2023年法院查封房产的规定.docx

法院查封房产的规定 篇一：被法院依法查封房屋的买卖征询题 被法院依法查封房屋的买卖征询题 二手房买卖纠纷中，经常遇到因合同项下房产被法院查封，当事人不能履行产权转移过户手续，买方起诉至法院要求卖方履行产权转移过户手续，或以卖方违约不能履行产权转移过户手续为由要求解除合同，并由卖方承担违约金或双倍返还定金的情形。笔者在审讯实践中觉察，这类案件的处理往往又因法院查封时间在买卖合同签订前或签订后、案件审理过程中(法庭辩论终结前)对合同项下房产能否解封而有着不同的处理结果。概言之，主要有以下几种情形： 一、法院查封在前，合同签订在后。这种情形又可分法院对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封备案手续和无房地产证未办理查封备案手续两种情况；以及卖方明确告知了买方合同项下房产已被查封尚在查封期内和卖方成心隐瞒房产查封买方不知情两种情况。 二、法院查封在后，合同签订在前。这种情形又可分为最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定施行后(注：2023年1月1日施行，以下简称查封、扣押、冻结财产的规定)，中华人民共和国物权法施行(注：2023年10月1日施行，以下简称物权法)前和中华人民共和国物权法施行后两种情况。 笔者觉察，在审讯实践中，同案异判的现象较为严峻，主要表现在有的认为法院的查封不阻碍当事人对合同的履行，径行判决卖方于一定期限内向买方履行产权转移手续的义务；有的那么认为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的，房地产不得转让，因买卖合同项下的房产被人民法院查封，无法办理产权转移过户手续，故判决驳回买方要求卖方接着履行合同、办理房产转移过户手续义务的诉讼恳求，但又区分是查封在合同签订之前仍然之后来确定能否支持买方的由卖方双倍返还定金与否的诉讼恳求，也即如法院查封在先，那么因买卖合同标的物属于禁止转让物，合同无效，不予支持买方要求卖方承担违约责任的诉讼恳求；如法院查封在后，且法庭辩论终结前法院未解封，那么因合同履行存在事实上和法律上的障碍，故判决驳回买方要求卖方接着履行合同、办理房地产证的诉求，但合同有效，可支持买方要求卖方承担违约责任、双倍返还定金等的诉讼恳求。还有的那么先行审查法院的查封是否为有效查封，进而作出相应的裁判。 笔者认为，对这类案件，必须详细情况详细分析，不能一概而论。详细地，可分以下几种情形： (一) 法院查封在前，合同签订在后。 法院对无房地产证房产查封，且未到房地产权登记机关办理查封登记备案手续；或是对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封登记备案手续的。一般地，按照中华人民共和国城市房地产治理法第三十八条(注2023年8月30日修正前为第三十七条)的规定，这种情形下的房地产因是依法不得转让的，故买卖双方所订立的房屋买卖合同因合同项下标的物为禁止流通物，所签买卖合同系无效合同，应当按照无效合同的处理原那么来确定当事人间的权利义务，即返还财产、赔偿损失等，就不能支持接着履行合同、办理产权转移过户、支付违约金、双倍返还定金等诉讼恳求。 假设合同签订时被告(卖方)成心隐瞒事实欺诈原告，应承担主要过错责任，原告(买方)疏于审核房屋权利情况也应承担次要责任。除由被告返还已付购房款外，原告因合同无效造成已付款的利息损失等可依法要求被告赔偿。 特别情况下，又可分两种情形： 1、法院系在查封、扣押、冻结财产的规定施行后，中华人民共和国物权法施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，假设买方对此又无过错的，那么按照查封、扣押、冻结财产的规定第十七条的规定，人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向施行查封的法院提出执行异议，在执行异议程序完毕前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，那么如无其他导致合同无效的情形，那么合同有效，支持买方要求卖方接着履行合同的诉讼恳求。假设执行异议不成立，那么参照上述一般情形处理。 2、法院系在物权法施行后所查封，那么应当按照物权公示原那么，查封、扣押、冻结财产的规定第十七条后段的规定与物权法第九条的规定相矛盾的规那么，不再适用，即该段应予废止。由于物权法施行以后，物权法第九条明确规定了不动产物权变动采登记生效主义，未经登记物权不变动，登记是不动产的法定登记方式，其于物权法定原那么，占有并不发生不动产的物权公示效力。假设在物权法施行后仍然适用查封、扣押、冻结财产的规定第十七条后段的规定，也容易诱发道德风险，当事人可以通过倒签合同躲避执行。故在物权法施行后，买方如再按照查封、扣押、冻结财产的规定第十七条后段的规定主张查封无效，那么不予以支持。 (二) 法院查封在后，合同签订在前。又可分以下情况： 1、假设无其他导致合同无效的情形，那么法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效，如在法庭辩论终结前，确不能由相关法院解除查封的，那么因房屋产权转移过户存在法律障碍(主指中华人民共和国城市房地产治理法第三十八条的规定、建立部房屋登记方法第二十二条第（六）项“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的〞，房屋登记机构应当不予登记)或事实上的障碍(主指可能存在查封房屋被拍卖、变卖到房屋买卖合同外第三人名下而失去了买卖对象)而变为客观不能，法院依法应当判决合同有效，但不能判决支持原告(买方)接着履行合同由卖方办理房屋所有权转移登记的义务，可支持原告由被告支付违约金、双倍返还定金等诉讼恳求。 2、假设法院的查封系在查封、扣押、冻结财产的规定施行后，物权法施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，假设买方对此又无过错的，那么按照查封、扣押、冻结财产的规定第十七条的规定，人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向施行查封的法院提出执行异议，在执行异议程序完毕前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，那么如无其他导致合同无效的情形，那么合同有效，支持买方要求卖方接着履行合同的诉讼恳求。