浅谈房地产开发工程项目管理土木工程专业.doc

浅谈房地产开发工程项目管理 摘要：近些年，房地产在国内的总是成为人们津津乐道的热门话题，热度不减。在这样的背景下，房地产开发商也是机遇与挑战并存，所以所有开发商都致力于寻找高自身项目管理水平、降低工程开支的方法。本文首先针对现阶段房地产行业的实际管理水平进行阐述，然后找出其中存在的相关问题，在此基础上，结合有关的理论知识，探讨解决这些问题的针对性措施。最终，笔者结合实际情况，提出解决现阶段工程项目管理问题的途径，包括重点实施项目质量的管理与控制、发展房地产开发项目的风险管理预测等环节的具体措施，进一步提高房地产开发项目管理的整体水平。 关键词：房地产 工程项目管理 优化 自改革开放以后，我国的经济发展突飞猛进，人们整体经济水平上升幅度较大，因此对于住房的标准也发生相应的变化，在这样的宏观环境之下，我国房地产行业迎来发展的黄金时期。对于绝大部分房地产开发商而言，如何对房地产工程开发进行管理意义重大，很多时候不仅决定着企业的经济效益，而且还会一定程度影响着最终的工程质量。因此，寻找到科学的途径对其进行管理至关重要，对于房地产开发商而言意义深远。 房地产开发项目往往具有难度较大、资金需求较多、开发时间较长等特点。普通的房地产开发项目主要由项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段组成。在所有阶段，房地产项目开发商都是管理的主体，而且负责房地产开发过程中所有重大事项的决策、组织等各种工作。所以，在整个房地产开发过程中，开发商对于项目的实际管理水平的重要性不言而喻。如果房地产开发商综合管理水平较高，那么就有利于提高产品的质量，一定程度缩短项目所花费的时间，给企业带来高额利润。但是现阶段我国房地产开发项目管理的综合水平有限，正处于起步阶段，还未找到一套适合我国实际情况的管理体系。 1 房地产开发工程项目管理现状概述 现阶段，我国普遍采用的地产项目的管理方法有四大种类，首先是部门制，其也是认可度最高的方法，它的特点是严格按照设置好的相关管理部门对项目进行管理；其次是公司制，其特点是管理单一项目；事业部制，即一旦项目开始实施，公司就必须全程管理；第四是专业管理，与前三者相比，该措施的使用频率较低，其作用主要体现在管理设计后的项目方面。现在，房地产开发项目管理整体水平在全国范围内都较低，负面问题较多，主要有： 1.1 项目风险管理相对薄弱 按照一定的标准，可以将房地产开发项目风险划分为七种：政治风险，就是国家宏观政策的影响，投资活动总是会随着政策而变，因此政策变动导致的风险即政治风险；环保风险，在房地产施工的不同阶段，很多时候都会面临施工而引发的噪音污染等风险；金融风险，这一风险危害性往往较大，必须高度重视，其主要是以项目资金的主要来源为风险判定的依据；市场风险，即房地产产品在突然如市场之后会需要面对的风险；信用风险，也是现阶段引起关注度最高的风险，对于企业而言，信誉是立足于市场之基，房地产开发企业更是如此；财务风险，这是所有企业都要规避的风险，因为企业一旦遭遇财务风险，那么会导致一系列负面问题相继产生，最终甚至给企业带来灭顶之灾；经营风险，此类风险产生的原因主要集中于管理方面，例如不熟悉市场等，现阶段，有很多房地产企业都没有足够能力完全规避风险，因此造成工程质量不过关等负面问题较为突出。 1.2 项目成本管理问题 对于项目而言，工程造价这一因素贯穿始终，所有在任何阶段都离不开工程造价，所以工程造价在提高项目管理综合水平方面发挥着重要作用。首先是决策阶段，有很多房地产企业会因为决策不当，造成投资增多等负面问题频发。而在实际的招标过程中，一些企业往往误入歧途，一味追求降低投标造价，但是却没有对实际项目中存在的问题引起重视，进而引发之后签证变更量增大等负面问题，所以耽误了施工进程，工期延长，由此导致成本进一步提高，最终致使房地产投资效益产生负面影响。 