2023年浅谈房地产企业财务管理存在问题及对策.doc

浅谈房地产企业财务管理存在问题及对策 　一、绪论 　在当前这个竞争日益剧烈的环境下，房地产企业应该对财务管理加以重视，提高综合能力水平和核心竞争力，完善体系建设，而这也是由房地产企业的内部矛盾加剧、投资量大、风险系数高、考验艰巨所导致的，然而只有这样才能够让房地产企业在严峻的环境中健康开展。 　当前国内外几乎所有对房地产财务的研究，都是希望能把财务管理问题解决，国内的研究现状更是如此，张祖宇、钟优西和余江都认为房地产企业的财务管理的特别之处是：资金占用量大，回笼资金的时间长，拥有复杂的体系，只有对财务本钱加强控制才能实现房地产企业的最大利益。而研究本文主要是为了通过对房地产企业〔以龙湖地产为例〕进行研究，认识到当前的财务管理问题并提出相应的解决措施，尽可能地使本钱降低，提高利润和效益，使房地产行业在当前社会开展更加稳定、更加健康。 　本文描述了我国房地产企业〔以龙湖地产为例〕的财务管理现状，剖析了其中工程预决算问题、资金回笼问题、财务管理体系不健全和缺乏有效的财务管理手段等问题，并提出相应的解决措施，也为了增强并提高房地产企业综合竞争力和效益，推动企业不断开展。 　二、房地产企业财务管理的概述 　〔一〕房地产企业财务管理的概念 　1、房地产企业财务管理的概念 　房地产财务管理是指房地产企业在一定的目标水平下，关于资产的购置、资本的融通、现金流的管理及利润分配等一系列管理过程。它在企业管理中起着重要作用。因此，房地产企业加强财务管理也是其稳定开展的关键，进行财务管理对于房地产企业的健康开展具有重大意义，财务管理水平直接影响房地产企业的核心竞争力和经济效益。但是，现阶段，许多房地产企业还没有意识到财务管理的重要性，在财务管理方面还存在着一系列的问题，因此，找出问题所在，帮助房地产企业找出加强财务管理的方法，才能促进房地产企业健康长远的开展。 　〔二〕房地产企业开发经营环节与财务管理的关系 　1、开发环节与财务管理 　房地产开发环节所消耗的材料本钱是非常可观的，投资巨大，在这个过程中财务管理就占据着不可抹灭的地位。房地产开发环节对自身的开展壮大起着根底作用，在这个过程中企业需要经过很多步骤、很多检验并需要很多的人力、物力和财力的配合才能实施成功。从投放资金到回收利润，从施工设计到构建房屋，这每一步都是需要反复磨合尝试才能到达最好。资金链在整个开发环节中占据着核心位置，对房地产的开发起着关键作用，而资金链又是财务管理中至关重要的，因此房地产的开发一定要做好财务管理工作，严格控制资金的流动，防止因资金短缺而影响工程项目的进程。而且在开发环节很有可能会由于工程项目的巨大导致材料浪费，那么房地产企业在开发环节就必须严格控制本钱，减少材料浪费现象,要严格把关财务管理问题，提高经济效益。 　2、经营环节与财务管理 　房地产企业在开发环节完工后随即进入经营环节，利润在这个过程中相当突出。房地产的经营环节是决定性作用。 　房地产企业的销售主要是受地段，交通，周边根底设施和环境等方面的影响。由于房地产企业的复杂性这就要求其在经营环节过程中，房地产企业必须采取多种科学有效的方式来进行宣传，做到宣传力度大、宣传效果强和宣传资金少，做到占用本钱低，利润高，这也需要房地产企业在经营环节中能够完善企业的财务管理系统，降低本钱，提高效益。 　3、开展环节与财务管理 　房地产的开展环节企业也算是房地产企业的完善提升过程。当前在这个市场经济开展如此困难的环境下，房地产企业为了能够在这个环境下站稳脚跟，不断开展就必须大力激发自身潜力进行转型，优化产业结构。房地产的开展环节是对自身的升华。当前很多房地产企业为了获得自身利益，完全不顾环境，很多房地产企业在这个现实环境下最大的压力就是巨大的融资本钱和人才流失问题。 　〔三〕财务管理对房地产企业的影响 　房地产企业要保证高效的综合水平，就要使自身有过硬的经营管理水平并拥有完备的财务管理体系。而自身复杂性的特征就要求其应该把财务管理作为一项重要内容，把高效的财务管理工作开展起来，并提高综合能力水平。财务管理对房地产企业的影响，具体来说，有以下几个方面: 　1、对房地产企业投资决策的重要影响 　房地产企业投资最主要的目标：一是获得资本增值，包括产品及技术、规模、品牌、行业地位等成长性目标；二是要控制合理的投资风险。