2023年房地产广告策划方案.docx

房地产广告筹划方案 篇一：房地产广告筹划方案 前 言 任何的广告筹划方案的目的和主旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场〞提供一个精确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对娄底房地产市场现状进展了深化细致的理解和研究分析的前提下，找出“站前广场〞工程的资源咨询题与时机，以到达或超出“站前广场〞原定销售打算，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。 第一节 市场分析 一、娄底市房地产市产根本情况 (一)2023年以来房地产开发投资大幅增长。 2023年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。 (二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。 1、土地前期投入增加。2023年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。 2、开发规模扩大，开发投资高速增长。2022年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长奉献率为2.1%。从投资用处看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。 3、企业融资才能有所加强，资金到位情况较好。2023年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。 4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数根底上，保持高增长势头，2023年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。 5、房地产业的开展与城市化建立严密，城市化建立促进了房地产业的开展，我市北扩南移的外延式城市扩展建立促进了房地产业的快速开展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。 二、房地产开展所面临的困难和挑战 一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的阻碍。 二是房地产企业素养良莠不齐，企业开发规模小、持续开发才能低，竞争力差。近几年来城市化建立的开展推进了房地产开发的开展，存在一个工程孵出一个房地产开发企业的咨询题，其开发规模小。2023年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债运营为主，严峻依赖银行资金, 有的开发工程前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发才能。 三是物业治理落后，配套设备不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即便有物业治理，其配套设备不全，治理也不标准，一些零星插建开发的住房没有物业治理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等咨询题都不能妥善处理，抑制了消费者的购置欲望，阻碍了持续开发。 四是外部要素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储藏贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和标准：房地产开发贷款必须“获得国有土地使用权证、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证及开工证〞等四证，开发企业获得这四证，实际投入应不低于工程总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的工程要求工程主体构造封顶，才能够放贷;还有确实是居民收入低，抑制了住房需求，阻碍房地产业市场的扩大;再有确实是二级市场放而不活，房屋买卖手续繁多，收费工程多且杂，税费负担比例过高，阻碍二级房产市场开展，从而阻碍整个房地产业的开展。 总体看来，我市房地产业具有宏大的现实和潜在需求，开展空间较大。 市委、市政府提出加快城市化建立步伐，城市化建立需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，2023年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，假设每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经历说明：当一国人均gdp到达300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，2023年我市的人均gdp为5208元(651美元)，是房地产业加速开展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五〞规划的2023年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，假设到达这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的开展潜力十分宏大。2022年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建立工程开发实行市场化，通过工程招标，实行市场化运营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，完全打破资金“瓶颈〞，使城建坐上了“特快列车〞，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的开展。 二、娄底市同类产品调查统计 “同类〞定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将娄底市涟钢开发区，娄底市城西区及娄星区进展大体比照分析如下： 1、涟钢开发区。 由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。 明源大酒店： 核心竞争力：五星级酒店标准概念 其周边自然环境好; 用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等; 其定位为社会高薪阶层。 2、城西地带。以新开发的工程-城西农贸综合市场为主。 城西农贸综合市场： 核心竞争力：娄底市、区两级政府批准兴修的城西唯一农贸综合市场。 规模大，规划齐全，有功能优势： 拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。 住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。 定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。 2、 城区地带。 环球商业广场： 核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原老街批发市场，主楼统一运营，超大规模优势。 有功能优势： 总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米 住房均价500多元每平方米。门面2022元至11000元每平方米。 定位：湘中地区运营规模大型化、运营手段现代化、运营环境标准化的超大型、多功能财富街区。 国贸商城： 核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。 三 消费者分析 依照娄底房地产市场调查报告的结论，以及日前操作地区地产经历，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下： 1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要留意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖，色彩要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的治理; 2、住宅(办公楼)及其四周的配套设备的根本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等; 3、67%的消费者选择多层住宅，由于多层住宅的价格相对高层住宅廉价。而且以后的治理费用也相对较低。有一局部消费者选择小高层住宅， 4、消费者对物业治理的要求 a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色效劳(如家政、订购车票、托儿、托老效劳等); b、物业公司应与小区内住户增加联络，加强沟通。 第二节 “站前广场〞工程分析 一、 工程优势分析 1 环境：坐拥娄底火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。娄底火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。 2 地段：位于火车站正对面，附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚拢相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，构成较高具阻碍力的火车站商圈。 3 开展：据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速开展。 物管：智能化治理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目的消费者着重考虑的主题。 4住宅(办公楼)设计建立：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。 6配套设备齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。 7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购置不动产保值是最好的选择。 8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。 二、 工程优势分析 1)品牌号召力：娄底房地产市场起步较迟，开场有竞争态势，开发商优胜劣汰场面已开场构成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司通过房地产操作的成功，已积累了相当的经历，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。 2)市场承受才能：由于娄底市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的咨询题，这要取决于本案质量是否拥有高质量这一要素。 3)竞争要素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速开展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。 三. 竞争对手分析 第三节 推行策略界定 一， 目的消费群界定 从“站前广场〞工程本身的定位和素养出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场〞的目的消费群及其相关特征是： 1 目的消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及本身具有经济才能较强的阶层。 2 年龄：年龄大约在35到55岁， 3 家庭构造已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求非常有质感。 4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值〞的消费心理，他们追求档次，但他们又是商人，有商人的买卖本性，既有“物有所值〞。 5有强烈的虚荣心，喜爱攀比和玄耀，，但喜爱附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化档次。 篇二：房地产广告筹划方案 筹划的立足点：任何一项活动阻碍面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。 一、社区市场诉求定位 东南亚风情社区 开启花都人居新时代 新花都、新人居 区位优势：新区商居中心肠段，名校(云山中学)、名园(马鞍山)、广场毗邻，周边成熟配套。 个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。 二、活动筹划要旨 五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别