高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案.doc

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案 高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-方案 第六部分  福满花园项目投资估算及资金筹措计划 第一节  建设项目的大体概况与投资经营方案 一、福满花园项目概述 1、项目概况 项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。 （表：6-1-1）                     【项目主要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标 建设地点 衡阳路与新阳路北三里交汇 规划总用地面积 47375.75m2 实际用地面积 39390.36m2 计容积率面积 149683.37m2 渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。 （二）资金动作方式      在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。      1、自有资金      整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2 (表:6-1-2)         自有资金年度投入表         (单位:万元) 第一年 第二年 第三年 3340.15 6582.21 77.12 2、银行贷款 银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。 (表:6-1-3)    银行贷款年度投入表    (单位:万元) 第一年 第二年 10000 10000 3、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。 (表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表  (单位:万元) 第三年 上半年 下半年 5931.45 1793.9 第二节  项目的建设工程规划与安排 二、福满花园项目建设规划及进度安排 （一）建设方案及规划说明 1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下： 2、规划目标。 （1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。 （2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。 （3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态 （4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。 （二）建设方式及进度安排 1、开发计划拟定的原则 ①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。 ②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。 ③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。 2、建设方式。 采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。 3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1） 根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下： A  项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月 B  住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月 C  室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月 4、 项目周期设定 ①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。 ②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下： ③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。 5、 分段周期设定 ① 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。② 开发计划安排 ③ 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。（见图表:6-2-1） （表：6-2-1）                        项目实施计划表                       第三节  项目投资估算及资金筹措计划 一、福满花园项目投资与成本费用估算 （一）开发成本估算 （1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。 （2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。 （表：6-3-1）                 前期工程费估算表                       (单位:万元) 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 规划设计费 建安工程费×3% 620.30 2 可行性研究费 建安工程费×0.15% 31.02 3 水文、地质、勘察费 建安工程费×0.15% 31.02 4 筹建开办费 建安工程费×2.5% 516.92 合计  1199.26  (3)建安工程费：20676.77万元。（见表：6-3-2） （表：6-3-2）        高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价        (单位:万元) 项目 高层（元/平方米） 项目 高层（元/平方米） 桩基础 70 土建工程 750 电梯 120 消防 30 一般水电安装 100 煤气 10 通讯 5 公用天线 3 普通装修 50 对讲机系统 12 地下室费用 130 智能化设施 80 ★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米 建安工程费： ①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元 注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。 （4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。 （表：6-3-3）                       基础设施费估算表                         (单位:万元) 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 供电工程 65万元/公项×47375.75=307.94 307.94 2 供水工程 15万元/公项×47375.75=71.06 71.06 3 电信工程 7万元/公项×47375.75=33.16 33.16 4 煤气工程 7万元/公项×47375.75=33.16 33.16 5 绿化工程 5.4万元/公项×47375.75=25.58 25.58 6 道路工程 42.13万元/公项×47375.75=199.59 199.59 7 排水工程 37.6万元/公项×47375.75=178.13 178.13 合计 500+848.62=1348.62 848.62 注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园 （5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4 （表：6-3-4）                     公建配套设施费估算表                       (单位:万元) 序号 项目 建筑面积（平方米） 单价（元/平方米） 金额（万元） 1 幼儿园 1000 500 50 2 卫生院 1000（位于裙楼房内） 400 40 3 文化活动中心 1500 700 105 4 超市 2000（位于裙楼房内） —— —— 5 邮政支局 500（位于裙楼房内） —— —— 6 电信营业所 500（位于裙楼房内） —— —— 7 储蓄所 700（位于裙楼房内） —— —— 8 物业管理处 200（位于裙楼房内） 300 6 9 会所 3000（位于裙楼房内） 700 210 10 公厕 100 500 5 11 垃圾压缩站 200 300 6 12 变电站 1200 500 60 13 煤气调压站 50 600 3 合计  485 （6）开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。 （表：6-3-5）                      开发期间税费一览表                      (单位:万元) 序号 类别 计算依据 交纳税额（万元） 1 配套设施建设费 建安工程费×6% 1240．61 2 建筑工程质量安全监督费 建安工程费×0.4% 82．71 3 供水管网补偿费 住宅：0.3T/人,600元/T 商铺：0.1T/平方米,600元/T 住宅:95.76 商铺:51.16 4 供电用电负荷费 住宅:4KVA/户,480/KVA 商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA 住宅:291.84 商铺:68.22 5 其他 建安工程费×2% 413．54 6 物业管理基金 建安工程费×2% 413．54 合计  2657.38 (7)不可预见费。711.29万元,取上面1-5项之和的3% 不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×3%=711.29万元 （注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性） （8）开发成本。33078.32万元,以上1-7项小计: 开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32 二、开发费用估算 1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的3% (6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) ×3%=891.29万元 2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。 （表：6-3-6）                    销售费用估算表                     (单位:万元) 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 广告宣传及市场推广费 (49838.4)销售收入×1% 498.38 2 销售代理费 (49838.4)销售收入×1% 498.38 3 其他销售费用 (49838.4)销售收入×1% 498.38