而这些目标的实现，与财务方面的资金编排、资产债务结构比例控制、本钱与风险管理等都发生密切的联系，其中所包含的向题，假设不能从财务角度进行正确的评估和排除，就会形成财务安排与业务成长需求的互相脱节或出现投资风险，使业务成长性目标、投入产出目标、资产安全性目标等不能实现或远低于预期[4]。 　2、对房地产企业业务开展方面的影响 　对房地产企业业务开展方面的影响，其中最直接的影响是资金安排方面。公司业务成长在具备了产品、技术、团队、机制等战略要素外，最重要的就是资金的推动。资金是房地产企业资源配置的纽带和杠杆。稳健的财务安排，是房地产企业业务正常成长的重要推动力。而假设缺少资金的有力支持，房地产企业其它方面的战略实施就会受到一定的阻碍。 　3、对房地产企业长远可持续开展影响 　财务管理和财务监督对房地产企业长远开展的影响。其中内容包括:本钱管理、现金流量管理、资产结构和负债比率控制等，而又以现金流量管理和资产结构、负债比率的设计控制最为重要。处理不好的话，就会形成较大财务风险，随时可能导致企业的关闭破产。 　三、房地产企业财务管理存在的问题 　下面以龙湖地产公司〔以下简称“龙湖地产〞〕为例进行说明。龙湖地产公司——是一家在产品、效劳上都非常专业、极具品质的房地产公司，成立于1993年，地址位于重庆。龙湖地产于2023年在香港联交所上市，龙湖地产成立至今已拥有17000多人，全国各地都有其员工，已经竣工建筑面积超过5000万平方米，销售额和综合实力都领先于中国的其他房地产公司。龙湖地产一直都以“善待你一生〞的理念对待每一个项目和客户，并且长期以来龙湖地产的优良的产品和效劳态度得到了社会的广泛认可。龙湖地产自成立以来，一直都在成长进步，现在，龙湖地产主要是走可持续开展道路，在优良的产品和效劳态度方面取得一定的成就。虽然龙湖地产一直稳定开展，但是在成长过程中也存在一些有关财务管理方面的问题，具体如下： 　〔一〕房地产企业财务管理观念有待转变 　当前房地产企业的管理者对财务管理问题重视度和财务管理体系的健全性认识都不够，而且房地产企业还出现过超预算的情况，这也是只重视项目生产设计的本钱控制，而忽略项目开展中的实际本钱的结果。龙湖多个项目〔蓝湖郡、芳树晴川等等〕出现超预算的情况，而且有些项目一直延期造本钱钱大量上升，这些状况都是由于龙湖地产财务管理功能不够健全造成的。现在许多的房地产企业平时的经营决策、合同的签订、项目的招投标和分析项目设计方案很多都不是从企业的财务管理方面着手的，是因为企业管理者不够关注财务管理，总是无视财务问题，而这样不利于企业提升财务管理水平。另外，房地产企业应该把财务人员进行统一的培训工作以此来提高财务管理水平，是因为其财务能力水平有限，能力和素质也不够，不能做到随机应变。房地产企业管理者重视财务管理的程度和财务人员业务能力方面都在某个程度上会阻碍企业自身的开展壮大。当前房地产企业的财务管理功能不健全，阻碍着其自身的兴衰。房地产企业的财务管理费用由工程费用、前期施工费用、土地本钱和一些营销费用等构成，再加上自身的综合性导致其财务管理体系变得较为繁琐。然而当前很多房地产企业无法对资金的流通和资源的流动实施全面控制，主要是因为其财务管理体系有着很大的缺乏。 　〔二〕房地产企业工程预决算机制不完善 　在房地产的实际经营中会出现很多问题：第一工程预决算定额更新不及时。但是，又不能一直用定额进行换算，定额计算比拟复杂，经常会导致失误，这样不利于工程预决算的精确度和真实性。〔2〕工程预决算不方便我们进行综合管理，而且工作效率不高，这也是由设计单位和建设施工单位之间沟通较少，常常遇到很多问题并出现分歧所导致的。〔3〕关于高预算的假象，在很多企业工程预决算阶段，国家投资经常受到损失，这也是由于造假的出现，使得个人的小金库壮大。(4)在房地产行业中,有时还是会有低预算的情况,预算本钱比项目实际的本钱低。龙湖地产做蓝湖郡三期项目时,本钱预算土石方费用296万元,而实际发生本钱约489万元,超支193万元,超支率为65%。造成这种情况,是由于当时在做预算时,参照的历史项目单方本钱 　〔三〕房地产财务管理运行机制不够健全 　1、房地产企业财务管理制度不够健全 　房地产企业财务管理制度不健全，具体反映为：一是房地产企业的规模运转一般较大，前期工作较繁琐，再加上在运作初期很难找到与之相关的财务管理方面的案例加以借鉴，只能靠自身的能力和个别案例进行整合；二