2023年当前形势下国有房企发展战略思考就组织的发展战略形势而言新编.docx

当前形势下国有房企开展战略思考就组织的开展战略形势而言 稳中求进，是2023年经济工作的总基调。温家宝总理在5月23日国务院常务会议上提出，要把“稳增长〞放在更加重要的位置。同时要求“稳定和严格实施房地产市场调控政策〞。大型国有房企如何适应当前的宏观调控，在国家产业政策框架内谋划可持续开展，为整个国民经济稳增长和惠及民生作出应有的奉献，是一个值得认真研究的问题。 一、调控是持续动态的过程，是为了更好地开展 1、从调控的性质看。房地产市场调控是国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产行业进行指导、监督和控制，促进房地产市场总给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与民生工程相适应、与国民经济相协调的管理活动。在市场经济条件下，房地产调控比较复杂，对相关产业和居民生活也有着深刻的影响。 2、从调控的过程看。1982年推行住房制度改革以来，国家对房地产业的调控从未间断。从引导起步，到促进开展、标准开展，有时趋向放开搞活，有时趋向从紧控制，有时趋向松紧交替，在总体上是引导、支持房地产业健康、持续开展。202223年12月，国务院发布关于促进房地产市场健康开展的假设干意见，明确加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康开展。在这一政策推动下，202223年我国房地产市场迅速反转，投资、销售快速增长，但与此同时也出现了房价涨幅过快的问题。从202223年开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象，随着房价持续上涨和土地出让价格不断攀高，调控措施趋向严厉。2023年陆续出台限购、限贷等政策，遏制了商品房价格过快上涨的势头，房地产市场走势回稳，保障房建设加速推进，大中城市新房、二手房成交量下降，房价涨幅回落或同比稳中有降。与此同时，由于市场调控导致土地收入锐减和房地产税收收入增幅放缓或减少，对地方政府也造成了巨大压力。2023年下半年以来，有40多个城市着手对土地出让、普通住房标准、公积金贷款额度、税收优惠，特别是限购令的范围、条件、标准等进行微调，其中有的拟放宽的措施受到国家住建部干预，但很多城市依然具有调整的冲动。 3、从调控与“稳增长〞的关系看。房地产行业作为传统的支柱行业，产业链长、关联度高，涉及钢铁、水泥、建筑等数十个制造业和效劳业的开展，对上下游产业、劳动力消化和经济增长的速度、质量，一般具有乘数效应。我国经济开展的拉动力，在投资、消费、出口三大要素中，过多地倚重投资，而西方更多地靠消费、靠内需。保增长、调结构、促开展，需要转变增长方式，需要大力启动内需、刺激内需。住房合理消费正是刺激内需的一个重头戏，老百姓在解决温饱以后最大的消费愿望莫过于改善住房条件。由此可见，房地产市场调控和稳增长在根本上是一致的。 4、从惠民的角度看。房地产调控主要源自于房价上涨过快给普通百姓造成的买房难。近年我国商品房市场迅速开展，为老百姓改善住房状况提供了不少可供选择的空间，但随着各地土地资源的日趋紧张，土地和房子的使用功能局部被投资功能取代；有的地方土地卖出去不少，房子越盖越多，房价却越来越高。房地产拉动了gdp，与老百姓改善住房状况的承受能力却不相适应。随着经济开展以及城市化步伐加快，民众对住房的刚性需求日益增加，房地产成为改善民生的重要领域。保障房和廉租房主要解决低收入阶层住房困难，而相对于数量不小的中等收入阶层来说，改善住房条件还得靠商品房市场。因而要以民生为本来推动房地产市场的健康开展。 5、从房企的责任看。