2023年商场前期筹备运营方案.docx

商场前期筹备运营方案 商场前期筹备的运营方案 一、经营定位： 近几年里，由于几家大型现代商业公司融入牡丹江地区商业市场，给这里的零售行业带来质的飞跃，在牡丹江剧烈的商业竞争中，POST购物中心应因地制宜，力求创新。针对牡丹江市的消费热点，通过市场分析和营销筹划，率先应用松雷的经营风格，以牡丹江当地的中高档商品为商品定位，实施品牌战略。并通过以人为本的管理，促进双赢合作，强化公司凝聚力和创造力，运用松雷经营管理模式，垄断该地区的高中档商品零售市场。 二、经营品项： 1、工程介绍： 牡丹江波斯特购物中心—松雷商业大厦牡丹江店，作为大型购物消费中心，是在一个单体建筑内，整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态，为消费者提供一站式效劳。她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，购物中心凝聚多姿多彩的消费生活，表达着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中表达。 a. POST购物中心地处牡丹江商业中心之黄金地段，超值旺地，尽享都市繁华。建筑面积3.3万平方米，经营面积2.4万平方米。 b. 首层由国际名品服装旗舰店，化装品、首饰及名品服饰等组成； c. 二层由潮流青春休闲服装，海内外精品男士服装、服饰，西欧风情咖啡厅等组成； d. 三层由流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰，中式传统茶嗣等组成； e. 四层由主流家用电器，家居精品广场，儿童新天地等组成。 f. 地下一层是拥有300余个停车位的大型停车场； g. POST购物中心蜂聚海内外知名品牌，集合上乘休闲、娱乐多种商业形态，势必成为身份的象征、购物的天堂。 2、经营品类规划： F1：国际名品服装旗舰店、世界名表中心、环球化装品总汇、经典眼镜世界、至尊首饰珠宝行、极品鞋行等； F2：潮流青春休闲服装、海内外精品男士服装、服饰及西式经典咖啡厅等； F3：流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰;名品针棉服装、皮草展示中心、新潮时装总汇及中式传统茶嗣等； F4：主流家用电器、家居精品广场及儿童新天地等。 三、效劳功能设计： 由于POST购物中心是集合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态，为消费者提供一站式效劳。她具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，购物中心凝聚多姿多彩的消费生活，表达着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中表达。 四、经营规划布局设计： 第一：经营规划布局要维护购物中心的商品品类经营黄金比例。业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52：18：30的这个商场品类经营黄金比例，也适用于品牌经营构成比例（当地市场畅销品牌、哈市畅销品牌、松雷特有品牌）。 第二：经营规划布局要维护松雷哈尔滨商场的统一主题形象和统一企业品牌形象。POST购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。经营规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和松雷企业品牌形象。 第三：经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类互补。简单地说，同类差异就是社会市场购置力群体构成复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。譬如新商场招商，就不要同时招来多家根本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的。异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。