2 房地产开发工程项目管理的优化措施 2.1 加强房地产开发项目的风险管理 风险防范指的是通过发挥技术管理等途径的积极作用，最终达到规避风险的目的，为房地产行业减少隐蔽性损失，进而维护投资方的利益。防范风险主要有以下方法：①风险回避，即如果在风险投资过程中出现投资额超标的情况，那么就需要果断采取放弃投资等方法，然后实现规避风险。不过风险规避不值得提倡，只要有其他选择就不宜采用。采用风险回避的方法，必定使房地产投资者不能获取任何有效的利润。②风险转移，即采取相应的防范措施，然后把相应的风险以其他的形式转换成无形。在目前房地产开发的管理中，这种形式运用的最为广泛。大多数时候，都以签订合同和保险两种方法来实现转换。签订合同需要注意的是，一旦合同完成签订，之后的风险承担方一律由乙方承担；保险，把有关的风险转移到保险公司身上。这样的处理方式虽然增加了部分成本，但这是最为有利的处理方式。 2.2 全面完善项目成本管理         对于房地产开发投资方而言，成本管理都是必须始终关注的重点环节，因此在房地产开发工程中，成本管理也不能忽视，而要全程关注，在所有阶段都以追求周期成本最低为目的，然后达到控制工程项目成本的目的。但需要注意的是，在任何一个阶段的成本控制中，都务必严格参照成本影响程度来选择相应的措施，从总体角度把握成本控制的目的，决不能因为一时的蝇头小利而蒙蔽双眼，置项目的关键内容于不顾，而在整个过程中，重点内容不外乎决策阶段和施工阶段。         对于房地产开发项目投资而言，决策阶段的重要性无需赘言，所以在该阶段务必严格把握成本的关键因素，分别从定性和定量实现对造价成本的控制。定性分析，即站在宏观层面，对成本的影响因素做出宏观分析。而定量分析就是对效益成本的整体把控，重点则要放在资金投资与效益的比例方面，在此基础上对工程价值做出相应的分析，然后重点分析分析结果得到符合实际的相关预算，并如实反映在可行性报告中，按照实际情况核算不同阶段的工程量。在整个项目中，成本的实施主要体现在工程项目建设阶段，所以在建设阶段对造价实行严格的控制意义深远，而且也具有很明显的作用；对工程变更的实际情况采取严格的控制措施，所有一次变更都和最终的总成本开支息息相关。而房地产开发商也要在项目管理中发挥相应的作用，密切关注项目建设单位的一举一动，避免施工单位在实际的管理过程中偷工减料，出现最终房地产产品不合格的情况。而对建设单位提出的变更也要引起足够重视，严格按照相关标准进行审查，认真筛选，仔细斟酌变更是否合理，一旦发现不必变更的内容，则要严肃驳回；只允许针对那些必须变更的内容进行变更。另一方面，严格管理施工现场也不容忽视，并委派专项的工程监理进行严格监督。监督工作也要面面俱到，不管是施工材料、施工方案还是施工进度各个环节都不能掉以轻心，然后将不达标或和工程需要不相符的材料清理出去；除此之外，施工方要重点关注施工进度，严格监督管理施工进度，确保施工单位按照合同中的时间完成相应的工程建设，一旦出现交付延期的情况，必须做出严格惩罚。 2.3 全面完善项目的质量管理         对于房地产公司来说，要确保最后的项目建设完成的质量，最好的办法就是完善项目管理。建筑产品较为特殊，其质量受到很多因素的影响，如人工、材料、机械等。此外，项目建设管理涉及多门学科，如建筑、结构、供暖、电气、给排水、燃气、工程造价、管理学等等，需要与时俱进，及时学习如何接受并使用对新型建材、新型施工工艺。房地产企业正逐步从资金密集型企业走向资金密集型加人才密集型企业。因此，不难发现，在房地产项目管理中需要考虑的因素较多，涉及面十分广泛，引起其需要考虑的问题也对于普通项目，鉴于此，开发企业更应该对项目管理引起足够重视，充分认识到项目管理在企业总体中发挥的实际作用，在建设管理团队方面投入更多资源，保障相应的管理人员具备较高的业务水平，只有在专业人才方面有所保障，项目管理的质量也才能得到保证。 3 提高房地产开发工程项目管理的有效方案 3.1重点实施项目质量的管理与控制 在房地产业快速发展的背景下，一系列负面问题也随之而生。