2023年房产销售适用消费者权益保护法吗.docx

房产销售适用消费者权益保护法吗 篇一：商品房买卖中消费者权益保护法的适用征询题-毕业 目 录 内容 ........................................................ 1 引言 ............................................................ 2 一、商品房买卖中消费者权益的相关概述 ............................ 2 （一）商品房买卖的特别性 ........................................ 2 （二）商品房消费者权益的内涵 .................................... 3 （三）商品房消费者权利的特点 .................................... 3 二、我国商品房消费者权益法律保护的缺乏 .......................... 4 （一）从宏观角度的分析商品房消费者权益法律保护的缺乏 ............ 4 （二）从微观角度的分析商品房消费者权益法律保护的缺乏 ............ 4 三、完善我国商品房消费者权益法律保护的建议 ...................... 6 （一）完善消费者权益保护法 .................................. 6 （二）消除商品房消费者权益保护法律冲突 .......................... 6 （三）建立严格的商品房预售审查制度 .............................. 7 （四）完善商品房买卖中惩罚性赔偿措施 ............................ 7 结语 ............................................................ 8 参考文献 ........................................................ 8 商品房买卖中消费者权益保护法的适用征询题 内容 随着我国经济的不断开展，房地产市场也在蓬勃崛起，房价越来越遭到人们、政府和社会的关注。特别是近期随着政府对房地产的不断调控，房地产的开展正在趋于回归理性，同时房价也得到了有效调控。但是，由于我国房地产开展过快，相关的配套法律法规还没有建立和完善，同时，现在在房地产买卖中消费者还处于弱势地位，还没有充足的话语权，因此，消费者在购房买卖中的相关权益还不能得到特别好的保障。这些征询题不但严峻损害消费者合法权益，也阻碍着我国房地产买卖的健康、有序的开展和社会的和谐稳定，最终阻碍着人民生活水平的提高。因此，本文从商品房买卖的特别性、商品房消费者权利的特点入手，然后从宏观和围观两个角度分析我国商品房消费者权益法律保护的缺乏，最后提出完善我国商品房消费者权益法律保护的建议。 关键词：商品房买卖， 消费者权益，保护 1 篇二：浅谈商品房买卖中消费者权益保护法的适用征询题毕业 浅谈商品房买卖中消费者权益保护法的适用征询题 前言：随着我国的房地产经济的飞速开展与住房制度的改革不断深化，在住房商品化的进程中，而且购置商品房的人也在越来越多，众所周知购置商品房现在已经成为特别多人一生之中最为重要的一种消费的行为之一。但是商品房是不同于一般的商品，它不仅仅是一种维持生存的最根本的物质条件，关于大多数一般百姓来说，要花费本人一生近三分之一的全部收入。因此，关于商品房买卖中消费者权益保护法的适用征询题就显得特别重要。 关键词：商品房买卖 消费者权益保护 法律适用 一、综述 现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产运营者损害的程度十分严峻。我国房地产消费市场存在的突出征询题是房地产投机严峻，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益。本文旨在通过讨论消费者权益保护法的适用，将房地产买卖的各环节更多的纳入法律保护领域，是消费者能更好的保护本人的合法权益。 二、商品房消费者权益保护的必要性 1、商品房消费者权利是消费者最根本的生存权利之一 生存权是指在错综复杂的社会关系中，在不同的权利诉求的冲撞中，求得生存的权利。求得生存是人的天分，是人的一种最根本权利。马克思恩格斯在德意志认识形态中指出：“我们首先应该确立一切人类生存的第一个前提也确实是一切历史的第一个前提，这个前提确实是：人们为了能‘制造历史’，必须可以生活，但是为了生活，首先就需要衣、食、住以及其他东西。〞居住权是人的生存权利内容，是最根本的人权。人们只有获得了生存权，才具有现实条件有效地行使其别人权。“安居乐业〞是我国老百姓对幸福生活的美妙描绘，中国古代男人一生的奋斗目确实实是“成家立业〞，其根底是拥有本人的房子，描绘光棍汉的典型用语是“房无一间，地无一垄〞，这些都反映了我国注重居住的传统和评价财富的价值标准。 当前，我国居民的消费构造发生了严峻的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住〞和 “行〞上的比重增加了。国际上兴隆国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右，目前中国的恩格尔系数已降到 37.7%，按国际经历，当居民消费构造的恩格尔系数处在 40%~50%之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大开展的时期。正是如此的时期，我国大多数的老百姓要花费十几万元甚至几十万元，用大半生的积蓄来购置一套住房。 2、保护商品房消费者是消费者权益保护运动开展的必定要求 在商品经济条件下，开发商通过市场把商品房卖给消费者，总想获得尽可能多的利润；而消费者那么希望用最少的钱能购置到最令人满意的商品房。因此，两者在利益上是冲突和矛盾的，买卖就在双方博弈中进展。自由竞争时期，双方力量根本上是平衡的，然而，随着开发商资本的积累、技术力量的强大甚至构成垄断，这种平衡就被打破，即便没有其它要素的阻碍，社会公正的天平也已经发生了倾斜，商品房消费者就如此“天生〞居于弱势地位了。 弱势群体是由于某些障碍及缺乏经济、政治和社会时机，而在社会上处于不利地位的人群。目前，商品房消费者确实是如此的弱势群体。在商品房买卖中，运营者的利益可以得到即时的满足，而消费者的需求只能在买卖完毕、获得并使用商品房后才能得到满足，消费者承担的风险远远大于运营者。同时，消费者选择、购置商品房特别大程度上要依赖于运营者，运营者往往利用这种依赖，对消费者提供片面虚假信息，谋求本身利益最大化。商品经济的本质决定了商品房买卖中消费者总是居于优势地位。