2023年疫情下创新国有直管公房管理模式研究.docx

疫情下创新国有直管公房管理模式研究 王丁卉 ：为应对疫情冲击，湖北省政府、武汉市政府先后发布一系列支持中小企业经营开展的措施。以武汉市某市属传统国有直管公房企业为例，通过对该企业传统直管公房管理模式的现状、疫情下企业开展面临的困境进行总结分析，探索创新求变新路径。 关键词：疫情影响;传统国有直管公房企业;创新路径 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-9138-（2023）06-0064-67 收稿日期：2023-05-18 传统国有直管公房是我国方案经济时代的产物，历史上为实现福利分房和住房保障需要，将权属归政府所有的国有房产交由地方房产管理部门代为直接管理，履行出租、修缮、平安、运营等职能，承租人只需支付很低的租金便可终身享有房屋使用权。随着武汉市体制机制改革的不断深化，原由地方房产管理部]代管的国有直管公房逐渐演变为由各区属房地产公司管理区属公房和由市属公房企业管理市属公房（即本文研究对象）。疫情发生前，该市属公房企业主要收益来源就是靠上门收取房屋租金。疫情发生后，因防控管制需要，为防止人员聚集和近距离接触，收租、出租、经营等业务俨然无法正常开展，该企业生产活动受到了前所未有的冲击，影响时间之长、范围之广使其不得不加快转变现有管理模式，主动求变求新。 1传统直管公房管理模式的现状 1.1租金价格低廉，市场化程度缺乏 根据房屋权利性质可将公房分为两权合一类和两权别离类（如表1所示），两权合一类是指公房产权和使用权都属于该公房管理企业的房屋，这类公房租金含金量较高，但占比小，可通过公开招租完全市场化经营，目前月租金单价约30-90元/平方米1月。兩权别离类是指公房产权归该公房管理企业，使用权归承租户的房屋，这类公房占比大，但租金含金量低，根据房屋用途又分为住宅类、机关办公类和工商企事业类。住宅类因具有保障性住房的社会属性，政策性较强，目前仍按照武价房字[1999]85号文相关标准计算执行，月租金单价仅约1.11元/平方米1月，远低于市场水平。机关办公类和工商企事业类依据相关政策标准通过协议租赁出租，月租金单价分别约5.40元/平方米1月和24.82/平方米1月，价格虽高于住宅类，但与市场行情相比仍有很大差距。 1.2收租工作困难，获利能力较低 即使租金已如此低廉，但历史上公房承租户大多都是经济条件差、无住房、受教育程度普遍不高的低收入人群，这就造成了拖欠、拒缴租金等情况频频发生，加上公房租金收缴并没有严格的明文规定，导致收租工作困难。经营性房产整体占比小且运营管理水平较低，房屋管理人员还停留在传统管理的惯性工作模式中，房屋出租出去后便进人了一租了事的简单收租状态，缺少从宏观战略层面对所辖房屋的长远运营考虑，创新意识与竞争意识薄弱，房产获利能力普遍较低。 1.3管理关系复杂，管理收益较差 公房承租户因历史政策红利，租赁关系享有“终身制〞，如遇房屋拆迁，还可获得一大笔补贴。因此，承租户极少主动退租，甚至还存在长期拖欠、拒缴租金却霸占房屋、违规改建使用的“老赖〞。国有公房企业因不具有行政执法权，对不缴纳租金、违规使用的承租户无法采取强制手段，只能通过反复沟通协商解决，情况严重的也只能诉诸法院，不仅耗时长占用大量资源，还影响正常工作效率。目前，住宅类和机关办公类租金依旧维持在20世纪的物价水平，但却占所辖公房面积的80%（如图1所示），且公房管理企业在租金调整和征收补偿上经常被相关单位以政府性资产和化解矛盾的要求做出妥协让步，复杂的管理关系使得公房管理收益较差。 