近年来连续报道出很多地方出现业主投诉新买的楼房还未入住就已掉灰，横梁裂缝等问题，更有甚者，在看房时售房中心承诺的基础设施和相应的配套设施都是子虚乌有，入住后都深感被骗。这些真实案例告诫房地产开发商在注重利益的同时，也要重视房屋质量的管理和控制，合格达标的质量是对房屋的最低保证。尽管有些房屋的质量问题不会在刚开始显现出来，或许在屋主入住一两个月或几年后才出现，随着时间的推移，房屋本身的质量就会暴露无遗。因此，在建造房屋时，要在人工，材料等方面进行严格的控制和把握，做到量化要求，保质保量，让消费者放心。同时，商品房的基础设施、配套设施等应做出让消费者满意的承诺。其次，站在消费者的角度考虑问题，怎样能让消费者放心，怎样是最贴心的服务，让消费者对我们充满信任。努力提高自身的管理水平和售后服务，耐心地听取顾客的需要和意见，并作出令双方均满意的答复和修改，组建专门的售后管理团队，对物业的维修作出及时的处理，并对顾客提出的要求和问题进行深入的探讨和研究，争取以后的房地产开发项目的决策和规划中加以修正。 3.2开展房地产开发项目中风险管理的预测 房地产业往往是高投资高收益行业，但是其较高的风险也不容忽视。所以相应的房地产开发商务必了解规避风险的相关措施，最大程度减少房地产开发的安全隐患，为最终获得相应的经济收益打下基础。通常降低和规避风险的有效途径是进行风险转移，房地产业通过签订合同来明确规定甲乙双方之间的责任，从而达到减少房地产业隐蔽性风险的目的。或者通过保险管理来规避一些风险，如出现了因不可抗力因素或者意外事故导致的风险，可以由第三方，也就是保险公司来进行赔偿，从而减少了一些不必要的损失，在客观上降低了开发项目的风险。 3.3提高项目开发前期规划管理水平 在房地产工程项目管理过程中，提高项目开发前期规划管理的综合质量至关重要。提高前期规划管理水平可以有效避免设计的不合理、成本过高、公摊过大、空间闲置问题严重、商品房户型结构单一等问题，也有利于土地和资本的有效整合配置，从而获得较大的利润。针对设计阶段而言，设计内容极其重要，因此要对其进行规范管理，及时获取市场需求信息，并以其为导向，不管是工作的规划还是开展，都务必考虑到市场需求这一重要因素。除此之外，必须立足于实际情况，在施工过程中牢牢以施工设计图为指导，保障基础的设计内容完全符合图纸的计划和要求，另一方面积极和设计单位沟通交流，促进项目管理体系的动态发展。 3.4强化完善项目成本管理措施 现在，房地产行业的发展已经趋于平稳，因此对于房地产企业而言，立足于市场，吸引消费者的最好卖点即价格优势。所以，房地产企业需要采取相应的措施，将成本控制在合理范围。至于项目筹划阶段，需要重点关注的即项目预测和评估，对成本、利润等方面都严格把控，力图花费最小的经济代价提高最优的服务，以此吸引消费者前来购买。除此之外，建立健全奖惩制度，对现场签证进行严格管理，在这样的基础上，提高企业工作的效率才变得切实可行，而且有利于将成本控制在合理范围，进而提高整个行业的工作效率，在市场竞争中处于有利地位。 4 结语 房地产开发项目往往是一个复杂的系统工程。不管是房地产项目的开发还是管理，质量都是不变的核心。因为房地产项目的管理和实施很多时候往往会出现冲突，所以直接对其最后的质量带来了负面影响。对于项目管理阶段施工和管理而言，前期往往难度较低，要实现工程项目管理水平的提高，在项目尚未规划以前就完成所有的前期准备工作是一较好的途径；而施工的过程中则需要严格要求，保证质量；在收尾阶段，要明确定义建筑工程实施的配合和管理各个主体的责任和义务，否则很容易出现矛盾，工程建设过程中的监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，进而从设计方面保证房地产的建设实施，而且在设计过程要兼顾居住舒适度等方面的因素，更好满足不同用户的住房需求和标准；另一方面，要想建立一套有效的房地产开发运作模式，加强项目开发管理也是较好的途径