2023年万科“强身健体”穿越白银时代.doc

万科：万科：“强身健体强身健体”穿越白银时代穿越白银时代 摘要：继 2012 年首次提出“白银时代”论断后，万科认为当前白银时代已进入深水区。2019 年，万科销售额达 6308.4 亿元，营收快速增长但盈利能力略有下降;财务保持稳健，净负债率处行业地位。基于“城乡建设与生活服务商”的战略定位，万科地产业务坚持审慎投资，继续巩固基本盘，同时围绕美好生活前瞻布局，相关业务逐渐实现良性发展。关键词：利润失速;审慎投资;多元业务 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2020）05-0035-38 收稿日期：2020-03-25 1 销售：销售额超 6300 亿元，增速降至个位数 2019 年销售额超 6300 亿元，增幅放缓降至个位数。自 2012 年首次提出“白银时代”论断以来，万科销售额从 1412.3 增长至 2019 年的 6308.4 亿元，复合增长率达 23.8%;2017 年销售额首次突破 5000 亿元大关的同时，销售额增长率达到峰值 45.3%，之后逐渐降低，2019 年销售额增长率跌至个位数，较 2018 年增长 3.9%，低于全国商品房销售额增幅（6.5%），见图 1。开年业绩表现良好，预期全年将高位稳定。受疫情影响，2020 年 1-2 月，万科实现合同销售金额 829.4 亿元，与去年同期相比下降 9.9%，远低于全国商品房销售额降幅（-35.9%），好于行业整体表现。中西部区域销售增长明显，上海区域仍是最大销售贡献区域。从各区域的销售额来看，上海区域、中西部区域 2019 年销售额同比分别增长 12.9%和 15.5%，南方区域和北方区域同比分别下降 11.2%和 2.4%;从各区域的销售额占比来看，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、其他销售贡献占比分别为20.2%、32.4%、22.5%、23.9%、1.0%，上海区域是第一大销售贡献区域，见图2。2 财务：利润失速盈利能力微降，负债处于低位 营收保持较快增长，净利润失速。万科 2019 年实现营业收入 3678.9 亿元，净利润 551.3 亿元，同比分别增长 23.6%、11.9%，增速较 2018 年分别上升 1.0和下降 20.5 个百分点;净利润增速低于营业收入增速，主要是由于税金及附加、存货跌价准备等项目大幅增加，其中土地增值税同比增加 50.9%，见图 3。在行业盈利空间收窄背景下，万科盈利能力微降。2019 年万科房地产业务的结算毛利率（扣除税金及附加）为 27.2%，较 2018 年降低 2.5 个百分点;净利润率、加权平均净资产收益率分别为 15.0%、22.5%，较 2018 年分别降低 1.6、0.7 个百分点，见图 4。总体负债率保持稳定，现金流比较充裕。2019 年，万科资产负债率为 84.4%，同比降低 0.2 个百分点，基本保持稳定;净负债率为 33.9%，仍处于行业较低水平;有效负债率为 51.0%，同比降低 0.6 个百分点。有息负债以中长期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 938.9 亿元，占比为 36.4%。2019 年万科实现经营性现金净流人 456.9 亿元;年末持有货币资金 1661.9 亿元，远高于一年内到期的流动负债总和，见图 5。通过公司债券等渠道进行多元化融资，提升抗风险能力。2019 年，万科分两次完成总额为 45 亿元住房租赁专项债券发行，发行利率分别为 3.65%和 3.55%;完成 5 亿元超短期融资券发行，发行利率 3.18%;此外还完成多次美元中期票据发行，最低票面利率为 3.巧%。3 投资：始终坚持审慎投资，聚焦一二线城市布局 始终坚持审慎投资，土储超 1.5 亿平方米。2019 年万科获取新项目 147 个，总规划建筑面积 3716.5 万平方米，同比减少 20.6%，权益规划建筑面积 2478.4万平方米，与去年基本持平。截至 2019 年底，万科土地储备总建筑面积约15650.4 万平方米，权益建筑面积 9530.2 万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 492.9 万平方米，见图6。聚焦城市经济圈一二线城市布局。2019 年，万科新增土储主要位于长三角、京津冀、粤港澳大湾区城市群和中西部核心二线城市。按建筑面积计算，2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市，按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。2019 年，万科新增土地金额前十大城市为杭州、重庆、北京、苏州、成都、福州、宁波、天津、广州和温州，见图 7。4 业务：围绕美好生活布局，多元业务开花结果 万科遵循“與城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。万科在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。其中，物业服务的营业收入达 127 亿元，首次突破百亿;租赁住宅业务新增开业 5.6 万间，截止到 2019 年底累计开业 11 万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约 90%。疫情背景下，物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力，物流仓储、冷链等业务发展前景广阔，未来万科这些业务将会迎来快速发展，见图 8。5 管理：推进组织重建与事人匹配，提升组织能力 以组织重建与事人匹配为重心，激发组织活力。面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科主动开启了“战略一机制一文化一组织一人”五位一体的全面转型升级。2019 年，万科重点推进组织重建与事人匹配工作，一方面重塑组织架构和运作机制，强化目标认同，提升协作效率;另一方面，全面重构职务、职级和薪级体系，通过年度动态检视、大江大海等方式实现动态事人匹配，以激发每个人的奋斗潜能，提升组织能力。组织内部流动性提升，人员结构不断优化。2019 年，旨在推进组织重建和事人匹配的“大江大海”计划开始实施，年初南方区域内部人事调整后，年底又进行了北方区域、南方区域、上海区域等数十个城市总的人事大换防。经过一年的人事调整，万科 2019 年底在册员工 131505 人，较上年增长 26.1%;其中房地产开发系统员工 19372 人，较上年大增 52.9%，可见万科在持续巩固核心业务基本盘;从房地产开发系统人员专业构成看，市场营销和销售人员同比增加390.3%，近四倍增长，扩充了超过 4000 人，见图 9。6 结语 无论市场风云变幻，作为一家危机感极强的企业，万科始终保持自己的步调稳健前行。尽管 2019 年盈利能力微降，但聚焦一二线的布局、稳健的财务政策、“五位一体”的组织再造都将助力企业穿越市场深度调整期，经过“修剪枝叶”的多元业务也逐渐步人良性发展轨道。2020 年万科将以“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”作为年度工作主题，通过产品力和组织力的迭代升级，不断提升企业的综合竞争力。文章本文由中国指数研究院供稿。