2023年站在新的起点住房建设成就与展望.doc

站在新的起点：住房建设成就与展望站在新的起点：住房建设成就与展望 本刊编辑部 中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议，于 2020 年 10 月 26 日至 29日在北京举行。全会听取和讨论了习近平受中央政治局委托做的工作报告，审议通过了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议（下称建议）。站在新的起点，回顾“十三五”时期住房和城乡建设取得的成就，展望“十四五”规划和 2035 年远景目标，对住房制度改革和住房市场发展有特殊的历史意义。1 回顾与展望“十三五”时期，我国经济已从高速增长阶段转向高质量发展阶段，2016-2019 年间，我国 GDP 增速年均值为 6.6%。今年面对百年罕见的新冠肺炎疫情冲击，经济全年预计实现 2%左右的增长，是世界上唯一实现正增长的主要经济体，明年经济有望继续回升向好。在深刻分析我国发展阶段和内外部发展环境变化的基础上，十九届五中全会公报提出了未来五年发展目标和未来十五年远景目标，更加突出在提高质量效益的基础上释放增长潜力。综合多种方法测算，整个“十四五”时期的潜在经济增速，预计比“十三五”时期略有回落，大体可以保持在 5%左右。设定与潜在增长水平相应的发展目标，将更有利于推动经济发展、改革开放、社会文明、生态文明、民生福祉和国家治理效用等方面建设取得扎实成效。未来五年的发展目标和未来十五年的远景目标，是有机衔接的。据测算，到2035 年，我国人均 GDP 预计要达到两万美元，即在 2019 年的基础上翻一番，才能达到中等发达国家的水平。适当考虑到人民币汇率对美元升值，未来十五年我国 GDP 年均还需要增长 40/0 左右。由于潜在增长水平会随着发展水平提升而自然回落，分阶段看经济增速会呈现前高后低的特征，这意味着实现“十四五”规划目标将为实现远景目标打下坚实基础，而远景目标又是“十四五”发展成效的自然延伸。2“十四五”规划房地产业的发展方向 虽然党的十九届五中全会并未直接提及“房地产”，但其对房地产业未来发展的重要性却毋庸置疑。全会提出，优先发展农业农村，全面推进乡村振兴。“十四五”期间将围绕乡村振兴的用地制度等将会有较多的支持，尤其是需要积极关注农地人市所带来的利好。另外，此次会议也明确，要实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接，这个提法把脱贫工作和乡村振兴工作进行了有机结合，未来此类脱贫区域的发展应该受到更多关注，并在文旅产业和乡村居住空间等方面形成更大的投资。另外全会提出，优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。构建高质量发展的国土空间布局和支撑体系，推动区域协调发展，推进以人为核心的新型城镇化。11 月 3 日，新华社正式发布建议。建议按照党的十九大对实现第二个百年奋斗目标作出的分两个阶段推进的战略安排，综合考虑未来一个时期国内外发展趋势和我国发展条件，紧紧抓住我国社会主要矛盾，深入贯彻新发展理念，对“十四五”时期我国发展作出系统谋划和战略部署。建议同时提出了到 2035 年基本实现社会主义现代化远景目标。建议明确“房住不炒”的定位和导向，对于“十四五”规划房地产业的发展有极为重要的指导意义。一是坚持“房住不炒”的定位。“十四五”期间将继续落实“房住不炒”的导向。作为一项长期必须坚持的政策，需要各地政府、房企和购房者等积极落实。二是落实租购并举的政策。“十四五”期间，房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路。预计各类支持性政策会增加，主要体现在金融、财政、税收等方面。其中金融政策體现为后续各类租赁金融服务会增加，而财政方面则体现为各类财政补贴会增加，尤其是一些外来人口较多的城市，会享受更多的财政补贴。而在税收方面，也会采取各类丰富的工具，包括减税、免税等，进一步促进此类市场的健康发展。三是落实因城施策的思路。这里需要注意两点。第一，各类因城施策的内容，都需要以“房住不炒”为大前提，违背此类前提的政策是不可行的。第二，后续包括合理的住房消费刺激等也依然是有可能的，尤其是在扩大内需的大方向下更是如此。四是增加保障房供给。在“十四五”期间，此类住房保障的供给，也会在不同的产品线上得到体现。包括已经比较成熟的公租房、这几年持续推进改革的共有产权住房，以及部分限价房等，都会成为改革的重点内容。包括政策性租赁住房等，也可以成为此类领域的重要补充。五是改善土地出让收入分配。这是今年 9 月份，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见中首提的，其中明确了对土地出让收入进行优化的内容。类似政策有助于缩减城乡差距，使得农村土地出让收入真正支持农村发展。六是鼓励集建地租赁住房建设。此次政策明确，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。此次规定客观上是对农村集建地的解放，一定程度上有助于此类用地的开发。实际上在最近几年农村土地改革的过程中，一个较大的突破就是此类用地和租赁住房的结合。尤其是随着新土地管理法的实施，此类产品的开发会成为一个重要的亮点。七是完善长租房政策。从短租到长租的跳跃，需要各类金融等政策的支持。尤其是长租房也需要享受各类同权的保障，包括租房可落户、租房可入学等，这都是后续租售同权方面值得探索的内容。八是扩大保障性租赁住房供给。从此类规定可以看出，其强调了租赁住房的政策性改革导向。后续对于租赁住房来说，也会呈现市场化和政策性的两种产品体系。对于此类政策性租赁住房来说，或形成类似人才公寓、蓝领公寓等产品，可以较好地与各地的社会经济发展情况等结合，并具有积极的作用。