基于价值工程理论的房地产开发项目管理研究工程管理专业.docx

基于价值工程理论的房地产开发项目管理研究 摘要：基于价值工程理论，以房地产开发项目的生命周期为脉络，阐述了在不同阶段，价值工程在项目管理中的应用。 　　 关键词：价值工程（VE） 房地产 项目管理   On the Project Manage for Developing of Real EstateBased on Value Engineering Theory   Key words:value engineering（VE）；real estate；project management   Abstract:Based on value engineering,this article elaborate on application of value engineering in project management indifferent phase of of real estate project life cycle. 　　 0引言   价值工程（VE）是二战以后发展起来的一种技术经济分析技术，这种方法非常实用有效。利用VE，可以节约能源，降低产品成本，从而为企业、社会带来巨大的经济效益。目前，VE已广泛应用于产品设计、生产和使用、作业程序、工作方法和管理规程的改进等方面。 　　我国1978年引入VE。经过不懈努力，VE在我国迅速展开，从制造业到社会生产和管理的许多方面，都取得了很大的进步。但VE在与房地产项目中运用并不十分广泛。目前房地产新政实施以后，房地产开发商面临风险增大、经济效益下滑的窘境。因此，作为房地产开发定制论文企业，有必要应用VE的研究成果，对房地产开发项目进行科学管理，以提高项目价值，同时提高企业的经济效益。 　　 1房地产开发项目的生命周期   房地产开发企业对项目的管理，应是站在投资主体的立场针对项目进行综合性的管理。主要通过一定的组织形式，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目的生命周期内按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制，以保证项目目标实现。 　　房地产开发项目的生命周期主要包括以下几个阶段：项目策划和可行性研究阶段；项目设计施工阶段；项目营销阶段；项目后期管理阶段等。在每一个阶段，房地产开发企业都应该利用VE理论，对房地产开发项目进行科学管理。 　　 2 VE在房地产开发项目管理中的应用   2.1房地产开发项目策划和可行性研究阶段2.1.1房地产开发项目策划阶段房地产开发项目策划阶段主要的工作有项目构思与计划、市场调查、市场细分与确定目标市场、项目定位及评价修正等，其中市场调查，市场细分与确定目标市场，项目定位及评价修正是策划的具体实施工作。 　　市场调查的内容包括：房地产投资环境调查、市场需求调查、市场供给调查、营销活动调查、项目自身调查等等。通过市场调查，可以获取社会成员或项目未来用户对项目的价值要求和功能评价；可以应用价值分析找出参考项目特点和不足，各种营销手段的执行情况和效果等，为确定正确的投资方向和价格策略、宣传推广策略、开发销售计划打好基础。 　　市场细分根据地理、人口、心理、市场、购买行为、行业、规模等因素进行，将某一产品整体市场分类为若干消费者群市场，这样可以得到若干个细分市场。市场细分后，可以根据VE原理，依据细分市场的规模、发展潜力、吸引力、开发企业的目标与能力等因素，进行细分市场评估与选择，最后确定目标市场。 　　房地产项目定位主要包括目标市场定位、开发产品定位、项目形象定位、项目推广定位。在这些定位过程中，都可以用到VE原理进行优化。例如，在开发产品定位过程中，可以对项目进行价值分析，对每一个特定容积率的产品方案进行优化；也可以对住宅小区项目进行结构分析、定制论文装修分析、供暖分析、景观分析、附加价值分析等；也可以对办公楼中办公自动化设备,以及相关的管线、布局、设备工作时对环境的影响进行分析和评价，从而提高产品价值。[1] 　　Value Engineering No.5,2009价值工程2009年第5期2.1.2可行性研究阶段可行性研究是投资前期核心工作，在房地产开发项目可行性研究中运用VE能够使资源得到合理有效利用，使项目更好地满足开发商、消费者及社会要求。 　　在房地产开发项目可行性研究中，可以运用VE基本原理和方法，对项目的资源开发条件，对资源开发利用的可能性、合理性和可靠性进行综合评价，从而为确定项目的开发方案和建设规模提供依据，进行综合评价和优选；对房地产开发项目的方案，可以从配套设施性能、环境协调性、居住适用性、科技智能性、美学性能和经济性等方面选择可使住宅开发项目价值最大化的设计方案；对房地产开发项目的融资方案，从资金来源，融资结构，融资成本，融资风险等方面选择可使项目价值最大化的融资方案。[2]在房地产开发项目综合评价中，可运用VE基本原理和方法，对项目可行性研究中各个方案进行定性和定量分析（主要是综合效益和费用确定及社会影响分析），对项目的社会经济合理性进行判断。 　　2.2房地产开发项目设计阶段房地产开发企业应积极参与设计方案拟定，参与设计过程，改变目前许多开发公司将设计任务交给设计院就完事的状况。这样，才能从开发企业角度、提高建筑物价值角度考虑设计方案合理性和经济性。