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2023
小城镇
建设
土地
供应
存在
问题
对策
小城镇建设土地供应存在的问题与对策
近日,笔者随县政府督查办对xx县小城镇国有土地征用与供应情况进行专项检查,发现小城镇在建设用地工程供地方面不标准,给工程业主办证带来难度,也是引起群众集体上访与重复上访的根本原因。现就xx县小城镇建设供地的现状、问题与解决对策浅见如下。
一、现状
xx县位于西部欠兴旺地区,新土地管理法实施前有xx、xx等4个镇被列为该县第一批省级试点小城镇,给予的土地优惠政策是提供建设占用耕地指标300亩,免交一切应上交的征地费用,土地出让收益全额返回小城镇用于根底设施建设,被征用土地以计税面积为准。新土地管理法实施后先后有xx等8个镇被列为省级小城镇,给予的土地优惠政策是提供建设占用耕地指标200亩,应上交的各项费税全额缴纳,包括耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等,土地出让收益全额返回小城镇用于根底设施建设,被征用土地以实测面积为准。
由于被列为小城镇的时间先后不同,其优惠政策存在较大差异,征地本钱悬殊非常大,因此上述12个小城镇在土地征用方面存在很大差异。
xx、xx等4个先期启动的小城镇,经批准按计税面积各征用耕地300亩,实际使用的土地面积均在所征耕地面积的2倍以上。加之地理位置优越,小城镇建设开展较快。
新土地管理法实施后启动的8个小城镇,由于征地本钱较高,加之有的地处县城附近,有的地处经济落后的偏远地区,均是按实际测绘面积征用土地,局部小城镇尚未启动建设。
二、问题
1.征地本钱过大,地方政府无力承受。自1999年新的土地管理法实施以来,被省、市人民政府列为小城镇建设的镇,由于应上缴的各项费用,如耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等均需要全额缴纳,且征地审批时间较长,造成征地本钱较我县首批小城镇建设试点镇大1-2倍,在当前乡镇财政还是“吃饭〞财政的状况下,要支付前期征地费用存在较大困难。
3.供地程序不标准,给业主办证造成困难。局部小城镇由于自身利益,所征土地经有批准权的人民政府批准后,在供地上直接与业主协议供地,未报县级人民政府审批,未签订国有土地使用权出让合同与依法获得建设用地批准书。在办理国有土地使用证时,由于程序违规,给业主办证造成极大困难,况且业主要求办理国有土地使用证的呼声强烈,是引起集体上访、重复上访、越级上访的主要因素。乔家镇在未经省人民政府批准征用土地,擅自将集体土地协议转让,目前有38户业主要求办理土地证书,引起不稳定的社会因素。
4.安置补偿未到位,上下征地手续未了结。由于小城镇财政资金短缺,对中、省、市涉及征地费用完清后,再无财力对农民进行依法安置补偿,多数是等到要用该幅地时才兑现对农民的安置补偿。再者签定征地合同在先,随着时间的推移,以往相对较低的补偿农民不能接受。
三、对策
1.加快小城镇基准地价制定。基准地价的制定由于受经费的限制,进展较慢,给小城镇供地在土地价格上缺泛科学的依据。长期以来,小城镇供地均是采用政府定价,实际上是地方党委、政府领导定价,这在一定程度上容易造成腐败。因此,应加快制定小城镇基准地价,在没有条件进行招拍挂时,协议出让土地使用权可利用基准地价进行供地,确保了供地的最低限价。
2.建立统一的土地交易市场。各小城镇分别建立土地交易市场,因资金投入较大不便于操作。县级国土资源部门应建立统一的土地交易市场,小城镇建设用地须在统一的土地交易市场挂牌交易。对纯土地交易一律在土地交易市场进行交易,假设交易价格明显低于基准地价,政府可优先收购,纳入政府土地储藏。
3.采用挂牌出让小城镇用地。由于受地域的制约和土地市场供求关系的影响,局部小城镇对经营性小宗地(50平方米以下)完全采取拍卖出让土地使用权,无法正常开展。小城镇供地可采取挂牌的方式在统一的土地交易市场进行交易,对竟争剧烈的黄金地段,采取拍卖方式供地。
4.标准小城镇建设用地审批。小城镇建设用地必须按法定程序报有批准权的人民政府批准,方能提供建设用地。同时要依法进一步标准行政划拨土地的范围,严格按照划拨供地目录的要求供地,划拨地价不得低于土地取得本钱,禁止零地价供地。
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