房地产税作为地方税主体税种的可行性和现实阻力税务学专业.docx

房地产税作为地方税主体税种的可行性和现实阻力 [摘要] 全面“营改增”后，地方政府缺乏主体税种，迫切需要替代的可持续税源。房地产税具有成为地方税主体税种的天然优势，在实际生活中，理想中的地方税主体税种跟房产税之间仍然存在着较大的差异。而这种差异不仅是目前改革房地产税制度需要解决的难题，还是房地产税改革的动力。该篇论文主要是针对其为地方税主体税种的必要性进行论述，从房地产的税源充足、征管便利以及沪渝房地产税试点经验借鉴分析了房地产税作为地方税主体税种的可行性，研究了房地产税作为主体税种的现实阻力，并以此提出一些政策建议。 [关键词] 房地产税；地方税；主体税种 II The Feasibility and Realistic Resistance of Real Estate Tax as the Main Tax Type of Local Tax Abstract：After the comprehensive " business tax to increase", local governments lack the main taxes and urgently need to replace the sustainable tax sources. The real estate tax has the natural advantage of being the main tax type of local tax, but in reality, there is a certain gap between the real estate tax and the ideal main tax type of local tax. This gap is not only a realistic problem that needs to be solved to deepen the reform of the real estate tax system, but also an internal driving force to promote the reform of the real estate tax system. This paper expounds the necessity of real estate tax as the main tax of local taxes, analyzes the feasibility of real estate tax as the main tax of local taxes from the aspects of sufficient tax sources, convenient collection and management of real estate and the experience of Shanghai and Chongqing real estate tax pilot projects.Then it studies the practical resistance of real estate tax as the main tax and puts forward some policy suggestions. Key words: real estate tax；local taxes；main taxes II 目 录 一 引 言 …………………………………………………………………………………1 二 房地产税作为地方税主体税种的必要性………………………………………………1 （一）地方税体系设置不合理且缺乏主体税种……………………………………………1 （二）地方财力不足以满足政府公共服务的需求…………………………………………2 三 房地产税作为地方税主体税种的可行性………………………………………………2 （一）房地产税税源充足……………………………………………………………………2 （二）房地产税便于征管……………………………………………………………………4 （三）房地产税可减少地方地府对土地出让金的依赖……………………………………4 （四）上海、重庆房产税试点有经验可循…………………………………………………4 四 房地产税作为地方税主体税种的现实阻力……………………………………………6 （一）房地产税计税依据的复杂性…………………………………………………………6 （二）房地产税征税范围的复杂性…………………………………………………………7 （三）房地产税的管理制度不完善…………………………………………………………8 （四）地方政府消极应对房地产税…………………………………………………………8 （五）房地产税在不同纳税人之间征收难度不同…………………………………………9 五 房地产税作为地方税主体税种的建议 ………………………………………………10 （一）以市场评估值为计税依据是最优选择 ……………………………………………10 （二）合并交易环节各种税 ………………………………………………………………10 （三）合理扩大征税范围 …………………………………………………………………11 （四）引进差别化税率体系 ………………………………………………………………11 （五）按纳税能力采取一定税收优惠 ……………………………………………………11 （六）加强配套设施建设 …………………………………………………………………12 结论 …………………………………………………………………………………………12 致谢 …………………………………………………………………………………………13 参考文献 ……………………………………………………………………………………14 一 引 言 在2018年，我国全国人大常委会召开了会议，在此次会议中，提出要将房地产税法列入预备审议项目之中，这项决策说明了房地产税法将会正式启动，不会再拖延下去。