房地产报批报建多年个人心血!!.ppt

科达房开报批报建项目科达房开报批报建项目 流程及注意事项 2010年12月25日 报批报建项目 目的及范围 房地产报批报建流程 报批报建过程中的注意事项 报批报建项目目的及范围 目的目的 科学有效地安排项目各阶段的报批报建工作，确保项目的正常开发经营。梳理内外部可控因素，进一步优化流程。知识与经验共享，避免重复犯错。项目范围 前期准备前期准备 项目开发与交付 报批报建 土地获取 前期定位 开工前 开工后及竣工阶段 前期准备阶段：土地属性、用地条件、风险隐患、产品类型等因素对报批报建均会产生较大的影响。在开工前的报批报建难度较大，拿到施工许可证后，后期一般较顺利。后期报建报批速度的快慢将直接影响备案的进程。工作概况 房地产报批报建工作主要是办理四大证件和后期竣工验收的相关工作：1、四大证件：2、各项验收工作 国有土地使用证 用地规划许可证 工程规划许可证 工程施工许可证 报批报建项目基本流程 流程目录 1、获取土地 2、修建性详细规划 3、勘察及勘察审查 4、单体方案及报建 5、施工图设计、报建、审查 6、消防、防雷审查 7、缴费办理施工许可证 8、开工前期报批报建注意事项 9、开工过程中报批报建 10、开工过程中报批报建注意事项 11、竣工备案 12、竣工备案中报批报建注意事项 土地获取 依据国土储备中心土地使用权出让计划，向公司提出参与招、拍、挂的申请，同意后参加国土储备中心土地使用权出让活动。持成交确认书或出让合同及红线图向规划部门申请核发选址意见书，出具规划设计条件。持规划设计条件、土地出让金及契税缴纳凭证向土地局申请核发“国有土地使用证”。土地管理部门依据相应资料，组织实地测绘，办法国有土地使用证。修建性详细规划 考察设计院，签订设计合同 营销部依据对区域市场及现状的分析调研确定产品发展定位、总体规划设计建议、建筑风格定位、主力户型选择等相关指标，连同规划设计条件和现场测量文件一并交予设计院，进行修建性详细规划设计。修建性详细规划确定后，及时上报规划局进行审批。审批进行中随时与规划局、设计院沟通，进行详规的修改、完善和报批工作。报批完成后交纳相应费用（1.8元/平米），重新办理建设用地规划许可证。完成后期，设计费用的支付。勘察及勘察审查 考察勘察单位，签订勘察合同后委托勘察单位依据详规平面进行现场勘探，此阶段同时委托东营市地震局进行地震安全性检测，出具检测报告。跟踪勘察单位现场勘察及勘察报告的出具。委托东营市施工图审查中心对勘察报告进行勘察审查，完成勘察审查的相关工作，出具勘察审查合格书。完成后期勘察费用的支付。单体方案设计及报建 考察设计院，签订设计合同，委托设计院就前期规划思路进行单体设计。跟踪设计进度，就相关问题随时进行修改完善。单体三种方案完成后，上报规划局进行审批。跟踪审批进程，就相关问题及时与规划局和公司领导进行沟通，完成方案报批，开始施工蓝图设计。完成后期设计费用的支付 施工图设计、报建、审查 编制设计任务书，委托设计院进行施工报批蓝图设计（土建）。跟踪设计进度，就相关问题随时进行修改完善。报批蓝图完成后，上报规划局进行审批。审批完成交纳相应费用（2.0元/平米），办理建设工程规划许可证。委托设计院，开展施工蓝图设计（土建、结构、设备）。跟踪设计进度，就相关问题随时进行修改完善。施工图完成后，报东营市施工图审查中心进行施工图审查。交清审查费用（3.5-5元/平米），出具审查合格书。施工图消防、防雷、燃气审查 分别将施工图交予东营市消防支队和东营市气象局进行审查。跟踪审查进度，出具建筑工程消防设计审核意见书和山东省防雷设计图纸审核意见书。燃气部门进行燃气备案审查，以便于后期燃气施工验收。就审核意见与设计院沟通后进行回复。交清相关费用，出具报告。环评、排污申请 办理建设项目环境影响报告表（环评报告）交清费用（2.0元/平米），办理排污申请。开工前办理完毕。缴费办理施工许可证 前提条件：前提条件：建设资金落实情况证明；施工、监理招标完成；施工图、人防、消防审查完成。办理事宜：办理事宜：工程质量监督手续；施工安全监督备案；档案移交合同证明；人防许可证明；缴纳费用：缴纳费用：城市基础设施配套费（255元/平米，容积率小于2.0）；新型墙体材料专项基金（10元/平米）；建筑企业养老保障金（工程造价2.6%）；建设单位无拖欠工程款及已缴纳农民工工资保证金证明（工程造价2%）。开工前期报批报建注意事项 勘察过程中需要工程部现场派人，跟踪勘察现场操作，并做好工程量的统计，便于后期结算。与设计单位签订委托设计合同，要经考审委严格审查，确保合同的准确性、充分性、完整性和有效性（注意留尾款（5%）予工程竣工备案一年后支付，以便于后期设计院的相应服务得以快速有效实施）。