2020广州房地产市场9月报-保利投顾研究院-202010.pdf

FORFUTURE2020年9月广州房地产市场月报及国庆市场表现分析POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2020年10月FORFUTURE 宏观和行业环境 一级土地市场1.9月供求：供应282万，同比 431%，环比 244%；成交139.5万，同比 120%，环比 88.8%。第3季度宅地供应630万，成交391万，均创同期历史新高，前三季度供地完成率81%2.10月供应：12宗涉宅地块计划出让，海珠推两宗地；预计11-12月土地供求量将远低于往年同期 二级商品房市场1.供应：大幅放量，环比8月翻倍，同比74%（白云、黄埔、从化、花都超100%）；后市多个高价项目入市激烈竞争。十一推货热情高涨，推货量近3000套，创近4年同期新高2.成交：9月新建商品住宅成交116万，同比 57%，环比 11%，续创2019年来新高；黄埔、番禺、南沙、花都强劲。二手成交量微缩但维持历史高位，成交134万，同比 54%，环比 8%；房价指数连续2月领涨全国，黄埔等区价格抬头预期强。公寓成交仅恢复至去年月均7成水平，商办市场成交同比58%。十一成交创新高，同比65%，整体市场氛围远超去年同期，区域表现分化，番禺、黄埔、增城热度高，北部平淡1.经济：经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大，出口和社零持续向好，新动能增势好2.行业：中央定向精准调控：落实房企融资管理，防止地产过度金融化；第二批约谈城市均升级调控。广州花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑；系列旧改政策陆续印发市场概览“金九”成色十足！“十一”推货热情高涨，成交分化FORFUTURE保利投顾研究院业务联系：赵先生15521229620邮箱：咨询服务领域投资策略研究 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判 城市进入研究 城市/区域/板块深耕投资策略研究 地块投资可研市场监测研究 宏观及行业政策及影响分析 土地市场监测 新房及二手房监测 典型项目剖析 房地产市场趋势研判项目前期研究 项目前策定位 商业定位及运营研究 产业规划及运营研究 TOD/文旅/产业等特色项目前期研究FORFUTURE宏观和政策环境01.土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判02.03.FORFUTUREFORFUTUREPART ONE宏观政策环境FORFUTURE5.50-7.50 4.90-30-20-10010203040502017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-07GDP增速固定资产投资累计同比社会消费品零售总额累计同比出口累计同比分项广州全国1-8月1-7月1-8月1-7月投资端基础设施投资9.5%5.5%-0.3%-1.0%房地产开发投资-3.2%-1.8%4.6%3.4%工业投资-3.6%-3.2%-4.8%-7.4%医疗设备制造180%95%/消费CPI（当月）0.4%3.3%0.4%2.7%批发及零售-5.0%-6.3%/工业规上工业产值-2.7%-4.3%/规上工业增加值-3.1%-4.7%0.4%-0.4%三大支柱产业产值-3.2%-5.2%/新动能新能源汽车产量43%58%/实物商品网上零售额30.1%30.6%15.8%15.7%（限额以上批发零售业）-6.8%全国广州-6.8%+3.2%+0.9%广州经济改善明显，8月“三驾马车”数据中，固投增速同比扩大0.9个百分点至5.5%（全国1.3个百分点），主要受到基建投资拉动（同比9.5%），工业和房地产开发投资降幅有所扩大；出口增幅扩大，但同比弱于全国；社零降幅缓步收窄。此外，工业生产加快复苏，规上工业产值和增加值降幅继续收窄约1.5个百分点，支柱产业生产恢复态势向好。