得工程的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多个方案的规划概念设计，也因为市场研究不充分、心中无底、评判标准不明确而犹豫不决，致使工程决策慢、效率低。开发商高层领导以“市场是变化的，工程定位不能太死〞为借口，不重视前期的工程详细可行性研究。由于对市场和产品的研究不够充分，导致决策缓慢，浪费了工程的事机、时间。决策高层犹豫了一段时间后，又匆忙决策，这样决策确定的工程产品肯定是不科学、不系统、不全面的。 3.2 工程决策阶段出现的问题 决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的工程建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的工程管理难度是“胎〞里带出来的。例如，该工程的外立面确认达半年之久；某工程在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大及市场定位偏差问题；某在建工程由住宅改为商务公寓功能的“正确〞修改；该工程重新进行产品定位和重新设计；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等问题而“救火〞；工程拿地之后，产品定位不明，概念设计已经进行一年有余，至今仍犹豫不决等；工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确；工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后才急忙安排敲打、改造，有工期目标时只有“着急〞，无工期目标时“干耗〞，工程管理目标往往落空。无论是开发商内部的工程管理和销售部门，还是参与工程的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门及购房客户等，各方都不满意。 3.3 工程施工中存在监督与管理的漏洞 在进行房地产开发工程建设时，局部施工单位只重视房地产开发工程的进度，无视了在建设过程中出现的细节问题，导致在工程建设中出现监督与管理的漏洞。疏于对房地产开发工程的检查，从而直接影响房地产开发工程工程的施工质量。监督部门发现了开发工程中的问题后，没有及时地与施工单位进行沟通，问题没有得到解决，降低了房地产开发工程工程建设的质量。 3.4 建设施工团队之间的配合度不够 房地产开发工程是一个具有周期性与复杂性特点的建设工程，其建设难度十分大。因此，需要各个不同的施工队伍互相配合施工。而在房地产开发工程建设的实际中，施工人员互相之间缺乏配合，施工人员的施工专业素质参差不齐，施工的质量也缺乏保障。如果这些问题得不到解决，将直接影响房地产开发工程的施工效率与施工质量，从而直接导致房地产开发工程的整体受到影响。 3.5 工程工程的管理體制与规章制度不完善 房地产开发工程中，需要从实际的施工情况出发，合理地分配施工的人员。房地产开发企业如果片面地追求经济效益，减少施工人员的数量，就会直接降低房地产开发工程工程管理部门对施工的管理与监督力度，就会影响工程工程的建设质量。与此同时，房地产开发工程工程建设的规章制度也没有全面落实。我国实行施工的规章制度就是为了保证房地产工程的施工质量。然而就实际的情况来看，我国的房地产开发企业并没有落实国家的规章制度，这对房地产开发工程工程的质量有直接的影响。 4 房地产开发工程工程管理策略 4.1 加强工程前期投资决策阶段的市场可行性研究 前期的工程可行性研究是工程的灵魂，而据此进行的工程工程设计是工程建设的“龙头〞，只有“龙头〞中有“魂〞，才能使工程工程设计、建设和工程过程管理有章可循。“龙头〞抬不起来，“龙身〞无法行动。没有图纸，无法建设；有图常变，目标落空。要重视工程的前期可行性研究，就要加强前期可行性研究工作的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑〞；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得工程市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。 该工程后来经过总图布局划分为专业市场组团和办公组团，分别采用独立的交通系统，防止不同人流的相互干扰和不同使用功能的建筑相互影响。办公区采用上下配布局，高层沿北侧布置，防止日照遮挡，同时位于城市干道交叉口，有利于建筑形象的展示；南侧低层办公组团主要通过小型独立式办公产品的开发，以“低总价、高使用率〞的销售理念引进小企业入驻，培育市场。远期市场开展成熟和周边建设完善时，开发高层办公产品。商业临城市干道设置，利用已经建成的港区路、金港路和专业市场带来的人流实现商业价值的最大化。 4.2 加强工程决策实施阶段的设计和前期工程工程管理方案 整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与工程匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的工程可行性研究报告进行方案初步设计、施工图设计，并以可行性研究报告的预设要求评价、审核各阶段的设计文件；此阶段尚要依据工程可行性研究报告和设计文件编制详细的工程管理方案和完善招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原那么性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。 4.3 重视工程收尾阶段的工程管理 在工程收尾阶段，可建立一个由开发商主管工程领导牵头，整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程工程收尾临时机构，与工程工程管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的工程管理及工程交付、移交工作。 4.4 加大工程施工中的监督与管理的力度 建设房地产开发工程时，必须严格依照开发施工的程序进行，不能片面性地提高施工的速度。施工单位要提高施工的进度，就必须在保证施工质量的同时，科学、合理地缩短施工工期。房地产开发工程工程管理的监督人员必须提高工程施工中的监督与管理力度，监管部门在发现施工过程中的问题后，应及时与负责施工的单位与负责人沟通与交流，催促施工单位对问题进行整改。加大工程施工中的监督与管理力度，就能保证房地产开发工程的施工质量。 4.5 提高建设各参建单位之间的配合度 要想提高建设各参建单位之间的配合度，就要在实施房地产开发工程建设之前，建立一个各参建单位用于沟通的平台，这有利于负责各个施工领域的各参建单位进行沟通与交流。在进行施工时，各参建单位互相配合施工，防止因为沟通不当而影响房地产开发工程的施工质量。因此，只有协调统一负责各个不同领域的各参单位，才能实现参建队伍协调工作，进而提高房地产开发工程工程的施工质量。 4.6 完善工程工程的管理体制与规章制度 在以施工的实际情况出发的理念下，必须构建完善的工程工程管理机制，便于施工作业人员进行监督和管理，保证房地产开发工程施工的质量与效率，提高房地产开发企业的经濟效益。在开展房地产开发工程工程建设时，施工单位必须按照国家制定的规章制度进行施工，严格按照施工标准进行监督和管理，保证施工的高效进行。 5 结语 综上所述，在城市开展的过程中，房地产开发工程的数量不断地增加，工程管理在实际建设中遇到的问题也随之增多。因此，必须采取相应的措施去解决工程建设中遇到的问题。必须重视工程工程的管理，提高其管理水平，为房地产开发企业在市场竞争中赢得优势。不断地完善房地产开发工程工程的管理体制，使房地产更好地满足现代人们的居住需求，并且适应社会的开展。 参 考 文 献 [1]李思滢.可持续开展指导下的房地产开发建设及相关问题分析[J].知识经济，2023〔7〕. [2]陈耀从.根底性工作如何促进房企开展[J].城市开发，2023〔6〕. [3]张一鸣.EPC模式下的房地产开发企业工程方案管理及质量管理探讨[J].建材与装饰，2023〔4〕. [责任编辑：高海明] 【作者简介】续刚，山西人，硕士，厦门港务地产工程师，研究方向：工程管理。