一般消费者与法人团体相比，不管是经济实 篇三：消费者权益保护法在商品房买卖中的适用征询题 消费者权益保护法在商品房买卖中的适用征询题 著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用消法第49条。理由有三：一是消法制定时，针对的是一般商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两征询题，其适用范围不包括商品房。同时制定的产质量量法明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的一般商品有差异，商品房买卖上即便出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与一般商品买卖中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量征询题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖金额宏大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经历看来特别难说是合情合理合法的判决。 目前不少法院也是认为房屋买卖不适用消法，但不同的法院作出的判决完全不同。在判决理由局部，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，因此不适用该法；有的法官那么认为房屋通过验收合格，不存在质量征询题，因此不适用该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产质量量法的调整范围，应当适用城市房地产治理法进展判决。更有法官认为，消法对商品做的是“狭义〞理解，即“一般商品说〞，其法律意义在于：针对一般商品而言，即便采取“双倍赔偿〞的惩罚手段对运营者也远远不会造成“伤筋动骨〞，这种惩罚性赔偿责任对市场买卖秩序的冲击力特别小，它的功能在于既能有力地打击违犯公平和老实信誉原那么的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受损害，从而在“公平〞与“秩序〞之间找到了合理的平衡点。而商品房那么不然，一旦刻意强调按消法调整，将会给市场买卖秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平〞与“秩序〞之间的严峻失衡。 另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为消法第四十九条标准的范围，当运营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无征询题。立于消法的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为，开发商假设以欺诈行为提供质量缺乏的商品房时，应有消法第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房的买卖过程中仍属于经济上弱者的地位，且商品房之购置往往又是消费者一身积蓄所得的成果，故关于消法中所规定消费者的权利，于商品房的买卖中应有所适用，方才符合该法之立法目的；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言，假设将商品房买卖纠纷排除于该条文的适用，而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任者，将使得购置商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓舞，且亦无法处分、吓阻开发商的欺诈行为，而无法导正商品房的买卖市场；再者，从法律适用上之解释来说，消法中所谓的“商品〞系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品，而不管是动产或不动产，均可包括在内，故假设消费者以生活消费之目的而购置商品房者，那么该商品房应是本法所称的商品，且本法关于商品房并无明文规定加以排除适用，那么商品房应该仍是消费之客体，而有本条文的适用。反对说认为该条适用商品房的买卖将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值的商品或者效劳便一律排除该条文的适用，那如何认定商品或者效劳系属高价值，又是征询题。 最高法院法释[2022]7号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法获得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原那么。即：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵〞)；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖〞)；3、成心隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖〞)；5、成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在此五种情形下，买受人除可恳求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，按照最高法 院的规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。最高法院副院长黄松有就法释[2022]7号答记者征询中指出，这五种情形下的惩罚性赔偿责任是以合同法第一百一十三条和消法第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原那么为按照的，但不是对消法第四十九条规定的直截了当适用。 惩罚性赔偿在合同关系的适用上，有学者主张这种赔偿应当基于有效的合同作出，而不应当在合同被宣告无效或被撤销以后作出，主要缘故在于三点：一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产生的。惩罚性赔偿所要惩罚的是运营者违犯合同规定的质量标准而交付产品或提供效劳，换言之，惩罚的不仅仅是运营者的欺诈行为，而且包括违约行为。不管如何，惩罚性赔偿都不是为了在合同被宣告无效以后，对受害人提供补救。二是合同被确认无效以后，双方不存在合同关系，当事人应当恢复到合同订立前的状态。受欺诈者可以恳求获得赔偿的损失应当为其在合同订立之前的状态与现有状态之间的差价。假设在合同无效的情况下仍然获得惩罚性损害赔偿，那就意味着双方并没有恢复到原有的状态，由于受害人获得一笔额外的收入。相反，假设在合同有效的情况下适用惩罚性损害赔偿，那么可以认为这一损