2023年成本法估价的认识与思考新编.docx

本钱法估价的认识与思考 在房地产估价实践中，本钱法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而疑心本钱法是不是一种有效的房地产估价方法。但是，我们有时又不得不采用本钱法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下本钱法还可能成为估价所能采用的唯一方法。带着这些问题，笔者对本钱法估价进行了一些思考。 一、本钱法估价的根底 从价值理论的开展来看，经济学家是通过产品的生产本钱对其价值奉献的作用入手来探讨价值理论的。生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或本钱来判断房地产的价格。生产费用价值论为本钱法提供了理论根底。 在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的本钱来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者通过本钱来认知房地产的价值，提供了本钱法能够被认同的根底。 房地产估价的教科书里一般对认为本钱法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者方案开发建设的房地产的估价。可见本钱法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。本钱法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时本钱法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正根底，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的本钱就可作为修正根底。由此可见本钱法运用范围是相当广泛的，这是本钱法适用的根底。 虽然本钱法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用本钱法。房地产估价标准（以下简称标准）第5.1.7条指出：“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用本钱法为主要的估价方法。〞这就告诉我们，对于那些有着大量市场交易案例、有收益资料的房地产估价应采用比较法或收益法作为估价的首选方法，而不能将本钱法作为其主要的估价方法，本钱法在这种情形下，一般只能是估价的一种次选方法。在估价实践中，估价师应努力寻找合理使用本钱法的实据，即找到使本钱法估价结果能准确反映市场价格的数据，而不是为使用本钱法而盲目的放弃其他方法的使用。 二、本钱法中本钱的构成内容 本钱法一般定义为。求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通常意义上的本钱是指生产销售过程中所花费的代价，包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及垫支资金的代价（利息）。而估价中所称的本钱除了包括通常意义上本钱外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润。因此本钱法估价不是求取估价对象的本钱，而是通过对其价格形成过程中各种花费（本钱）和利润的分析测算来求取估价对象的价格，或者说本钱法是通过模拟估价对象的生产过程求取其价格或价值的方法。 使用本钱法进行估价，有必要搞清楚房地产价格的构成内容和其内涵实质。标准第5.4.2条指出了房地产价格的一般构成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造全新的估价对象所需的各项必要本钱费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括以下内容： 1、土地取得费用； 2、开发本钱； 3、管理费用； 4、投资利息； 5、销售税费； 6、开发利润。〞房地产的价格从开发建设的角度来看是由本钱和利润构成的，但从估价的角度来看，建造房地产的个别本钱和利润并不一定决定其价格或价值。这是因为： 1、房地产的价格或价值是由其效用所决定的，建造房地产的花费只有产生被市场认可的效用时，这种花费才会对价格或价值产生奉献，才会增加价格或价值。否那么，花费再多也有可能不增加价格或价值，甚至减少价格或价值； 2、当花费和其产生的效用不匹配时，花费也不会和价格或价值呈等量增减； 3、效用所需花费的代价，不是由个别生产花费所决定的，而是由社会的一般平均花费所决定的，也即是说并不是能产生效用的个别花费越多或越少，相应的价格或价值就越多或越少。因此，本钱法求取的房地产价格构成内容应该是客观合理的。对此标准第5.4.3条中作了如此说明：“估价中估价对象的重置价格或重建价格的构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5.4.2条列举的价格构成内容的根底上酌予增减，并在估价报告中予以说明。〞 三、本钱法估价如何遵循估价原那么 要使本钱法估价结果客观合理，应在房地产一般价格构成内容的根底上，针对不同的估价对象合理取舍和增减，并有充分客观合理的理由。为此，我们有必要来思考本钱估价时，如何遵循估价原那么。 1、替代原那么。替代原那么是本钱法估价的根底，遵循替代原那么要求与类似房地产进行比较确定估价对象各本钱内容的取舍或增减，不以估价对象个别本钱实际构成内容作为估价本钱构成内容（如超正常施工工期而产生的利息就不能作为估价本钱的构成内容）。各本钱内容的取值也要与建造类似房地产的一般正常花费比较确定，不以估价对象的个别花费为取值标准（如政策所减免的税费就不能在从估价时从本钱中扣除）。谨慎的购置者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有相同效用的类似房地产的取得本钱，聪明的建造者（卖者）也不会花费高于类似房地产的建造费用来建造其房地产，这就使人们在认识房地产的价格时，必然要进行比较。通过比较类似房地产的价格和本钱，才能判断所支付的价格或花费的本钱是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是通过与其类似的新的、最适合的房地产的价格或价值来衡量的。类似房地产在估价时点被建造所花费的必要本钱，提供了待估房地产价格判断的一种衡量标准。因此替代原那么指示我们，在运用本钱法估价时，对估价对象的本钱构成内容和相关数据应通过市场比较分析来确定。 2、最高最正确使用原那么。最高最正确使用的概念是房地产价格或价值的根本，房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的，最高最正确使用决定了其可能的最高价格或价值，但是现实中房地产并不一定处于其最高最正确使用状态，这是我们估价时必须分析的问题。最高最正确使用表达在：估价土地的价格或价值时假设其为空地并能开发至最高最正确使用状态；估价建筑的价格或价值时假设其经过改造能到达最高最正确使用状态。假设为空地时土地可能有一最高最正确使用用途，当有建筑物时房地合一可能有另外一种最高最正确使用用途，因此，在用本钱法对房地产进行估价时，应特别注意这样的两种可能，从合法性、技术可能性、经济可行性和产出最大化入手结合估价目的来分析判断房地产的最高最正确使用状态。在进行最高最正确使用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于均衡状态，建筑物中各组成局部是否处于均衡状态。当建筑物的存在不能使土地到达其最高最正确使用状态、或者土地的最高最正确使用限制了建筑物发挥其最大效用、或者建筑物各组成局部的不匹配，都有可能造成房地产的减值。这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行分析和测算。人们购置房地产的期望是获得价值最大化或效用最大化，最高最正确使用指示出房地产预期所能到达的可能的最高收益和可能产生的最大效用。因此在本钱法估价中，估价对象如果为空地应以其最高最正确使用用途进行分析估价，当房地合一时，要分析假设所占用的土地为空地时的最高最正确使用和房地合一时最高最正确使用是否一致，从而分析建筑物的存在对房地产价格或价值的影响是增值还是减值。 3、供求原那么。房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用本钱法进行估价时，也要进行房地产的市场供求分析。如果本钱与价格不成比例的变动，房地产将具有较多或较少的利润，从而影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。从另一角度来看，本钱的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。而效用的市场认可是通过市场供求决定的，当求大于供时，效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价值，当供大于求时，效用的认可度就会减低从而降低房地产的价格或价值。本钱法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。因此供求原那么要求本钱法中在运用时，应通过市场供求状况来分析本钱对房地产效用的奉献及实现程度，以确定本钱投入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减本钱法估价的结果。 4、估价时点原那么。当然在运用以上原那么进行估价时，我们还应遵循估价时点原那么。估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点时的利率水平等来确定各本钱内容及其取值。 四、结束语 以上笔者对本钱法估价从理论上进行了一般性回忆性的认识与思考，对采用本钱法估价如何遵循和运用估价原那么提供了一些思路。但房地产估价中，要使运用本钱法的估价结果合理和准确，还有侍于估价师们在实践中对估价理论、估价原那么的进一步的理解研究和对房地产市场的不断探索。 参考资料： 1、柴强主编房地产估价理论与方法2022年4月第一版； 2、房地产估价标准gb/t-50291—1999； 3、“theappraisalofrealestate〞11thedition中文简体版，地质出版社，2022.11.