2023年《投资性房地产》准则的思考.docx

关于投资性房地产准那么的思考 【】我国财政部于2023年2月15日发布的第3号准那么投资性房地产。该准那么表达了与国际会计惯例趋同的精神，借鉴了国际会计准那么第40号——投资性房地产中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新，本文分析了这一准那么的实施对企业产生的影响，提出了在实施中应注意的几个问题。 【关键词】投资性房地产本钱价值模式公允价值模式 投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的开展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济开展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2023年2月15日发布了第3号准那么投资性房地产。本文阐述了该准那么的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准那么更加深入的思考。 一、投资性房地产准那么的创新 （一）将投资性房地产单独列示 本次投资性房地产准那么的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。 长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准那么，而是将其作为固定资产和无形资产的内容，其中，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品〞，“其他长期资产——出租开发产品〞科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产〞科目核算，土地使用权在“无形资产〞科目核算。上述资产除存货外按期计提折旧或进行摊销，期末，按照其可收回金额与账面价值孰低的原那么在资产负债表中分别作为固定资产和无形资产列示。但是，从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部公布的投资性房地产准那么将企业为赚取租金或获得资本增值为目的房地产从“固定资产〞或“无形资产〞等资产中别离出来，单独归类为“投资性房地产〞，大大提高了会计信息的相关性。 （二）有限度地运用公允价值 1、引入公允价值 财政部在2022年企业会计制度中对于资产的期末计价采用了本钱与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，根本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和效劳于提供更相关的会计信息的需要，投资性房地产准那么中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。以张江高科（60202395）为例，张江高科主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将到达65万平方米以上，相关机构研究说明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。投资性房地产准那么的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。 2、公允价值的运用范围 在公允价值的运用范围上，国际会计准那么第40号—投资性房地产允许企业在本钱模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准那么明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足以下条件：一是投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上防止了利用公允价值操纵利润。 3、转换差额的处理 在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准那么制定者的匠心独运。新准那么第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。〞这与国际准那么第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。〞有着明显差异。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准那么规定，公允价值与本钱价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准那么决不是对国际准那么照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准那么。 （三）区分投资性“房产〞与“地产〞 我国投资性房地产准那么对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准那么规定建筑物必须是“已出租的〞才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的〞，也可以是“持有并准备增值后转让的〞。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。 二、实施投资性房地产准那么对企业的影响 （一）对分析对象的一个简单描述 笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2023年已经被st，它们分别是st兴业（600603）和st运盛（60202367），另外有两家上市公司无法找到2023年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份（600048）和北京北辰实业股份（601588），均为2023年上市。在另外35家上市公司中，根据2023年报，按照新准那么的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。 （二）对沪市房地产行业采用新准那么的影响预期 在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3，20235，856，831.60元，其中投资性房地产占总资产的比重在2023％以上的共有五家公司。 沪市房地产行业投资性房地产简表①（2023年年报） 名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产 （待定土地） 金桥 6006394，853，790，713.603，20235，856，831.6063.4% 天津 海泰60020232798，648，137.85221，306，797.9927，7%96，119，477.56 天创 6020239188，321，806.68162，245，926.0316.4% 上海 海鸟600634340，20234，358.9949，590，758.6514.6% 实开展602023483，815，870，943.60444，282，443.5711.6% 全行业20236，721，460，484.37，029，633，926.936.59%413，483，024.93 由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为202367亿元，其中根本符合新准那么中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59％。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在2023％左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在2023年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在2023年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差异很大。这给我们分析新准那么对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。 （三）投资性房地产准那么的实施对上海金桥的影响分析 1、对总资产的影响 采用公允价值计量，意味着202223年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分表达。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区聚集了大量高薪技术行业和三资企业，开展潜力旺盛。根据公司2023年报，其主要的出租工程为碧云别墅、现代产业效劳园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海XX县区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业效劳园面积为220220m2，碧云花园面积为220220m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000m2。06年在XX县区房价约为均价13000元/m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190%。 2、对利润的影响 如果相关公司按照投资性房地产准那么的规定，在符合条件的前提下运用公允价值对投资性房地产计价，那么可能使公司的年末净利润相较往年产生波动。该准那么实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，尽管如此，在确定投资性房地产的公允价值时，仍会考虑到这些因素。假设公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性〞转入“隐性〞，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较投资性房地产准那么实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。具统计，浦东金桥投资性房地产性质的资产占总资产的63.4％，地产价格已突破每平米2023000元。如果在202223年，该公司选用公允价值计量模式，投资性房地产资产公允价值应到达90亿元，高达原资产近3倍的溢价将反映在会计报表中，因为置换日公允价值与账面价值的差额计入所有者权益，对当期利润不存在太大影响。但是，202223年增值局部必须计入损益，相对于05年年报显示的2.3亿元的利润总额，其影响不容小视。 三、投资性房地产准那么在实施中应注意的问题 （一）公允价值的选择 公允价值依然是新准那么实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差异很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原