而控制项目成本关键在于设计阶段，设计上的浪费是最大的浪费，设计上的节约是最大的节约。 　　工程项目设计是从初步设想到逐步成熟的过程,分为方案设计阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段。 　　在不同阶段，VE活动对象和侧重点有所不同。 　　方案设计阶段，主要确定建筑物形式、控制尺寸及总体布置方案。在此阶段可以应用VE进行设计方案比选，主要采用设计招标及设计方案竞标来实现。运用VE进行方案评标时，必须在设计招标文件中予以明确相应的评价指标；不同工程项目其评价指标有所不同。 　　一般，指标设定包括适用性方面的平面布局、采光通风等；美观方面的立面效果、内外装修、与周围环境协调等；环境方面的绿化、景观、噪声等。最关键、最困难的工作是如何合理设定评价指标。 　　初步设计阶段，主要考虑设计是否满足使用者要求和工程项目功能要求。此阶段应用VE，进行方案创造，然后优选以求价值最大化方案。方案创造时应进行功能分析，要正确识别方案功能，确保必要功能，消除不必要功能和过剩功能。如果并不是客户需要的商品房必要功能，可以考虑减少这些不必要功能，降低成本。在方案优选时，应选择价值系数最大的方案。 　　施工图设计阶段，主要对使用者的要求及工程项目的功能要求量化，因此在施工图设计阶段应用VE主要是对细部建筑方案优选和材料优选。例如，地热式供暖和外挂式散热器的选择。通过应用VE，发现采用地热式供暖，相比外挂式散热器虽造价有所提高，但增加了室内实际可利用面积，减少了装修成本，提高了房屋售价，还成为销售的亮点，所以可选择地热式供暖。 　　这一阶段可做的工作很多。 　　2.3房地产开发项目施工阶段房地产开发项目施工阶段应用VE，主要是施工方案的选择。同一项目建设可以有多种施工方案，通过VE技术对各种施工方案进行技术上和经济上对比分析，如分析施工要艺、作业方法、机械设备等，能够选择出工程成本较低、综合效果好的方案。 　　在房地产开发项目施工阶段，许多物料可以通过保证必要功能、降低费用来提高价值。降低费用途径主要有两方面，一是加强管理，合理利用资源，减少浪费，从而降低费用；二是寻求费用低的、能满足功能的替代物料。例如，以前工程施工中所有用水均用市政自来水，通过VE分析，除职工饮用、洗浴用水必须用市政自来水外，其余不少作业可以利用其它水来代替，节约大量水资源。再如，设计中管道保温层的保护层做法是保温层外缠两道玻璃丝布，再刷两道防火漆；经过VE分析，找到一种防火塑料布，完全具备防火和隔绝空气的功能，经两遍缠裹非常密实，可以替代原来的玻璃丝布-防火漆做法，节约了大量资金。[3] 　　2.4房地产开发项目营销阶段一次成功的交易是消费者获得满意，企业获得利益，双方都认为取得了满意的价值。如果在营销过程采取一定方法来选择和影响消费者主观功能及控制成本，会更好地提高双方满意度，促进交易完成。因此，在营销阶段要结合消费者的判别特点，用定制论文VE原理来制定、优化各项营销策略。例如，在促销和分销策略中，可以采用强化消费者对产品的感知，以很小成本更大地影响消费者的消费观念，达到良好的销售效果。 　　现代营销观念已经渗透到企业营销活动各环节，成为涉及多因素复杂的系统工程。在营销阶段，运用VE原理进行全公司、各部门的整体优化组合，可以改进房地产营销的相关组织部门提高工作效率。通过各部门对整个公司的功能权重系数与各个部门在公司运营中所耗费公司成本相比，得到各部门在整个公司中的价值系数，可以确定出各部门在公司内部具体贡献的效率。而贡献效率低的部门很有可能存在浪费资源的现象，经营者就可以适当考虑将部分资源转移到那些具有更高效率的部门，达到公司内部资源的合理配置，提高办事效率，实现公司利益最大化目标。[4] 　　2.5房地产开发项目后期管理阶段房地产开发项目后期管理主要有：竣工验收，后评价和物业管理。运用VE，对房地产开发项目后期管理主要在于合理确定维修方案，以减少维修费用。 　　在确定维修方案中，不能求保险而忽略维修成本。 　　例如，对于那种“材料越新越好，材料越贵越好，维修范围越大越好，防水层数越多越好”的做法，要坚决摒弃；否则会导致维修费用非常高。要运用VE理论，进行维修方案功能分析，可靠地实现必要的功能，去掉多余的、重复或过剩的功能。 　　 3结束语   价值工程是一种非常好的技术与经济相结合的工具和方法，在房地产开发项目管理全过程都可以发挥巨大的作用。运用价值工程进行房地产项目管理，可以提高房地产项目产品的整体价值，使产品具有较强的市场适应性，从而提高房地产开发项目的效益。特别是房地产行业基本处于劳动密集型阶段，技术改进空间很大，因此在房地产开发项目中应用价值工程必将产生巨大的效果，这在建设节约型社会提倡和谐发展的当今社会具有非常重要的意义。 　　 参考文献： 　　[1]赵延军、薛文碧：《房地产策划与开发》[M]，机械工业出版社，2005：76-113。 　　[2]王恩茂、刘晓君：《运用价值管理，全面提升投资项目可行性研究的质量》[J]；《中国工程咨询》2005（12）：12-14。 　　[3]殷焕武、刘伟：《价值工程在房地产项目管理中的应用》[J]；《技术经济与管理研究》2006（3）：29-31。 　　[4]韩钊：《关于价值工程在房地产营销中应用的研究》[J]；《山西焦煤科技》2004（3）：35-40。