2023年基层央行不动产管理及使用效率提升措施探究.docx

基层央行不动产管理及使用效率提升措施探究 张立鹤 ：不动产是人民银行履行中央银行职能的重要根底保障，做好对不动产的处置利用工作，推进建设不动产配置、使用和管理的长效机制，确保人民银行不动产的平安和完整，防止不动产闲置、浪费、流失显得尤为重要。本文全面分析了基层央行加强不动产管理的必要性及不动产管理过程中存在的问题，通过对相关问题产生根源的分析，提出加强基层央行不动产处置的假设干途径。 Abstract： Real estate is an important basic guarantee for the People"s Bank of China to perform its functions as a central bank. It is particularly important to do a good job in the disposal and utilization of real estate， promote the construction of a long-term mechanism for the allocation， use and management of real estate， ensure the safety and integrity of the real estate， and prevent real estate from being idle， wasted or loss. This paper comprehensively analyzes the necessity of strengthening the real estate management of the grassroots central bank and the problems existing in the process of real estate management. By analyzing the root causes of related problems， it proposes several ways to strengthen the disposal of real estate at the grassroots central banks. 关键词：不动产;人民银行;管理;机制 Key words： real estate;People"s Bank of China;management;mechanism 中图分类号：F832.0                                     文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311〔2023〕25-0101-02 0  引言 在定义上，将不可移动〔或是被移动其性质就会发生变化、或是其价值就被损害〕的诸如土地及其定着物的有形财产称为不动产。在我国，广义上划分的不动产主要包括：土地〔林地、耕地〕，及定着于地表〔地上或地下〕的构筑物、林木和空间;海域及海上建筑物〔构筑物〕等。因此，从对不动产的定义可以看出不动产不仅指物质实体自身，還包括与其相关的利益，其最显著的特点包括不可移动性、不可隐匿性、耐久性以及稀缺性[1，2]。 不动产资源对人民群众的日常生活、企〔事〕业单位的良好运转等存在重大影响。管理好不动产、充分发挥其使用效益是人类生存和保证社会政治经济活动开展的根本条件。就基层央行而言，自人民银行独立行使中央银行至今，人民银行不动产累积数量逐渐上升、不动产质量逐渐提高，主要包括办公用房、技术业务用房、职工宿舍、土地等。这对人民银行的有效运转、正常履行中央银行职能提供了坚实的根底和保障。但是，由于人民银行不动产存在来源复杂的特点，且历史上其机构存在屡次改革，致使在不动产的实际管理工作中存在了诸多未解决的问题，一定程度上造成了不动产资源的浪费[3]。 近些年，关于加强人民银行的外部审计、检查、巡视的形势以及内部提出的提升管理效益的要求，对存在与不动产管理中的问题进行剖析以及原因分析，进而有针对性采取相应的解决对策，以提高固定资产管理效益具有很重要的现实价值。 1  加强不动产管理的必要性 不动产的充分管理和其使用效益的有效发挥，是人民银行各项业务顺利开展的根本前提之一，也是保证当今社会政治、经济等活动有序且良好开展的根本要求。对基层央行不动产管理中存在的问题进行剖析，并结合国际先进管理方法和基层央行自身实际情况对存在的问题提出相关的解决方案，主要有以下两个方面的必要性： 1.1 外部审计、标准管理的客观需要 针对闲置土地的充分利用、土地市场的标准、集体土地的节约问题，基于中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法及有关法律、行政法规，1999年4月26日，闲置土地处置方法〔后文简称“处置方法〞〕在国土资源部第6次部长办公会议上被通过，后在2023年5月22日国土资源部第1次部务会议上进行了修订。为整合不动产登记职责，标准登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，国务院制定了不动产登记暂行条例〔后文简称“条例〞〕，该条例于2023年11月24日发布，自2023年3月1日起正式施行。在2023年12月11日，为坚持和完善社会主义根本经济制度、进一步加强对党政机关的办公用房管理、进一步降低行政本钱、进一步促进党风廉政建设和节约型机关建设，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发了党政机关办公用房管理方法〔后文简称“管理方法〞〕。国务院在2023年6月30日公布出台关于完善国有金融资本管理的指导意见〔后文简称“意见〞〕，主要针对当前国有资本管理中存在的“职责分散、权责不明、授权不清、布局不优，配置效率不高以及法制建设不到位〞等矛盾和问题[4]。 