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2023
浅谈
中小型
物业管理
企业
发展方向
03758
浅谈中小型物业管理企业的开展方向
:中国物业管理开展经历了从无到有、从小到大的渐变历程,面对强手如林的外资合资企业的大举进入,一些中小型物业管理公司正面临着不进那么退的为难境地。如何在困境中求得生存开展,是摆在每一位中小型物业管理企业经营者面前不能回避的课题。中小型物业管理企业在加强专业化建设,经营思路领先,在横向联合、广结同盟,创造模式品牌等方面,可以探索出一条开展之路。
一、中小型物业管理企业的现状
纵观我国物业管理行业的行业特征和市场现状,大致可以这样概括:少数几个依靠房地产公司成长起来的大型物业管理公司,牢牢控制着其母公司开发的大局部楼盘,同时在国内占领着一些类似的楼盘;其他中小型物业管理公司只能依靠中小开发公司开发的中小楼盘,对本开发公司以外的楼盘,往往不敢问津。
任何一个行业的情形都会与此相似,实力雄厚、规模较大的公司只有少数几个,大多数中小公司都是默默无闻的,其状如众星捧月。但物业管理行业与其他行业不同的是,物业管理行业一开始并不是作为一个原生行业诞生,而是作为房地产行业的延伸行业而存在,甚至可以说是房地产行业的“寄生行业〞。物业管理行业与房地产行业的血亲关系,决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业相似。在目前房地产开发公司与物业管理公司未能完全脱离关系的情况下,相似性其实是依赖性,而依赖性其实是物业管理行业还未真正市场化。
物业管理行业的垄断现象使得中小型公司面临困境,有的业主购房但不能自主地选择自己希望的物业管理公司,而由房地产商一手包办,而这些房地产商下属的物业管理公司,其盈利也主要依靠其所依附的房地产商的提供。招商局物业管理总经理张万和认为:任何变革都要有一个较长的转型期,而在转型期乃至将来,完全由几家大型物业管理公司垄断市场是不正常的。
对宏观物业管理理论颇有研究的晏华先生指出:中小型物业管理公司的生存会越来越艰难,市场的变革必然会导致市场的重新“洗牌〞。业主消费意识提高,权益增强,必然会对物业管理的“高水平效劳〞和“低水平价格〞提出更多的要求,而且业主还可以将业务分包出去,拒绝小型公司的小而全的一体化管理。他认为:法制完善了,业主意识强了,业委会权力大了,业主可以货比三家,因此一般会选择大型的品牌公司。小型公司一般没能力成立自己的专业清洁公司等,而其整体管理也大多缺乏竞争的优势,因此,未来 5 年左右的时间内,小型物业管理公司尚可生存,但未来 5 ~ 10 年内,它们的生存空间会越来越小,未来的竞争将对它们很不利。但中小物业管理企业并不是完全没有希望,只要采取适宜的经营策略,物业管理市场的细分还是会给中小物业管理企业带来诸多机遇。小企业不能在规模上与大企业一争上下,但通过“做专〞,通过抓牢加强、夯实经营管理的根本功,同样会得到很好的开展。
二、加强专业化建设
中小物业管理公司应在安全管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等方面切切实实加强专业化建设,在自己的领域内成为各方面的专家。进行一些特色类效劳是中小企业的一个很好选择,同时也要抓好管理处的经营。中小物业管理公司管辖下一般只有几个管理处,数目不多。要将管理处经营铸成精品,下大力气抓好管理和效劳。一个管理处从其职能来看,完全可以作为物业管理公司属下的一个独立经营的“分公司〞,这个“分公司〞要自主经营、自负盈亏,在总公司的指导原那么下,建立完备的管理机制,向业主提供灵活的、富有特色的效劳。同时,管理处在人才培养上要加大投入,为公司的进一步开展壮大提供必要的人才储藏。