1.4公房房改不断，管辖面积萎缩 国家1998年公布政策允许符合条件的公房承租户可按当时的价格水平通过房改买断取得公房完全产权，2022年武汉市对房改价格进行过一次调增，此后就未出台过新的房改政策，公房一直以来按照2022年的价格水平被低价出售。该公房管理企业原有90多万平方米的公房资产，经过多年房改，目前只余50多万平方米，未来可管辖面积还将日渐萎缩，且所辖范围内的公房因房改逐渐呈零散星点分布，房改后的同一楼栋因产权混杂，各种矛盾聚增，管理难度加大。 1.5老旧危房增多，维修本钱上升 现存公房多为上世纪建造的砖木、砖混结构，时间久远房屋受损严重，老旧危房增多，平安隐患较大，随着材料、人工费用上涨，维修改造本钱不断上升，“以租养房〞的缺口不断加大。 1.6违规转租严重，存在资产流失隐患 民用承租户的租赁关系是终身制的，其余通过公开招租、协议租赁人驻的个体经营户或机关企事业单位签订的合同租赁期又都很长，公房租金与市场租金本就存在较大差距，过长的合同期又拉低了整体租金水平。一些承租户在没有经过公房管理企业同意的情况下，将公房承租权视为牟利工具，私自高价转租，从中获得高额差价，谋取不正当利益，加上依法处理违规转租行为效果不佳，导致管理者权益得不到有效保障，各级政府作为公房实际产权人失去了大量收益，国有资产流失严重。 2疫情下传统直管公房企业面临的困境 疫情发生前，公房管理企业的传统房管模式就已经呈现出步履维艰的现状，疫情发生后，防控维稳的局势还将长期持续，实营行业普遍萧条，传统国有直管公房企业面临着新的开展困境。 第一，根据武汉市政府应对疫情支持中小企业经营开展的二十一条措施中涉及房屋租金减免的政策规定，“对承租国有资产类经营用房的中小企业，3个月房租免收、6个月房租减半〞。国有公房企业在帮扶中小企业减免租金的同时，自身受到的租金损失是否有政策补贴尚不可知，且经营性房产租金是市场化的，假设无补贴，那么意味着国有公房企业需自行承当本年度最少6个月的市场化租金损失，数额巨大。 第二，武汉市为恢复生产经营采取的是分级分类分时有序推进复工复产，涉及保障疫情防控、公共事业运行、农业生产必需及其他重要国计民生的企事业单位优先复工，其他效劳型行业暂不确定。承租国有资产类经营用房的中小企业多为从事效劳型行业的民营企业和个体工商户，大局部还未开门营业，长时间的关门导致其现金流紧张甚至资金链断裂，即使给予其租金减免的优惠，受疫情影响后续也可能无法经营，随之而来的就是承租户交不出租金、大量房源退租、经营业务锐减、租赁纠纷不断、违约情况加重等风险，公房管理企业大量人力物力将被用于与生产经营无关的沟通办商、处理矛盾纠纷、维稳求稳的工作中，整体效益产出将会变低。 第三，国有公房企业生产运营的根本就是“以租养房〞，在经济环境下行的当下，随着在汉来汉人流量急剧减少，后续房屋市场消费需求疲软，国有公房企业开拓市场的难度将会增加，实现国有资产保值增值的压力更大，完本钱年度的绩效收人目标更为艰巨，急需通过其他创收增收渠道维持运转经营。 3创新求变的新思路与建议 3.1争取相关单位支持完善配套管理政策 是积极向上级单位反映寻求租金减免的政策补贴，减少因承当损失过大而难以维持自身经营的风险。二是向相关主管部门争取公房调租政策，使公房租金标准与当前物价水平相适应。三是现有局部公房承租户不属于被保障范围但因继承了公房使用权仍可享受低价买断公房产权的红利，建议与时俱进推进房改政策更新，防止使国有资产成为了个人致富的工具。四是寻求立法支持，对不按规定缴纳租金、违规使用等行为以法规成文形式进行约束，加强公房管理企业的管理权限，适时允许采取强制措施，保障国有资产权益。 