新动能较为强劲。上半年GDP同比图：广州累计GDP增速水平一季度GDP同比数据来源：保利投顾研究院整理01 宏观经济环境经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大分项广州全国固投5.5%-0.3%出口4.9%11.6%社零-7.5%-8.6%图：广州8月经济运行情况（累计同比）FORFUTURE02 基建及产业发展环境规划与基建：白鹅潭CBD规划获批，机场、轨交加速规划和落地荔湾白鹅潭商务区一区规划获批，划分核心区、大坦沙健康医疗区等5个组团，其中提出适度增加产业用地规模，推动产业发展提速和规划落地。轨交、机场加速规划和落地，白云机场整体规划出炉，将引入地铁、城际、高铁等，并于9月27日开建机场三期工程；地铁8号线新增东延线至莲花，北延线有所调整。图：8号线新增/调整情况资料来源：保利投顾研究院整理新增东沿线 基本走向：自万胜围至莲花，连接8号线和佛莞城际。利好区域：琶洲、大学城、化龙片区调整北沿线 调整方式：原规划北延段为滘心至广州北站，拆解为滘心至江府，江府至广州北站（归为24号线，并南延至纪念堂）。利好区域：白云白云湖、江高片区等，花都镜湖、广州北片区等。万胜围长洲莲花枢纽站8号线东延线24号线广州北江府纪念堂8号线北延线滘心图：白云机场综合轨道交通规划目标引入轨交线路形成“3060”交通圈，白云机场实现与广州中心城区30分钟通达，与珠三角各城市60分钟通达高铁广中珠澳高铁，广河高铁城际新塘经白云机场至广州北站城际和广佛环线白云机场段地铁新增引入广州地铁22号线和18号线图：白鹅潭商务区一区规划示意图定位 广州西岸中心商务区，中心城区西翼沿江总部经济带建面分配 居住及配套：最多1070万，分布在除核心区外的4个组团 产业(商办)：至少1060万近期动向 2020.07 白鹅潭整体规划获通过，其中规划13条轨道交通（包括广州1、5、6号线等），新增4条过江通道 2020.06 2020年广州重点计划公布，涉及白鹅潭唯品会、鹅潭一号、广州美术馆等大坦沙健康医疗组团637万广佛黄金商贸组团503万花地河北组团502万核心区862万如意坊沙面历史文化组团202万FORFUTURE03 行业政策环境-广州花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禹南沙【花都】符合以下条件的，在花都无房，可在花都购买1套（其他区满2套不受限制），并取消半年社保要求：广州各区认定的各类人才花都个体户或企业职工花都在读大专/本科生，年满18岁【南沙】符合以下条件之一的，在南沙无房，可在南沙购买1套（其他区满2套不受限制），无需社保，但限贷持广州人才绿卡/南沙人才A/B卡，未婚（已婚可购2套）本科及以上/中级职称及以上，在南沙工作/学习【荔湾、白云】创业或工作超6个月，研究生学历+博士学位；双一流研究生学历+硕士学位；全球TOP500研究生学历+硕士学位白云还包括云聚英才卡持卡人等【番禺】大学城高校全日制在读及应届毕业生双一流大学（AB类）全日制本科或以上学历，在番禺创业或就业的青年人才番禺工作并缴纳1年社保，中级以上专业技术/职业资格或大专以上学历，并在番禺“四上”企业担任中高级管理职务【黄埔】经区认定在黄埔连续工作半年以上人才，不受户籍限制，在黄埔买1套房黄埔工作，持有广州人才绿卡或经区认定杰出人才，其父母或配偶父母、成年子女均可在黄埔买1套房在中新知识城工作的新加坡居民在知识城买房与本地居民同等待遇图：广州部分区域人才购房政策资料来源：保利投顾研究院整理花都放松人才购房政策，放宽人才认定范围，且在花都无房，可在花都购买1套（其他区满2套不受限制），并取消半年社保要求。同时，传闻南沙人才购房政策放松，不受广州其他区限购限制，可在区内再购1套，但南沙按揭和签约中心表示没有接到通知，不能签约。点评：两区政策要点均为针对指定群体，不受广州其他区限购限制，可在区内再购1套，两区均无公开发文，无执行细则，为口头通知执行，南沙政策实际执行情况存疑。南沙 人才购房从原规定在广州无房放宽至南沙无房，但仍限贷，2套以上需全款。