三、经营思路领先
中小物业管理公司规模小,因而力量相对集中,可以对客户的需求做非常深入的研究分析,在此根底上,提出一些新的经营理念,以新的经营理念在行业中取得突破,提高自己的知名度和树立自己的品牌。在未完全市场化的情况下,大型物业管理企业所持的经营理念和执行的路线,未必就一定正确。大型物业管理公司一个经营理念的形成、实施到成为整个公司的经营指导方针,往往是一个相当漫长的过程,经营的效果如何,经营方针的对与错,要经过长时间的验证。如果中途要发生改变,就更加麻烦,这就是大公司易于僵化的原因。而中小物业管理公司“船小好调头〞,要采取一种新的经营理念,并对其进行试验,会非常容易,即便是错了,也容易改正过来。这种允许不断对新的经营方法进行尝试的机制和环境,更有利于公司的成长。中小物业管理公司应该发挥这种优势,大胆尝试一些新的经营思路,形成自己的经营特色。
四、在效劳上下功夫
效劳,是物业管理的灵魂,也是中小物业管理公司最容易取得突破的途径。中小公司管理的小区本身就比拟小,掌握业主的情况较为容易,与业主接触时机很多,可以根据业主的特点提供量身定做的效劳内容。物业管理公司不但担当了小区公共管理者的角色,并且还担当了业主的生活参谋和生活管家。中小物业管理公司通过提供这种贴身效劳,将与业主的关系拉得很近,而业主也容易将物业管理公司融入自己的生活。效劳如果到达了这种层次,中小物业管理公司就具备了强大的生存力,其壮大仅是一个时间问题。中小物业管理公司应在效劳方面下足功夫,不要盲目随物业管理市场潮流走。
五、横向联合,广结同盟
中小物业管理公司处境孤立,经济实力缺乏,人际关系薄弱,要单靠自身力量冲向市场,实在太难。从目前行业中所举办的一些活动来看,几乎听不到中小物业管理公司的声音,大型物业管理企业往往占据了行业的主导。在这种情况下,中小物业管理公司应横向联合起来,组成关系联盟,共享各种资源,如人才智力共享、信息共享、经验共享、方法共享、供给商共享等。共享资源后的中小物业管理公司可以形成一个“虚拟的大物业管理公司〞,在一定程度上可以与大型公司竞争。
六、创造模式品牌
一个企业的竞争力往往不是来自其自身的力量大小,而是来自其品牌。而品牌有实力品牌和模式品牌两种。实力品牌是完全依靠企业经济规模实力和在市场中的绝对垄断地位;而模式品牌,依靠的是企业采用的经营模式的独特性,如麦当劳一类富有特色的加盟店、连锁店,不同的店铺采用相同的模式。中小物业管理公司在实力尚缺乏的情况下,单靠其经济实力难以树立品牌,因此就要创造模式品牌:几个中小物业管理公司联合起来,共同开发创造一种具有鲜明特色的物业管理效劳模式,并采取相应的措施将模式的内容和特征固定下来,然后在各中小物业管理公司所管辖的小区推广开来,采用相同的 CI 筹划和形象推广,在小区内打出“本小区采用某某模式进行管理〞,“本小区被授权采用某某模式管理〞等标语和旗号,然后再借助一些新闻媒体宣传报道,逐渐培育起某种物业管理效劳模式的品牌。参与其中的中小物业管理公司就可以凭借该种模式品牌去开拓市场,参与竞争。
中小物业管理公司在夯实了管理和效劳根底,塑造了独具特色的品牌之后,随着市场化的进一步深人,开发企业与物业管理公司进一步别离,将改变一些物业管理公司依靠开发公司的竞争优势,从而释放出新的市场空间。一些中小物业管理公司跟不上市场的要求,将从市场中退出,又为那些致力于提高自身素质的中小公司创造了新的市场时机。经过市场化的几番洗牌,一些经营不善的大型公司也将会衰落,又为中小物业管理公司释放了新的市场空间。
参考文献:
1. 刘芷均, 21 世纪中国物业管理开展面临的挑战、冲击及对策 ,上海财经大学出版社, 2023 年
2. 仇慎谦, 中国物业管理开展中假设干问题的思考 ,上海三联出版, 2023 年
责任编辑:甘淇涌