假设执行异议不成立，那么合同有效，但可参照第1种情形处理。 篇二：法院查封房地产情形 法院在什么情况下可以查封房屋及土地使用权 程才日期：2023-01-28 一、法院对权属登记明确的房地产的查封权属登记明确，当事人对产权没有异议的，人民法院可以查封。房地产权属登记是国家房地产治理机关按照职权和法律对房地产所有权和使用权进展确认的行政行为。土地的登记机关为国土资源治理局，房产的登记机关为房地产治理局，已经登记的房地产具有法律效力，遭到法律的保护。因此，在当事人对已经进展权属登记的产权没有异议时，法院就应当认定当事人对房地产享有所有权或使用权，法院依法可以进展查封，这种查封也是法院最直截了当的执行活动。二、法院对土地使用权与房屋所有权别离的查封土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。土地使用权和房屋所有权相别离情况是经常遇到的，比方在合伙建房中，有一方出土地，另一方出资金。还有的情况比方被执行人在对外抵押时只对房屋或土地进展了抵押等等。出现这种情况后，法院查封时要逐一进展查明，当事人也应积极向法院提供相应的证据，否那么可能会进犯别人的合法权益。三、法院对登记在案外人名下的被执行人房地产的查封 登记在案外人名下的土地使用权、房屋，案外人书面认可土地、房屋实际属于被执行人时，法院可以采取查封措施。假设登记名义人（案外人）否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执 行人认为登记虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。 四、法院对被执行人继承、受赠房地产的查封被执行人因继承、判决或者强迫执行获得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应向有关部门提交被执行人获得财产的按照。一般情况下，法院以登记机关的登记为准，但有些情况是应当变更登记但尚未变更登记的情况，尽管从登记上来讲，当事人还不享有所有权或使用权，但是按照继承法和其他法律的有关规定，当事人已实际享有这种权利，因此法院查封是理所因此的。五、法院对房地产治理部门受理被执行人转让申请尚核准登记房产的查封对国土资源、房地产治理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进展查封。这种情况下，当事人已经对土地和房屋享有了“准权利〞，同时这种权利是立即行使的，法院对此可以予以查封。因此这种情况必须具备两个条件，一是被执行人已经向登记机关提出了过户登记申请；二是有关机关已经受理了当事人的申请，只是还没有核准。不然的话，法院不能硬性查封。六、法院对房地产可以超标的整体查封人民法院可以对不可分割的房地产进展整体查封。法院在办理案件过程中，一般不同意超标的查封，但是由于房地产的特别性质，有时不可进展分割，这时为了案件的需要，法院可以进展整体进展查封，在详细操作过程中，对查封房地产进展灵敏地处理，对超标的以外的房地产应当进展保护。七、法院对被执行人土地使用权可以预查封 篇三：法院是否可以查封房屋使用权 法院是否可以查封房屋使用权？ 最高人民法院法发[2022]5号文件确实并没有提到房屋使用权的查封。这是由于人民法院执行的标的，是“物〞或人的行为（如责令当事人履行合同或是同意探视子女）。房屋使用权一般均为租赁所得，假设只予以查封而并不要求被执行人让出使用权，那么该项查封没有实际意义。如要求被执行人将房屋使用权让给执行申请人，就变成了法院在执行程序中直截了当变更租赁合同的主体，这一做法违犯了合同自愿的原那么。 与此不同的观点是：房屋使用权也是一种财产权，也可以采取查封措施。实际工作中也确有法院对房屋使用权进展过查封。 本质上，房屋使用权的价值是特别有限的，大局部的房屋使用权是因租赁所得，既是有期的，也有有偿的。因此，一般法院不会把房屋使用权作为查封的标的。最高人民法院于2022年11月4日以法释（2022）15号文发出了关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，其中第六条规定了“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债〞。因此，法院一般不会再把住宅房屋的使用权作为查封的标的。 在实际工作中发生的查封或执行房屋使用权，根本上是房管部门直管公房的使用权。其中主要的缘故是：直管公房租金较低，使用权有保障并能获得较好的效劳。此外，有一些地区至今还沿用公有房屋使用证制度，以房屋使用证代替房屋租赁合同，其中有一局部房屋使用证没有明确的使用期限，造成了直管公房可以无限期使用的错觉。 假设法院将直管公房使用权作为查封或执行的标的，由于房管部门的政府性质，并不会选择承租人，一般没有必要不同意，如不同意也可以向执行法院提出执行异议。 房屋租赁合同要办理登记备案手续，但是这种登记并不是权属登记，当事人是否进展登记备案，也不阻碍租赁合同的效力。因此，这类征询题和权属登记工作没有太多的联络。但是，不管从标准房屋租赁行为仍然从维护房管部门的利益考虑，对直管公房的租赁，应当与承租人签订有期限的租赁合同，明确双方的权利义务。如此，一旦日后发生直管公房使用权被查封或执行，不易产生争议。而不要再以房屋使用权证来替代房屋租赁合同。 对属于其他产权性质房屋的使用权的查封，极为少见。对此类房屋使用权的查封，产权人如不同意，可以向执行法院提出执行异议。 九种情况下法院可以对房地产进展查封 2023-11-28 13:32:00 作者: 来源: 中华人民共和国民事诉讼法第二百二十三条规定：“被执行人未按执行履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务局部的财产。但应当保存被执行人及其所扶养家属的生活必需品。〞但是，由于房地产与其他财产相比具有特别性，因此法院在查封房地产时并不是可以无限度地查封，最高人民法院、国土资源部、建立部关于依法标准人民法院执行和国土资源房地产治理部门协助执行