房地产全生命周期管控全过程.ppt

成本管理规划成本管理规划 成本前置与设计阶段的成本规划及优化 目录目录 一一 规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念 2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化 三三 设计中的成本管控通病与案例分析设计中的成本管控通病与案例分析 销 计 工 程 房地产开发业务的VAC图 项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 产品研发阶段 产品和利润实现阶段 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段 拓 销售管理阶段 展 组织项目论证 营 组织项目策划/产 初步产品定位 品、市场及客户 定位研究 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 销售事务管理 入伙事务管理 设 规划要点/规划草案 概念规划设计 方 案 设 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 计 前期工程配套的调研及配合 设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至 具备预售条件 工程施工 至竣工验 销售及入伙配合 收 成 本 估算 测算 预算、标底、合同价 进度款、工程 变更、招标采 结算 购 说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。：配合专业的任务。一一规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 万科集团股份有限公司 项目初判 投资决策论证管理阶段 设计管理阶段 工程管理阶段 销售管理阶段 入伙管理阶段 工程 拓展 分析项目基本情况 营销 组织项目策划/产品、市场及客户定位研究 规划草案设计 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备 设计 规划设计 单体设计 部品设计 扩初设计 施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至具备预售条件 工程施工至竣工验收 销售及入伙配合 工程施工配合、销售配合及入伙配合 销售事务管理 入伙事务管理 成本 测算 目标成本形成、预算、标底、合同价 进度款、工程变更、招标采购 结算 实施方案 时点 营销策划 报告时点 城市及市场评审时点 说明及图例：说明及图例：代表需多方论证节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证、形成项目投资评审报告：代表集团决策节点 概念设计 项目投资 决策时点 房地产业务流程中的成本管理节点房地产业务流程中的成本管理节点 一规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念 2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化 5.设计中的成本管控通病与案例分析 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 1.1 项目论证阶段的成本管理 1.2 项目策划阶段的成本管理 1.3 项目设计管理阶段的成本管理：通过优化流程优化流程，提高设计管理阶段的成本管理水平。下面我们首先了解一下成本测算的概念成本测算的概念：一一规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 万科集团股份有限公司 成本测算的基本要求成本测算的基本要求 明确成本测算的用途明确成本测算的用途 初判初判 投资决投资决策用策用 实施方实施方案阶段案阶段 哎！看看这个项目靠谱吗？盖成啥样啦？盖成啥样啦？拿地时用拿地时用 万科集团股份有限公司 成本测算的基本要求成本测算的基本要求 选用适合的版本选用适合的版本 投资决投资决策用策用 实施方实施方案阶段案阶段 1.01.0版本版本 2.02.0版本版本 3.03.0版本版本 初判初判 万科集团股份有限公司 成本测算的基本要求成本测算的基本要求 成成本本测测算算的的要要求求 初判成初判成本测算本测算 实施阶实施阶段成本段成本测算测算 投资决投资决策阶段策阶段成本测成本测算算 无需报无需报送集团送集团财务部财务部 按成本按成本测算标测算标准表报准表报送集团送集团财务部财务部 按成本按成本测算标测算标准表报准表报送集团送集团财务部财务部 视同视同 估算估算 概算概算 预算预算 要求越来越深要求越来越深 视同视同 视同视同 万科集团股份有限公司 成本测算基本要求成本测算基本要求 各阶段成果标准各阶段成果标准 万科集团股份有限公司 成本测算基本要求成本测算基本要求 成本分摊办法成本分摊办法 万科集团股份有限公司 成本测算的基本要求成本测算的基本要求 成本测算表的填写顺序：封面成本测算表的填写顺序：封面规划指标规划指标土地费用土地费用前期费用前期费用各单体建安费用各单体建安费用小市政配套小市政配套 环境工程环境工程费费公建配套费公建配套费建安汇总建安汇总成本汇总成本汇总 设计阶段成本管理作业指引设计阶段成本管理作业指引 通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与 规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系 销 计 工 程 1.1 项目论证阶段的成本管理：项目论证阶段的成本管理：项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 论证阶段 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段 拓 销售管理阶段 展 组织项目论证 营 组织项目策划/产 初步产品定位 品、市场及客户 定位研究 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 销售事务管理 入伙事务管理 设 规划要点/规划草案 概念规划设计 方 案 设 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 计 前期工程配套的调研及配合 设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至 具备预售条件 工程施工 至竣工验 销售及入伙配合 收 成 本 估算 测算 预算、标底、合同价 进度款、工程 变更、招标采 结算 购 说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。