应当指出，就长久而言，调控不宜过分依靠行政手段和强制性措施，而要遵循市场规律，让市场来配置资源。一切调控措施，都是为了健康、可持续开展。国有房企应当自觉地服从调控，适应调控，还要勇于担当起应担负的社会责任。近年来，csr在国际国内兴起。csr的内涵是指企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对企业利益相关者的责任，以求不仅在经济方面，更在社会、环境等领域获得可持续开展的能力。社会责任是组织通过透明和符合道德的行为，为其决策和活动对社会和环境的影响而承担责任。包括奉献于可持续开展，含健康和社会福利；考虑利益相关方的期望，遵守适用的法律，并与国际行为标准相一致；全面融入组织，并在其关系中得到实践。房企和其他企业一样，要担负必要的社会责任，所不同的是在开展房地产业的过程中，要特别就响应国家号召，为平抑房价、惠及民生作出自身的奉献。 二、努力适应调控，采取积极的对策和措施 当前，国有房企的困难已显而易见。有的商品房存量激增，效益下降；有的因销售放缓和融资难，现金流紧张，面临资金链断裂的危险；有的缺乏土地储藏，缺乏人才和经验，缺乏应对较复杂局面的勇气和方略。也有一些实力强的房企，如招商、保利、万科、金地等地产集团，应对能力强，经营状况好，或可迎来新的开展机遇。湖北清能地产集团，作为一家优秀的大型国企，总资产过70亿元，现有武汉清江山水、清江锦城、宜昌清江润城和珠海正邦地产等大型房产工程。由于其重战略研究、重开发节奏、重内部管理、重客户需求，及时采取适应宏观调控的有效措施，较快地走出了困境，商住地产和旅游地产的开发和经营正朝持续向好的方向开展。结合清能地产的情况和做法，本文就适应调控的对策和措施提出如下战略思考。 1、坚决可持续开展的信心。房地产业作为国民经济的一个重要产业，同时与保民生有着密切的关系。任何国家、任何地方，对房地产业的健康开展都保持较高的关注度。美国、欧洲等兴旺国家历来把新房开工、成交和二手房交易量作为研判经济走势的重要依据，股市也常常随之波动。我国作为最大的开展中国家，房地产市场起步较晚、开展不够，未来具有广阔的空间。当前较严厉的政策调控，对于遏制房价过快上涨而言是必须的，但从长远看，政府仍将不断微调，以促进房地产市场健康可持续开展。可以说，我国房地产业前景大好，尤其是国有大型房企，主要表现在以下几方面。一是城市化进程加快。随着工业现代化、农业现代化的不断推进，城镇化的速度和水平将会进一步提高，城市人口（含常住）仍将以较高比例增长。二是可供商住用地减少。土地是不可再生资源，大中城市可供建设用地越来越少是不争的事实。据某研究中心检测的13个重点城市数据显示，2023年1—5月13个城市居住用地成交面积1170公顷，同比下降37%，为近5年同期较低成交水平。除调控影响外，可供资源减少应当也是一个重要原因，且未来继续减少将会成为常态。三是需求后置影响。剔除成年子女分居因素，当前有2套以上住房的城市家庭毕竟很少，多数平民的现状仅是居者有其屋，需要改善住房条件的人群比例不下50%。由于调控房价回归的期望值，一些有刚性需求的居民淡化了即期购置欲望，致使需求后置，一旦稍稍放松调控，即可能带来住房成交量和价格的反弹。四是传统观念使然。攒钱建房买房、攒钱育儿养老，自个儿省吃俭用，给儿女大大方方。这就是勤劳朴实的中国人。绝大多数家长都希望子女上大学，现在超过70%的高中毕业生都有书可读。而子女大学或职业技术学院毕业后，千方百计在城市找工作、买房子。不少农村来的孩子找到工作后，为在城里买房子，往往举全家之力甚至几代人之力。儿女风光了，老来也好往儿女这里靠。五是正常投资需求。局部较富裕的阶层，以购房方式理财，促进保值增值，本也无可后非和大有人在。如果靠开征房产保有税来抑制投资需求，恐怕事与愿违。因为增加的本钱终将转嫁给新的消费者，进而推动房价刚性上涨。