广州莱泰制药有限公司简报20170215-46641.pptx

广州 市 从化 区 莱泰制药有限公司 项目简报 1 编制单位：花都事业部 编制日期：201-1 2 PART 1 项目综述 区位情况 地块位置 从化市太平镇水南村地段 所属板块 从化市太平镇 规划条件 总用地面积 121964（182.9亩）净用地面积 121964 容积率 2.0 控规 工业用地（M)计容面积 121964 限高 无 建筑密度 30%公建配套要求 用地手续 权属方 广州莱泰制药有限公司 已取得 证照 国土证 1.地块指标与情况概述 图 1：地块红线图 南区公园 3 PART 1 项目综述 2.城市地图分析 配套设施 交通配套 公交：广佛城巴16路：太平村口站；从化多路大巴经过：大塘边站,大城云山花园站,广州大学华软学院站 地铁：地铁号线太平站距离项目大概820米 教育配套 小学：1公里内有水南小学、1.5公里范围内有太平小学、黄溪小学 中学：1.5公里范围内有太平中学 医疗配套 距离太平医院约.公里 商业配套 在项目邻近有新光百德广场 厌恶型 设施 无 休闲设施 距离北侧南区公园50米 周边环境描述 周边居住气氛浓厚，有大城云山、紫泉流溪湾、紫泉嘉园、夏湾拿花园、珠江国际城 图 2：中观区位及综合配套图(2km)商业 学校 医疗 楼盘 公共设施 城市主干道 城市支线 大城云山大城云山 紫泉流溪湾紫泉流溪湾 紫泉嘉园紫泉嘉园 夏湾拿花园夏湾拿花园 珠江国际城珠江国际城 广广州大学州大学华软学院华软学院 太平第二中太平第二中学中小学学中小学 太平医院太平医院 S线线 太平站太平站 新光百新光百德广场德广场 黄溪小学黄溪小学 水水南小学南小学 4 PART 1 项目综述 2.城市地图分析 片区土地性质 该地区总规属于适建区，土规为建设用地，未编制控规，据从化规划编制研究中心了解，该地区正在启动控规编制计划，正在进行招标工作。规划路网、轨道交通 周边路网完善，道路交通发达，无新规划道路；建设中地铁1号线太平站距离820米左右 规划利好因素 珠三角北三环高速，正在建设中，规划不利因素 根据区规划局了解到，从化高新技术开发区产业园未有明确范围，该地块不知是否在开发区管辖范围。图 3：地块周边2 KM规划信息综合图 本项目本项目 5 PART 1 项目综述 项目交通区位图项目交通区位图 京京珠珠高高速速 本案 太太平平 项目位置项目位置 6 PART 1 项目综述 地块四至 南至：广州大学华软学院 北至：坤江汽车配件工业园 西至：国道、地铁号线太平站 东至：空地 地块交通 现状交通国道双向6车道 地铁号线太平站在820米左右范围 临街面 无 地块现状 地块现状为工厂 图 4：微观区位图 2.城市地图分析 坤江汽车配件工业坤江汽车配件工业园园 空地空地 广广州大学华软学院州大学华软学院 7 PART 1 项目综述 3.项目四至及周边情况 厂区南面华软学院 大城云山 厂区东面空地 厂区正门 厂区部分建筑 1 4 2 3 3 1 1 5 1 2 4 5 3 8 PART 2 市场分析 4.商品房市场 大城云山大城云山 1.3万元万元/(毛坯)紫泉流溪湾紫泉流溪湾 1万元万元/(毛坯）夏湾拿花园夏湾拿花园 1.1万万元元/(毛坯)本案本案 珠江国际城珠江国际城 1万万元元/太平站太平站 9 PART 2 市场分析 大城云山大城云山 夏湾拿花园夏湾拿花园 珠江国际城珠江国际城 紫泉流溪湾紫泉流溪湾 区位 太平镇板块 太平镇板块 太平镇板块 太平镇板块 发展商 广州大城房地产开发有限公司 广东珠江投资有限公司 广东珠江投资有限公司 广州紫泉房地产开发有限公司 容积率 2.0.6-1.67 计容建筑面积 万 224,950 446,757 322,269 建筑形态 高层住宅 联排 高层 高层 主力户型 80-160 140-300 主力户型为88-120平方米两房，88-160平方米三房 主力户型为60-140平方米二房、80-200平方米三房 开盘时间 201年6月 2007-09-30 2008-03-20 2006-03-08 销售情况 201年6月推出套售罄；201年月推出套，月销售套，月销售套 901户，售罄 2903户，别墅售罄，2016年10月推出312售罄，2016年7月推出324套，售罄 售罄 最新报价 13000元/平米（毛坯）1.1万元/平 均价10000元/平 毛坯均价1万/平 周边房地产市场 项目背景及风险评估 PART 3 项目背景（主要针对非招拍挂项目）1、广州莱泰制药有限公司总用地面积182.9亩，已建设建筑物约3万/(有房产证)2、莱泰制药成立子公司，将旧厂房装入新公司，要求收购新公司对价为4.2亿（各付各税）。收购新项目之前，对方要求借款1.5亿，用于解决成立子公司费用。3、经查实该项目已纳入从化市三旧改造图斑。项目风险点：项目风险点：本项目虽然与从化规划编制研究中心多次沟通，了解到该地区正在启动控规编制计划，目前进行招标工作，但是考虑到编制完成时间不可控，造成收储周期长。11 PART 4 项目操作模式 操作要点 1、莱泰制药厂成立新项目公司B，并将原旧厂房及其土地产权装入B公司，我司需要借款给莱泰制药1.5亿（用于银行欠款及办理各方面手续），对方用股权质押。2、我司100%权股收购项目公司B 3、对方要求对价为4.2亿（包含借与对方的1.5亿）收购，各付各税。（主要针对非招拍挂项目）莱泰制药厂 制药厂公司A 项目公司B（含原旧厂房）时代地产 100%股权收购股权收购B公司公司 12 PART 4 项目操作模式 片区控规修编完成并通过规委会审议通过，市政府审批通过。预计完成时间：2018年 该项目纳入年度计划 预计时间：2018年 土地开发中心收储用地 预计时间：2019年 政府组织公开出让 预计时间：2019年 中长期项目转化时间预测中长期项目转化时间预测 13 项目收益测算 PART 5 合作方式：广州合作方式：广州莱泰制药厂成立子公司莱泰制药厂成立子公司B B，100100%股权收股权收购购B B公司公司，要要求对价求对价4 4.2 2亿元亿元（各付各税）按照三旧改造返还款政策，推动政府收储挂牌公开出让，对应出让楼面价为对应出让楼面价为46004600元元/m/m2 2）。如拍卖楼面地价达到4600元元/m/m2 2 （包含企业所得税）以上，我司将有利润盈利。注：2017年初，从化街口旺城地段地块，拍得楼面地价7987元元/m/m2 2 。公开出让计算表 国土证面积（）容积2.0 计容面积（）起拍地价（元/）起拍总价（万元）企业返还款（税前万元）企业返还款（税后万元）企业每亩税前所得返还款（万元/亩）企业每亩税后所得返还款（万元/亩）我司利润(万元)121964 2 243928 4000 97571 48786 36589 267 200 -5411 121964 2 243928 4600 112207 56103 42078 307 230 78 121964 2 243928 5000 121964 60982 45737 333 250 3737 121964 2 243928 5500 134160 67080 50310 367 275 8310 121964 2 243928 6000 146357 73178 54884 400 300 12884