第四：经营规划布局顺序原那么。核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原那么；服装服饰类商品优先，辅助工程配套的原那么。 第五：经营规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用，其布局直接影响到新商场的形态。新商场的核心主力品牌专柜适合放在经营轴线（或线性营业现场通道）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能到达组织人流的效果。 第六：经营规划布局要以“以点代面，特色经营"为目的，也是大型综合性商场的经营特点。顶级特殊品牌供应商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化气氛，活泼新商场气氛之作用。例如公司今年上半年在阳光大厅专门邀请宾利车展，展示世界顶级名车文化。诚然，顶级特殊供应商的经营范围要与商场的经营主题及品牌形象相吻合。 五、建筑规划设计： 整体建筑规划设计是由主楼21层POST宾馆，副楼12层联通写字楼，裙楼地上四层商场经营区及地下一层附属功能区构成。整个建筑规划符合现代商业经营运做需要。对商场经营区室内结构再做合理修饰改造，更能符合商业经营需要。 六、运营管理设计 POST购物中心运营管理继续沿用松雷经营管理模式。松雷商业开业伊始就被国务院开展战略研究中心评为“黑龙江省首家现代化大型商场〞在纷至沓来的国内外宾客中赢得了“花园式商厦，购物者天堂〞的美誉。松雷运营模式经过十年来在商业领域中不断的磨合验证、探索更新，逐步形成完整的松雷的商业经营管理模体系，这一体系并且通过了 ISO9001-2000质量体系认证，用当今松雷商业经营业绩足可以印证松雷经营管理模式的实用价值。 松雷现运行中的各项管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的运营管理的依据及指导蓝本。 七、招商设计： 1、招商优势: 哈尔滨松雷商业经营管理团队为牡丹江零售市场订制最正确适宜的品牌经营合作方案，以利益共享、双赢经营我主导，运用松雷经典特色品牌为依托，竭诚打造环牡丹江区域独家高档名店，垄断该地区的高中档商品零售市场。 2、招商范围： 诚招有特色、有风格、有品位的名优中、高档服装、服饰等百货类品牌，范围是以“穿〞为主的商品，包括：服装服饰、珠宝首饰、化装品、运动休闲、生活家居、箱包皮具、名品钟表等，以及高档休闲、娱乐等其他商业效劳经营工程。（酒吧休闲类、儿童娱乐类、文化传播类等商业经营工程） 3、招商要求： 国际、国内中高档知名品牌及效劳品牌的厂商、代理商、经销商。 与具有有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证的经营主体共同合作。品牌商品具有有效的商标注册文件，产品合格证书和检验报告等质检资料，进口商品提供海关报关单及商检证明。 4、经营合作方式： 品牌专柜（店），利润月保底+扣率形式为主。 各品类主要标志性品牌供应商重点引进，合作条件合理优惠；其他品牌条件优与同等市场条件。 5、经营合作标准： 楼层品类代表品牌招商标准 F1 1. 名表劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、帝驼、 梵高、名威、世爵、英纳格、天梭每1延长米柜台利润月保底700元，扣率18% 2. 珠宝首饰周大福、六福、老凤祥、谢瑞麟、 行行行、宝玉龙、皮尔卡丹按700元/平米，利润月保底，扣率23% 3. 化装品姿生堂、欧珀莱、CD、美宝莲、 欧莱亚、玉兰油、雅芳、羽西每平方米月保底销售700元，扣率20% 4. 皮鞋百丽、瑕步士、爱步、其乐、都彭、 史碧嘉、CD、欧枚柯、罗密瑞姿按550元/平米，利润月保底，扣率22% 5. 皮具登喜路、都彭、华伦天奴、BOSS、 ELLE、POLO、新秀丽、皇冠按550元/平米，利润月保底，扣率25% 6. 国际名店都彭、BOSS、马可波士、金狐狸、都彭、宝姿、温馨鸟、卡奴迪路按450元/平米，利润月保底，扣率20% 7. 眼镜警察、古奇、CD、都彭、卡地亚、 浪琴、纪樊希、登喜路、古加希每1延长米柜台利润月保底700元，扣率20% F2 1. 