仅消息传出首天房企有营销动作，后续无相关宣传；而且按揭和签约中心表示没有接到通知，据传不能签约。花都 两方面放松：扩大群体，原仅针对大专以上且在花都企业担任高管/骨干技术人员；取消半年社保要求。FORFUTURE03 行业政策环境-广州广州系列旧改政策陆续印发，明确产业导向，支持连片改造等广州深化旧改新闻通气会明确旧改总体定位为产业导向，首次明确提出产业建设量占总建设量的最低比例要求，其中第一圈层（环城高速内）要求占比至少60%，并提出计划3年内推进改造中心城区83条村以及支持连片改造。城市更新“1+1+N”政策文件陆续印发，其中提出推动重点区域旧改，包括国际金融城、琶洲互联网创新区、知识城片区等。图：9月广州旧改政策动向图：广州旧改政策体系要点广州城市更新“1+1+N”政策文件：关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见+深化城市更新推进高质量发展工作方案+N个配套政策文件。广州市深化城市更新推进高质量发展新闻通气会，将形成“1+1+N”政策体系，明确:总体定位为产业导向；3年内改造中心城区83条村；首次明确提出产业建设量最低比例要求；支持连片改造。9月3日印发关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见和深化城市更新推进高质量发展工作方案加强产城融合，推动重点区域旧改，包括国际金融城、琶洲互联网创新区、知识城片区、铁路枢纽周边等；支持收购临近土地和土地置换，鼓励留用地纳入改造；3、5、10年的改造计划。9月15日印发城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引等5个指引，与此前旧改通气会表态一致。9月23日印发旧改市政基础设施专项成本估算指引，明确了市政基础设施的估算与审核流程、费用差异处理办法等，但成本“少不补多退”不利于合作房企，或压缩房企利润空间。9月23日资料来源：保利投顾研究院整理黄埔印发城市更新“拆旧奖励”指标使用工作指引9月1日3、5、10年的改造计划 三年计划：推进改造中心城区的83条村；五年计划：推动改造175条村（含以上83条）；十年计划：推动改造389条村（含以上175条），标图建库面积2.27亿，现状总建面3.55亿。其他 加强利益主体协调，规范规划报批，加强历史文化保护等。产业导向，首提产业建设量占比“底线”提出产业建设量占总建设量的最低比例要求，全市划分三个圈层，其中第一圈层（环城高速内）要求占比至少60%，第二圈层至少40%，为广州乃至全国首提。支持连片改造 实现连片改造：符合条件的，可整合收购邻近的国有用地，或置换政府储备用地与村集体用地，鼓励留用地纳入改造。实现异地平衡：通过联动改造、开发权益转移等。其他改革措施：优化村民议事规则、支持国有和集体混合改造、分阶段施工许可等。建设和完善公建配套 保障性住房建设要求：建面占复建安置房至少3%，占融资住宅至少5%。首次提出产业片区的公建配套要求。FORFUTURE经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大，出口和社零持续向好工业生产加快复苏，支柱产业生产恢复态势向好05 小结与后市展望宏观环境展望后市：广州经济改善明显，基建持续发力，工业生产加快复苏，新动能增势良好预计后续政策环境仍以稳为主，若市场价格抬头明显，部分过松区域不排除有小幅收紧可能全国花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑广州系列旧改政策陆续印发，明确产业导向，支持连片改造等，旧改进入规范化进程定向精准调控：落实房企融资管理，防止地产过度金融化；第二批约谈城市均升级调控广州房地产行业政策10产业政策利好频出：人工智能、信息技术、金融等控规获批：白鹅潭CBD轨交、机场加速规划和落地：白云机场、地铁8号线经济产业基建FORFUTUREFORFUTUREPART TWO土地市场特征及趋势研判FORFUTURE01 供求量价9月全市宅地供求环比回升明显，第三季度供求量创同期历史新高，年度供地完成率81%图：广州宅地供求情况