：配合专业的任务。1.1 项目论证阶段的成本管理：项目论证阶段的成本管理：依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分 析,提交项目可行性研究报告(分析项目区位、项目优劣势、总 体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、项目主要风险、概念规划草案),以决定是否获取土地；提交项目可行性研究报告；公 司 的 投 资 策 略 城 市 与 市 场 论 证 项 目 可 研 评 审 论 证 获 取 项 目 土 地 析 1.1 项目论证阶段的成本管理：项目论证阶段的成本管理：项目可研评审论证报告 项目总论 项目风险及建议 城市板块及项目细分市场分析 项目市场与产品定位 项目分期开发计划 项目销售进度计划及分期售价 项目收益测算 附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目 附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。销 计 工 程 1.2 项目策划阶段的成本管理：项目策划阶段的成本管理：项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 策划阶段 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段 拓 销售管理阶段 展 组织项目论证 营 组织项目策划/产 初步产品定位 品、市场及客户 定位研究 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 销售事务管理 入伙事务管理 设 规划要点/规划草案 概念规划设计 方 案 设 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 计 前期工程配套的调研及配合 设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至 具备预售条件 工程施工 至竣工验 销售及入伙配合 收 成 本 估算 测算 预算、标底、合同价 进度款、工程 变更、招标采 结算 购 说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。：配合专业的任务。1.2 项目策划阶段的成本管理：项目策划阶段的成本管理：依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦 规 合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计 和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益 最大化。为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方 案）。明确概念主题 产品策划 耦合阶段 可行性研究报告 项目产品定位 概念规划设计 项目策划报告 成本测算 析 论证阶段 策划阶段 如何在策划阶段提高“产品附加值”？析 征 提问：产品附加值体现在哪几个方面？项目先天因素的扬长避短 项目产品配置和性能的优化 项目产品概念、形式和风格的差异化 分 析 获得 超额利润 提高地价 承受底线 市场 利润 平均 售价 品牌 附加值 产品 附加值 土地 价格 其它 成本 析 第一节 房地产项目开发的特征 提高产品附加值的方向 第二节 房地产企业设计管理的 影响因素 先天因素的 产品配置和 产品概念、形式和 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 扬长避短 性能优化 风格的差异化 自然条件的分析 部品配置 产品概念和风格 社会条件的分析 性能标准 产品形式 规划要点的分析 销 计 工 程 1.3 项目设计管理阶段的成本管理：项目设计管理阶段的成本管理：项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 设计阶段 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段 拓 销售管理阶段 展 组织项目论证 营 组织项目策划/产 初步产品定位 品、市场及客户 定位研究 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 销售事务管理 入伙事务管理 设 规划要点/规划草案 概念规划设计 方 案 设 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 计 前期工程配套的调研及配合 设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至 具备预售条件 工程施工 至竣工验 销售及入伙配合 收 成 本 估算 测算 预算、标底、合同价 进度款、工程 变更、招标采 结算 购 说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。：配合专业的任务。1.3 项目设计管理阶段的成本管理：项目设计管理阶段的成本管理：依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过 营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目 的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及 工程施工的要求。为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。执行 设备选型 1.3 项目设计管理阶段的成本管理：项目设计管理阶段的成本管理：拿地节点 方案报建 论证阶段 策划阶段 方案设计 设计管理阶段 扩初设计 施工图设计 工程 管理 概念规 划草案 概念规 划方案 建筑、规划方案 结构设计 扩初设计 建筑平面 施工图设计 部品 设计及 定板 实施方案设计阶段 概念规 划草案 概念规 划方案 建筑、规划方案 结构、设备 土建扩初 施工图 初步方案 产品配置建议 施工图设计指引 模型研究 部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样 销售配合资料 产品、技术创新研发 景观概念方案设计 景观方案设计 销售示范区设计 景观施工图设计 设计阶段业务流程图设计阶段业务流程图 通过优化优化流程管理，提高设计管理阶段的成本管理水平 成本专业配