青春休闲ESPRIT、艾格、LEE、苹果、依恋、 艾斯迪色彩、罗蒙迪可、雷柏高、 米奇、淑女屋、鳄鱼恤、美珂欧兰租金按每月400元/平米； 扣率23% 2. 运动系列耐克、阿迪达斯、锐步、迪阿多纳、 李宁、安踏、金莱克、乐图租金按每月400元/平米； 扣率23% 3. 男士正装 休闲装沙驰、金利来、圣大保罗、卡尔丹顿、 观奇、贝利龙、老人头、汤尼威尔、 华伦天奴、凯撒、鳄鱼、马克华菲、 阿曼尼、迪可尼、仕东利、租金按每月400元/平米；扣率23% 4. 男士服饰BOSS、百富、毕加索、巴黎世家、都彭、金利来、ZIPPO、瑞士军刀租金按每月450元/平米；扣率23% F3 1. 女士时装敦奴、魅力一生、哥弟、马天奴、 AD、范怡文、七色麻、阿勒锦、 骆驼、玛丝菲尔、THE、玖姿租金按每月300元/平米；扣率23% 2. 女士服饰黛可丽娜、利典安、米奇、梵高、 维弗拉氏、依慧达、泰盟诺迪租金按每月350元/平米；扣率23% 3. 女士正装白领、柯里亚诺、柯罗芭、莉奥拉、 杜蕾娜、宝姿、吉芬、马克张、萨浓租金按每月300元/平米；扣率23% 4. 内衣黛安芬、安莉芳、欧迪芬、皮尔卡丹、 曼尼芬、爱慕、奥戴莉、伊丝芬租金按每月300元/平米；扣率23% 5. 针棉沙美娜、亭宜、宜而爽、皮尔卡丹、阿尔巴斯、鄂尔多斯、鹿王、日神、高尔夫、圣雪绒、雪莲、珍贝租金按每月300元/平米；扣率23% F4 1. 家居系列多样屋、捷克水晶、韩国宇宙床品、友和贝印、黛安家品、双立人橱具、飞利蒲松下小家电、进口数码相机、 随身听、MP3、复读机、 租金按每月200元/平米；扣率20---23% POST——松雷牡丹江店招商资料(1) 6、招商工作程序: （1）、为营造很好的招商环境,吸引更多的理想品牌供应商加盟,增加合格候选供应商的根底数量,特制定本招商工作程序. A、全国招商工作程序： 此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名品牌供应商宣传介绍POST购物中心的作用。利用全国有影响力的专业媒介发布新业信息，并有隆重招商宣传作用。专业媒体（时尚杂志、中国服装报等）。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。 B、哈市招商工作程序： 此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介（生活报、新晚报）发布新业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合牡丹江市场需求的候选供应商。在松雷南岗八楼办公区建立招商办公室，业务接洽人员编制需要3人， 、各一部。 C、当地招商工作程序: 此程序在招商工作时间排序上定为第三程序,也是重要和关键的招商工作程序，当地供应商黄金比例数量份额应占招商总量的半数以上，在保证适宜特色品牌供应商数量的同时，当地招商兼顾开发引导的功能，协助当地供应商经营正规品牌化商品，成为品牌化经营的学习实践基地。考虑减少、防止竞争对手对POST购物中心招商筹备工作的恶意破坏，正式招商工作与开业时间紧密衔接，不给对手恶意破坏的时机。招商部人员队伍组建后必须经过系统培训，实践磨合后再投入实际工作状态。以先建立过硬的招商队伍，再投入招商实战，这样才会百战百胜。先有方案有步骤地对适合预选供应商评定，有的放矢地对理想品牌供应商洽 谈，因为POST购物中心能够容纳经营的品牌专柜数量与实际能够在牡丹江市场运营的品牌供应商数量相差出入不是很大，茫无目的地传统式招商做法，并不适合新公司招商实际要求，这样不仅节约费用，而且能有准确的针对性，提高合作成功率，减少竞争对手的不利手段干扰。宣传工作中心，应以POST购物中心松雷牡丹江店即将登陆牡丹江，成为购物的天堂、身份的象征，以全新的内涵震撼雪乡，以上乘 的品质效劳于牡丹江人民等内容为中心，制造轰动性前奏和神秘气氛，为下一环节的实质各项工作，做好铺垫。细致调研现有市场运营品牌现状，制定商场招商各品类工作预案标准，初步接待来洽谈的品牌供应商，并认真填制初选供应商登记表，对重点目标备选供应商，保持主动接触，排除阻碍，建立合作伙伴关系。签订意项合作协议，收取合作预约订金。（2）、POST购物中心业前招商工作进度 第一阶段：（筹备预案期） ※P