此外，国家相关部门还出台了一些列相关条例和方法，如党政机关厉行节约反对浪费条例、机关事务管理条例、机关团体建设楼堂馆所管理条例等等。 1.2 内部优化资产质量、提高使用效率的必然要求 基于标准不动产管理的根底，如何对不动产的管理工作进行加强以及如何提高不动产的事业效率，是基层央行资产质量梳理工作的重要结构之一，这也是如何对国有金融资产质量进行优化的必然要求。鉴于此，基层央行已经先后开展了一系列针对不动产的核算和使用情况的调查工作，如对固定资产进行清查、对已房改职工宿舍经济的鉴定工作。这不仅为基层央行厘清不动产的权属关系和保障不动产账实相符奠定了坚实的根底，还为分类梳理不动产资产质量明确了方向和思路。 2  基层央行不动产管理存在问题及产生原因 通过对基层央行不动产管理工作进行调查和分析，基层央行不动产管理中面临以下几方面的问题： 2.1 局部资产账实不符 基层央行不动产管理中一个最突出的问题就是局部资产存在账实不符的情况，具体可从以下几方面进行分析：①房产产权证书上的登记面积与固定资产账面所统计的面积之间存在出入;②一些办公楼、宿舍以及附属用房等由于地方政府出台的相关政策等被拆迁或是返回，但未进行与之相关的账务处理;③机构合并和新旧人员交替等现象而造成个别不动产账存实销或是一些不动产实存账漏等现象，长时间未进行账务处理。 2.2 闲置现象严重、资源浪费 基层央行不动产的存量较多，其中闲置的数量亦较多。造成该资源浪费的原因是多样的，如：①局部县支行发行库闲置是由于人民银行监管职能与业务的变化后，辖区县支行发行业务的上收，以致局部县支行发行库撤销;②八项规定出台以后，基层央行开展的专项清理和整改工作后腾退出了一些楼堂馆所和办公用房，但是这些用房或是分散、或是零星，无法有效的整合利用，以至于出现闲置;③随着停止文件的出台，局部原方案新建或在建用房工程停滞，在新的建造方案出来之前，一般该局部土地闲置，这就造成了土地的浪费;④由于修缮资金的限制，局部收回的宿舍及附属用房的平安隐患等得不到有效排除，这也就造成了房屋的闲置浪费。 2.3 局部资产权属不清 基层央行资产权属不清问题一直存在，主要由以下几方面的原因造成：①相关权属证书的办理需要一定的税费，如土地出让金、建设管理费等等，相关税费难以纳入人民银行现行预算管理，因此在不动产构件初期，局部单位为了躲避相关税费而主动放弃办理相关权属证书;②由于缺少土地规划许可、建设许可以及竣工验收证明等材料而无法进行相关证书办理;③由于单位内部管理存在纰漏，出现权属证书遗失或是漏报的现象;④由于相关政策的影响而未进行产权证书办理[5]。 2.4 出租不严、管理粗略 基层央行在不动产的出租过程中，暴露出来了以下问题：①闲置不动产出租审批粗略;②租赁合同的签订未经过法律审核，存在权责不明的情况;③租赁价格未能做到根据实际市场价格的变动而调整，没有做到效益最大化。 3  提高基层央行不动产使用效率的途径 3.1 加强机制建设，完善不动产管理相关制度 3.1.1 不动产内部管理制度的建立和完善 基层央行不动产的内部管理设计多个岗位和假设干个环节，为了提升管理效率，应对管理过程中涉及到的各个环节进行有效的监督和反响，做到高效执行，以提升不动产专人负责制的工作效率。 3.1.2 建立不动产处置利用制度 针对不动产的处理思路，可以考虑分类管理，明确不同不动产的处理方式，给不动产管理部门提供新的方向和具体的建议，加强对该部门的监督，处理过程一定要保持透明化、公開化和市场化。 3.1.3 建立不动产台账，登记不动产相关信息 随着互联网技术的迅猛开展，结合不动产监督和关系系统的开发，将不动产管理涉及到各个环节，如权证管理、决策程序等进行实时且有效的动态管理。 3.1.4 加强产权管理 针对尚未办理产权证的情况，进行更进一步的梳理工作，催促及时办理相关产权证;对资料不齐全的情况，要及时和有关部门沟通，争取支持，及时办理。对能办理产权的尽快办理产权证，然后将其纳入标准的产权管理，保证合法权益。 3.2 分类施策指导闲置不动产处置利用方向 可以考虑将不动产根据不同的指标依据进行分类，如不动产的区位或是资产状况等，然后根据实际情况对分类后的不动产“对症下药〞。比方：①对于暂时无法使用但是地段较佳的不动产，可以考虑出租或是委托管理等方法;②再比方对于暂时难以利用的地段较差的不动产，可以考虑采用市场化的思路进行处理;③对于闲置的住房，可以作为公寓等，这样就可以在比方新入职职工培训等情况下使用。 3.3 积极盘活局部闲置不动产 通过调查，基层央行办公用房清理整改后存在较大比例的空置办公用房，可以结合近年来人民银行职能和业务变化，针对对外营业、效劳、宣传等技术业务用房的需求有所增加的情况，建议基层央行积极盘活利用闲置固定资产，以满足业务需求。如结合业务工作需要，将闲置营业办公用房用于普惠金融知识宣传、反假、征信、反洗钱、金融消费者权益保护等。 3.4 相关业务人员综合素质的强化 人力资源是不动产管理的根底，注重队伍建设，可开展专门的培训学习以到达提升资产管理工作人员在本职工作方面的能力，让管理人员充分认识资产管理的重要性，熟悉资产管理制度、方式和流程，掌握资产管理绩效评价机制的要求，深悟资产管理精髓。必要时，可将不动产管理专业人才的引进和培养纳入到内部开展规划中去，以起到专人专职、提升基层央行不动产管理的能力和水平。 参考文献： [1]湛国毅.不动产统一登记的困难与解决方案初探[J].测绘与空间地理信息，2023，39〔03〕：178-180. [2]徐明臣.我国不动产管理机构存在的问题及对策研究[J].地产，2023〔20〕：27. [3]何倩.基层人民银行不动产核算要加强管理——以张掖市中心支行为例[J].时代金融，2023〔11〕：104，109. [4]黄壮雄.金融科技背景下关于加强国有金融机构闲置资产管理的思考——以某地区人民银行闲置不动产管理为例[J].金融科技时代，2023〔02〕：77-82. [5]李妍.企业不动产管理及新技术