设计过程中，对设计工作各个阶段进行控制，确保一切按策划进行，并组织各部门对设计成果进行评审，评审后及时与设计院沟通（评审过程必须严肃、认真，就相关问题提出自己的意见，汇总后经领导审核以书面形式提交设计院进行设计完善，设计方案及施工图出具后不再做较大的调整，避免反复报建）保存所有设计评审、更改、确认和审批记录。注 意 事 项 遵守设计原则，满足报建条件，例如消防要求，消防通道不小于6米，必须严格执行，以减少反复报建的情况。办理各项证件交纳的相关费用需要提前报资金使用计划，以便于及时支付，以免延误相关证件的及时办理 及时关注政府的新政策补贴（例如：太阳能一体化、中水回收、新型外墙保温应用、承重与非承重墙、屋顶保温隔热技术、厨、卫一体化技术、雨水利用、小区智能化系统、住宅产业化等），将相关政策动态及时向领导汇报。设计过程中、报建过程中充分考虑公司的利益，做到工作最优化（例如：各项交纳的费用可以申请缓缴的，及时办理缓缴协议；设计过程中考虑增加车库数量等都是考虑经济效益的举措）。关注国家、山东省、东营市的各项政策和法律法规，如：房地产管理法、建筑法、规划设计规范等，更好的完成各项报批报建工作。开工过程中的报批报建 联系规划局进行工程放线及后期验线工作(4488元/栋）；迎接施工过程中的各项检查；节能采用新型节能材料验收；消防产品工地现场实际应用抽检；市政开入口、市政配套设计（质量监督手续）等报批 开工过程中报批报建注意事项 施工过程中政府部门进行的验收工作必须有相应的工程施工人员或项目经理的陪同，以便于随时准备相应资料和与检查人员取得有效沟通，以免造成不必要的误会及损失。政府部门有相关要求的施工材料（例如：节能认定证书的产品）和施工规范（例如：防护栏杆）必须严格执行，做好现场监督，保障相关验收工作的顺利进行，以免造成施工过程中及后期竣工验收时的不合格，给后期工作带来不必要的麻烦和不得已的返工造成的经济损失。各分项工程完工时，工程部及时通知报批报建部门，按照要求及时与各政府部门完成相应的验收工作，为后期工作做好铺垫（例如：前期节能办进行节能验收的工程，后期才能返还墙改基金）。注 意 事 项 竣工备案 1、准备相应资料。2、完成以下验收和证明文件开具工作；环保验收：环保验收：在城市排水许可证（水质监测费1500元/次、破坏绿化费用）办理完成的前提下，申请东营区环保局进行环保验收，出具环境保护验收合格书 节能验收：节能验收：质检站验收完成后，申请墙改办进行节能验收，出具节能验收认定合格书（1元/平米，门窗1000元/组）。人防验收：人防验收：结清相关费用（占地面积：600-2000元/平米），申请市人防办进行人防验收，出具人防许可证。避雷验收：避雷验收：避雷设施安装完成后，申请气象局进行避雷验收，出具防雷装置验收合格证。消防验收：消防验收：消防设施安装完成后，消防电检合格后（1.5元/平米），申请市消防支队进行消防验收，出具消防验收意见书（消防产品送检，PVC线管和保温板，签合同时明确由施工单位送检）。燃气验收：燃气验收：室内燃气设施安装完成后，申请燃气站进行燃气验收，出具燃气验收合格书。规划验收：规划验收：市政、绿化、消防、现场测量完成后，申请规划局进行规划验收，出具建设工程竣工规划验收合格证（1000元/栋）。清欠办出具的无拖欠证明文件清欠办出具的无拖欠证明文件 建筑企业养老保证金管理办公室出具的证明文件建筑企业养老保证金管理办公室出具的证明文件 3、其它工作：、其它工作：供暖接入申请：工程入住达到一定比例，即可申请接入供暖供暖接入申请：工程入住达到一定比例，即可申请接入供暖 与清欠办沟通办理结清项目资金返还。与墙改办沟通办理墙改基金返还。竣工备案中报批报建注意事项 各分项工程完成前需要提前通知报批报建部门，以便于更及时上报各部门，等待各职能部门的现场验收。竣工备案过程中各项资料的准备工作中，需要工程部积极配合（督促施工方的各项资料）。竣工备案过程中验收工作，需要工程部各项目相关负责人配合完成（准备相应资料，陪同现场验收）。注 意 事 项 对外、对内联系部门及业务一览表 部门 沟通办理事宜 部门 沟通办理事宜 规划局 修建性详细规划 市政局 排水许可 单体方案 燃气办 燃气验收、燃气备案 报批蓝图 人防办 人防证明 施工图 人防验收 东营市施工图审查中心 勘察审查 气象局 避雷审查 施工图审查 避雷验收 墙改办 节能验收 清欠办 无拖欠证明 节能检查 施工方投诉处理 门窗气密性检测 劳保办 养老保障金证明 环保局 环保验收 营销部 前期定位 环评检测 综合部 配合检查 消防大队（委托中介）消防电检 财务部 资金计划、支付 消防验收 工程部 验收、检查、资料 消防审查 预算部 经济分析、相关数据 不 断 努 力 B：报批报：报批报建流程及知建流程及知识库的建立识库的建立 持续持续改进改进 A：通过实：通过实际行动改进际行动改进不足不足 D：推广：推广及应用及应用 C：收集数：收集数据，分析并据，分析并改进改进 结 束 语