2023年当代置业“隐藏”杠杆规模陷“缓增”迷局.docx

天道酬勤 当代置业“隐藏〞杠杆,规模陷“缓增〞迷局 王志　雷玄 当代置业规模正在“降速〞。 2023年，当代置业实现销售额362.03亿元，增速仅为12.58%，这与其过往动辄40%左右增速不可同日而语。 将时间推至2023年7月，当代置业带着缺乏30亿元的销售额登陆港交所。此后，上市公司在规模上维系了长达6年的快速增长。 2023年，当代置业实现合约销售112.9亿元，增幅53.46%。百亿销售的突破，距离上市也不过两年。 此后的3年，当代置业在规模上一年一个台阶，并于2023年、2023年相继实现221.86亿元、321.57亿元的销售业绩，相应增幅33.88%和44.94%。 今夕相较，全然两样。 “当代置业必须高速奔跑，快速开展〞上市公司董事长张雷曾公开表示。不知回眸一看的张老板是否感觉到，“理想再宏大，稍有不慎，就会被现实打回原形〞。 此外，对于当代置业来说，进入资本市场并不是一件值得称道的事情。因为，其股价表现怎一个“烂〞字了得。 历年长久的“破发〞，2023年后接连出现的股价低于1港元，这与其逐年增长的规模不甚符合。 58安居客房产研究院首席分析师张波表示，股价往往是与上市公司未来的盈利预期以及自身风险有着直接关联，当代置业近几年的高负债水平对其影响较为明显。 对于当代置业是否认为股价有被“低估〞？今后将在市值管理采取哪些方案？中国质量万里行已发函至上市公司，截至发稿未收到回复。 高息发债，拉长债务 当代置业正在高息发债，且在将债务拉长。 2月27日，当代置业以“为假设干现有债务再融资〞为由，发行了一笔于2024年到期金额为1.5亿美元的优先票据，利率为11.95%。在这之前的7天，当代置业以同样理由发行了一笔于2023年到期金额2亿美元的此类票据，利率为11.8%。 3月5日，当代置业发布完成要约公告，以现金购置其假设干未归还的15.5%优先票据。据其之前披露，该票据最高接纳金额为1亿美元。 上述15.5%优先票据是当代置业于2023年1月和3月先后发行的，金额共计3.5亿美元，将于2023年7月2日到期。15.5%的利率，可謂是2023年房企融资利率之首，“创下亚洲公开债券发行的利率记录〞乐居财经研究院这样指出。 去年4月，当代置业还发行了一笔于2023年到期金额为3亿美元的优先票据，利率达12.85%。 当代置业于去年上半年所发行的“高息债〞，实际用于归还于2023年到期以及将于2023年到期的“低息债〞。据其披露，2023年6月和9月，当代置业分别回购了1.55亿美元的于2023年到期和0.15亿美元于2023年到期的优先票据，而被回购票据其利率相应仅为6.875%、7.95%。 接连高息发债，上市公司加权平均借贷利率也由2023年末的8.2%上升至2023年中期的9.8%。对此，当代置业毫不讳言，“主要原因为海外融资本钱增加所致〞。 在汇生国际融资总裁黄立冲看来，之所以当代置业的债息率会比拟高，主要原因还是其债务比拟重，规模比拟小，进而风险溢价要比别的上市房企要高。 较之去年，虽然当代置业今年发行的两笔优先票据利率要相对较低，但从数值来看仍属“高息〞，且债务期限得到拉长。 “其实，近期美元发债并不顺畅。加上，对疫情的担忧，会导致投资人对这一债务的归还产生不确认性。所以尽管美国减息，但实际上因为风险因素增大的考虑，利息是在增高的〞，黄立冲如是表示。 净负债率与资产负债率“倒挂〞，隐藏“杠杆〞 大举发债融资，使得当代置业账面资金充裕，且现金流保持了长达1年半的良好局面。 要知道，此前的2023年、2023年，当代置业经营活动产生的现金流量净额可是两年“为负〞，而且“越负越深〞。截至2023年中期，当代置业这一数值为20.88亿元。借此，上市公司于去年下半年通过收购的方式加速获取土储。 去年7月，当代置业先以3.85亿元的代价，向瀚棠〔天津〕置业收购天津正德置业全部股权，后者间接持有天津宁河区一幅住宅用地。而后又作价6.08亿元，收购菏泽市海港房地产开发〔下称“海港房地产〞〕100%股权。 据其披露，海港房地产在菏泽持有一幅总占地面积为19.33万㎡的商住地块。 上述收购还不到3个月，当代置业又与同福集团订立合作框架协议，作价5.361亿元，收购后者所持有工程公司90%股权，与之共同开发石家庄市栾城区住宅工程。临近2023年岁末，当代置业继续发扬“收购〞作风，斥资5.86亿元，购置西安君华置业100%股权，后者持有西安灞桥区一幅总占地面积约为4.88万㎡的住宅用地。 中国质量万里行梳理发现，去年下半年，当代置业共计斥资21.15亿元进行“买买买〞，这一数值已超出2023年中期经营活动产生的现金流量净额。 据其2023年中报，去年上半年，当代置业通过政府公开招标、一二级联动的土地开发模式及合作等方式，以总代价约为46.76亿元，共获取8个新工程，新增总建筑面积达约189.58万㎡。其中，两个工程通过收购方式获取，合计代价6.89亿元。 经计算，当代置业于去年下半年在收购方面所投入的资金是去年上半年的3.07倍。 不难发现，上市公司于2023年下半年更加依赖收购来增加土储。 吊诡的是，2023年以来，当代置业拿地金额在逐年减小，但相应新增土储却在逐年增加。2023年-2023年，上市公司拿地金额分别为153.05亿元、102.06亿元和86.88亿元，相应新增土储207.99万㎡、290.2万㎡和393万㎡。 张波分析认为，这是由于当代置业开发节奏偏缓与合作开发增多所形成合力而导致。 但，后者是主因，这点在过去1年上市公司的销售额可以表达。克尔瑞研究中心数据显示，2023年当代置业实现流量金额362亿元，实现权益金额203.5亿元，后者在前者中占比56.22%，可谓“陡降〞。因为在这之前的3年，当代置业权益金额在流量金额中占比均在92%以上。 据choice数据，2023年当代置业非控股权益在权益总额中占比大幅“攀升〞，由2023年1.76%增至26.21%。 此后，该占比一直稳定于这样的水平〔2023年、2023中期，分别为25.17%、24.71%〕。 张波告诉中国质量万里行，非控股权益的变化，表达出当代置业在股权融资方面有一些动作。 黄立冲也分析认为，非控股权益增多，说明有很多表外的操盘工程。这些工程可能局部表达在报表上，局部可能不得而知，所以这个是一些不确定因素的来源点。如此一来，报表对其真实经营状况反映的效果会更加差。 事实上，同期内，当代置业净负债率与资产负债率早已形成“倒挂〞，就可对此进行佐证。2023年-2023年中期，上市公司净负债率分别为83.1%、81.92%和77.43%，而其相应资产负债率为84.47%、85.86%和86%。 “这说明了上市公司利用表外融资的情况会更加严重〞黄立冲表示，“或者是依赖太多的表外融资，又或是拖欠供给商的款项等，而这一系列都会导致投资人认为其风险偏高〞。 换句话说，当代置业将杠杆进行了“隐藏〞。