3.2主动与市场接轨不断提升房产获利能力 一是坚决摒弃传统简单的“一租了事、坐等收租〞管理模式，房屋管理人员的工作重心要放到对所管辖承租户的经营状况、财务流水、信息收集上，及时掌握租户需求动向，培养对市场变化的敏锐度，为有效管理作出信息预判、提供依据。二是市场化运营的公房必须由具备法定资质的第三方评估机构评估确定最低租金标准，而有不少老旧公房虽位于市中心，但因地处背街里弄，面积和商业价值较小，评估结果与其真实行情往往不相适应，招租出租受到了一定限制，建议这类特殊公房可由公房管理企业根据房屋实际情况采取集体评审的方式确定租金，报相关主管部门审批备案即可，减少形式束缚，主动契合市场，提高房屋利用率。 3.3有针对性的开拓市场减少房源闲置 一是疫情下武汉大量务工人员、个体经营户外流，市场不景气的情况下更需将开拓业务的力气用在刀刃上。每年留汉工作创业的高校毕业生众多，其住宿、创业办公都需要租房，公房管理企业可顺势抢占高校市场先机，利用国企资源和名声优势，联合各级政府、各高校、用人单位大力宣传推广公房资源。二是充分发挥存量公房资源多、本钱低、盈利空间大的优势，有条件的将局部可利用的民用、办公类公房转为经营性房产用于创收增收，积极谋求当前有庞大市场需求的优质经营户进行合作，如快递、生活超市、农副产品、药店等。 3.4灵活处理退租转租有效缓解疫情冲击 疫情下国有公房企业在进行租金减免帮扶的同时，应密切关注承租户复工复产情况，重点摸清承租户经营动向，对意欲退租的提前做好预案，鼓励将合同续租列为减免租金的条件之一，减少退租率。对经营不善不得不退租的特殊情形，疫情完全结束前，允许现有承租户在合法合规经营前提下转租或分租，将公房管理企业招租出租压力局部转移至承租户身上，减少房源闲置，缓解疫情冲击。 3.5充分利用管房优势开拓延伸业务 一是国有公房企业以前为公房产权人代办了大量公房权证，积累了代办渠道资源，开通了相关办理路径，以此为优势可对外拓展房屋权证代辦、政策咨询等有偿效劳。二是充分挖掘自有管房维修队伍的市场价值，向所辖住户、其他有需求的用户提供房屋应急维修、管道挖掘疏通等有偿效劳。三是国有公房企业的主业，可面向市场承接企业、单位、私人房屋的委托代管业务。四是现管公房中有不少是优保、文保建筑，历史价值巨大，可联合相关主管部门打造红色文旅产业，在推广优保、文保建筑历史文化的同时深挖房屋经济效益。 3.6借助外力打造公房平台“一张网〞建设 疫情下武汉市各公房管理单位的传统业务都受到了打击，作为公房板块的命运共同体，市属公房企业与各区属房地产公司可加强合作联系，把握国家引导国企盘活存量房产积极投人租赁市场成为房源重要供给力量的利好趋势，积极寻求上级主管部门支持，打造武汉市首个公房资源平台“一张网〞建设，利用公房本钱低、国有品牌名声优势，形成合力进，人市场，实现各管房单位之间、管房单位与市场之间的资源共享、互利共赢，共同应对转型困境。 4结束语 直管公房作为国有资产管理的一种特殊形式，至今在我国经济社会开展中仍有其存在的作用和价值。但随着时代变化，传统公房管理模式呈现出的种种问题说明：国有公房企业需要结合市场规律与时俱进，而疫情的发生更是一剂强有力的催化剂，敦促着国有公房企业需在危机中寻找转机。只有不断求变求新，才能不被淘汰，为更好地管理国有资产做出应有的奉献。 参考文献： 1.宋垒.国有资产管理特殊形式——“直管公房〞管理之我见.财经界.2023.10 2.陈涛王品.直管公房管理困境与对策分析.住宅与房地产.2023.06 3.谢敏亚.坚持阳光操作，实施公开招租——无锡市直管非住宅公房的市场化之路.中国房地产.2023.10 4.韦性凯.探索国有直管公房管理的新路子.居舍.2023.03