2023年“十四五”规划重调房地产业定位.doc

“十四五十四五”规划重调房地产业定位规划重调房地产业定位 摘要：“十四五”规划定位推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调。扩大内需，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。这是在“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”之后新的房地产市场定位，这可以说是重大的调整，也决定了未来 5 年的行业定位。关键词：十四五规划;扩大内需;“挤泡沫”中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2020）11-0020-21 收稿日期：2020-11-04 作者簡介：宋红卫，同策研究院资深分析师。“十四五”规划中最大的亮点在于：推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调。扩大内需，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。这是在“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”之后新的房地产市场定位，这可以说是重大的调整，也决定了未来 5 年的行业定位。规划中看出房地产业在“十四五”期间仍然起着举足轻重的作用。按照一般传统的划分，把超过 5%贡献的行业作为支柱产业。按照国家统计局公布的 2019年数据，房地产业对 GDP 的贡献达到 7%，同策研究院把自有住房价值按照市场价格重新核算后（按照国际通用算法）达到 13%。这说明房地产业对于经济增长的作用依然很大，在未来 5 年内仍然发挥重要的作用。这一提法与“房住不炒”并不矛盾，在一定程度上是高度一致的。首先是符合产业规律的，也是可行的。从投入产出表可以看出，房地产业与 42 个标准分类行业具有关联，对于行业的带动作用也在不断增强，2015 年房地产行业的总消耗系数达到 0.045，较 2012 年提高了 40.6%，当前这一作用会更大，说明房地产业对于其他行业的消费带动作用在不断增强。房地产是钢铁、水泥、玻璃等传统过剩的重要消费行业，房地产业还能带动家电、装修等下游消费领域的发展。其次，“十四五”对房地产业重新定位与我国的城镇化进城是紧密联系。我国仍然处于城镇化的快速发展阶段，“十四五”期间大概有 1 亿左右的农民进城，加上城镇本身的拆旧棚改及改善需求，新建商品住宅的规模大概在 71 亿平方米左右。可以看到“十四五”期间我国商品住房的规模巨大，也具备带动行业发展的量级。在相关制度层面，我国也为房地产业平稳健康发展奠定基础，随着农地入市流转，农民进城后子女可继承宅基地等一系列土地政策的改革，不仅解决了城镇土地供应不足的问题，还为农村年轻人口进城解除了后顾之忧。规划还重申了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。这与以房地产来拉动内需并不矛盾。目前我国房地产市场最大的问题在于“房价的过快上涨”，从稳房价实际政策执行情况来看，稳的是“房价的涨幅”。结合国家统计局公布的 70 城房价指数和被约谈、调研的城市来看，房价涨幅基本控制在 5%以下的城市基本是安全的，但是涨幅排名前 5 的城市就比较危险，这些城市涨幅往往会超过 10%，也就成了大概率出调控政策的城市。但是从绝对房价来看，70 城没有一个城市的房价仍然停留在 2016 年 10 月份的水平上。由此，就可以看出“稳房价”主要是稳涨幅。结合之前两会中提出的 M2 增速和社融增速也要与经济增长相匹配。这决定了未来我国房价的涨幅一定不会超过居民收入增长，这也是我国调控高房价的理念和思路。控制住房价涨幅的同时，通过以房地产来拉动实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我国房地产市场实现“软着陆”。比如我们以现在的收入水平看北京和上海五年前房价水平，就不会觉得高一样，只要我们控制房价涨幅低于收入增长，发挥房地产的合理的产业消费作用，“十四五”期末我国房地产住房市场会更加健康。