2016年，我国在全面进行“营改增”之后，政府对主体税种存在一定的需求，需要可持续的税源。房地产税税源充足，便于征管，可以减少对土地出让金的依赖，且上海、重庆的试点有经验可循，因此，房地产税相对而言更能作为地方税的主体税种。不过在现实生活中，要想让房地产税成为主体税种，有一定的现实阻力，原因是房地产税的征税范围难以界定，计税依据较为复杂，且房地产税管理制度不完善，地方政府也消极应对。因此，深化我国房地产税制改革，建立起地方税主体税种，需要寻求破解现实阻力的途径与方法。 二 房地产税作为地方税主体税种的必要性 2016年5月1日，我国全面实施“营改增”，这标志着我国税收事业进入了一个新的阶段，将营业税改为增值税，营业税为地方税，而增值税是一种共享税种，这就导致大部分税收都被中央拿走了，进而使得一些地方政府的财政经济更加紧张，虽然说地方税的种类以及数量比较多，但是其收入比较少，根本无法代替营业税。营改增之后，地方税体系就丧失了其主体税种，当地政府的收入也在不断地下降。 （一） 地方税体系设置不合理且缺乏主体税种 传统的“地方八税”注：地方八税包括了土地增值税、资源税、城建税、契税、城镇土地使用税、房产税、耕地占用税和印花税。 税源潜力尚未被充分发掘。在1994年，我国对税制进行了改革，建立起以营业税以及所得税为主体的流转税体系。不过在2002年，受到了所得税分享体制的影响，除此之外，自从2016年的“营改增”实行之后，共享税的地位不断地上升，成为了主体税种，现在地方税体系只包含了一些小税种，降低了地方税的功能。加之房地产税对税收收入有着一定的促进作用，想要完善地方税的建设还需要一段的时间。首先，我国在征收资源税时，经历了很长一段时间，在其过程中收费的名目比较多，出现了“轻税重费”的现象，不同地区的差异也比较大。资源税费制度不合理也扭曲要素价格，干扰了市场机制作用。其次，我国现行环境保护税由排污费改征而来，不过只是在利用过去的制度，并没有根据税费的差异来制定制度，对制度的跟进程度也不够，出现了“形式法定”的现象。不仅如此，在征收城镇土地的使用税以及房产税时，其房产价值就包括了相应的税费，但还是对房产价值进行征税，这就导致产生了重复征税的现象。 （二） 地方财力不足以满足政府公共服务的需求 在1994年，国家对分税制度进行了改革，让地方政府掌握一些小税种的税收征管权，不过从整体上而言，其税收还是集中在中央，地方政府不能以当地的经济情况为依据来设置新的税种，所以导致地方政府的收入不太乐观，降低了收入的积极性。地方政府的正常运行在很大程度上是需要依靠中央的，地方政府的事权在不断地增大，财权随着层次的上升而逐渐提高。在2016年，实行了“营改增”，虽然在调节了增值税的分享比例，提高了地方政府分享的增值税税收收入，即使这样，仍然不能够补偿营改增所带来的损失，地方政府的收入在不断地减少，但是其所对应的事权却没有减少，变相地增加了地方政府的财政支出，加剧了财权与事权的失衡。以2018年的数据为例，据2019年1月23日财政部发布，2018年地方一般公共预算本级收入97905亿元，在国家的预算收入中所占的比例为53.39%，在2018年，一般公共预算支出额与预算收入额分别为188198亿元，94099亿元，其所占据的比重分别为85.2%，52.02％，资金的需求量较大，所以需要上级政府的帮助。 三 房地产税作为地方税主体税种的可行性   可以从不同的角度来看待，例如从公共服务供给情况的角度，税制优化的角度等等，房地产税改革是十分必要的，同样也十分紧迫。房产地税的税源比较充裕、便于征管，且能减少对土地出让金的依赖，沪渝两地的试点有经验可循，是成为地方政府主要收入来源的潜在税种。 （一） 房地产税税源充足 1.可为地方政府提供公共服务筹集必需的资金 在大部分地区，所征收的房产税基本上是用来建设当地的基本公共服务。在西方，许多发达国家开设了许多不同名称的税收，不过其所具备的特点都有着相似性，税收是地方政府资金来源的核心。例如在近些年美国的房产税收入已占地方政府收入的50%以上。所征收的房产税跟公共服务相结合，对一些税收较高的地区，当地的居民所享受的公共服务也就越高，例如社区的环境发生改变，学区的教学质量也会提高。 从我国部分城市来看，例如北京，上海等地区的基本公共服务已经达到了发达国家的水平，不过全国的基本公共服务分布不够均匀，中西部相对而言，其公共服务仍然比较落后。这种差异会让地区的居民变得不满，由于一些居民没有为公共服务作出贡献。房地产税是公共服务支出的责任。许多基础公共设施健身比较好的地区会变得资本化，进而让当地的房产地市场价值得到提高，最终导致房地产税的税基增加。政府为居民提供公共服务，公共服务会使得当地社区的房价增加，而税基的增加就会导致房地产税收入的提高。 2.具有可持续的税源基础 表3-1 2014-2018年全国商品房销售面积与销售额资料来源：2015年1月20日、2016年1月27日、2017年1月20日、2018年1月18日、2019年2月24日国家统计局公告。 年份 2014 2015 2016 2017 2018 全国商品房累计销售面积（万平方米） 120649 12845 157349 169408 171654 全国商品房销售额（亿元） 76292 87281 117627 133701 149973 人类生存发展的基本条件就是房地产，其是人类进行一系列的经济活动的载体，对其的需求量较大。对住房制度进行改革，加快经济的发展，提高居民的生活质量，这在一定程度上对房地产行业起着促进