2022上半年城市更新发展总结与展望∣政策篇.pdf

1 1 中中指指研究院研究院 2020 年 10 月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度。要性提到了前所未有的高度。2022 年，年，时任时任住建部部长住建部部长王蒙徽王蒙徽在国务院新在国务院新闻办公室“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”上也提到，我国城市发闻办公室“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”上也提到，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设向存量的提质展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。改造和增量的结构调整并重转变。本文系统梳理 2022 年上半年中央及地方出台的城市更新相关政策，总结中央层面及地方层面城市更新政策特点，并对重点政策进行解读，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。一、中央一、中央：有序推进城市更新进程有序推进城市更新进程，提高新型城镇化建设质量提高新型城镇化建设质量 城市更新国家战略地位进一步提升城市更新国家战略地位进一步提升，完善城市功能完善城市功能 2022 年上半年，中央多次在高级别会议中提到要有序推进城市更新，并将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。2 月 24日，国务院新闻发布会提出，下一阶段城市更新的建设将从 7 个方面推动，包括健全城市体系、优化结构布局、完善城市功能、管控建设底线、提升居住品质、提高运行效能、转变发展方式等。会议中明确防止大拆大建，为精细化城市更新发展进程奠定了基调。3 月 5 日，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。3 月 17 日，2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 提到要推进城市更新，加快改造城镇老旧小区。7月12日，发改委发布“十四五”新型城镇化实施方案，再次提到有序推进城市更新改造，并强调推进老旧小区、厂区、街区、城中村等，防止大拆大建，进一步约束城市更新的改造方式。表：表：20222022 年上半年年上半年中央部分城市更新政策中央部分城市更新政策 时间时间 文件文件/会议会议 政策主要内容政策主要内容 2022.1.20 全国住房和城乡将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举 2022 上半年城市更新上半年城市更新发展总结与展望政策发展总结与展望政策篇篇 中国中国城市更新专题系列研究城市更新专题系列研究 2022 年年 7 月月 已上线“中指云”，电脑端复制下方链接获取已上线“中指云”，电脑端复制下方链接获取https:/ 上半年城市更新发展总结与展望政策篇 2 时间时间 文件文件/会议会议 政策主要内容政策主要内容 建设工作会议 措措，健全体系、优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式。在设区市全面开展城市体检评估。指导各地制定和实施城市更新规划，有计划有步骤推进各项任务。2022.2.24 国务院新闻发布会 下一个阶段，将从 7 个方面来推动城市更新：明确不同城市战略定位和核心功能；优化城市发展布局；完善城市功能；管控底线，防止大拆大建管控底线，防止大拆大建；提高居民生活品质；提升城市运行管理效能和服务水平；探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。2022.3.5 政府工作报告 提升新型城镇化质量。有序推进城市更新有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等设施，推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。2022.3.17 2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 有序推进城市更新。加快改造城镇老旧小区加快改造城镇老旧小区，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，有条件的加装电梯，力争改善 840 万户居民基本居住条件。更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造，培育新产业、发展新功能。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。注重修缮改造既有建筑，防止大拆大建防止大拆大建。2022.4.17 财政部部长 提升新型城镇化建设质量，推动健全常住地提供基本公共服务制度。系统化全域推进海绵城市建设。支持再开工改造一支持再开工改造一批城镇老旧小区批城镇老旧小区，有序推进城市更新。2022.7.1 关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知 对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过精准定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。2022.7.12 “十四五”新型城镇化实施方案 有序推进城市更新改造。重点在老城区推进以老旧小区、老老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建防止大拆大建。2022.7.15 住建部部署 2022年城市体检工作 继续选取直辖市、计划单列市、省会城市和部分设区城市等59 个样本城市开展城市体检城市体检工作，鼓励有条件的省份将城市体检工作覆盖到本辖区内设区的市。各地要在抓 2022 年城市体检评估工作落实上下功夫，在巩固“长板”和补齐“短板”上下功夫，在统筹城市体检与实施城市更新行动上下功夫。资料来源：中指研究院综合整理 2022 年上半年年上半年，中央，中央在城市更新层面的发展方向从在城市更新层面的发展方向从 2021 年的“实施年的“实施城市更新行动”转变为“有序推进城市更新”及“防止大拆大建”城市更新行动”转变为“有序推进城市更新”及“防止大拆大建”。这意味这意味着，我国城市更新进程已具备实质性的进展，随着政策的进一步落地，城市着，我国城市更新进程已具备实质性的进展，随着政策的进一步落地，城市更新相关条例也逐渐细化，政策也从改造规划转变为实施方案。“十四五”更新相关条例也逐渐细化，政策也从改造规划转变为实施方案。“十四五”期间，随着我国城市更新的不断推动，其战略地位也进一步提高，中央的支期间，随着我国城市更新的不断推动，其战略地位也进一步提高，中央的支持力度也持力度也在在进一步提升。进一步提升。二、二、地方：政策落地地方：政策落地，全方位保障全方位保障城市更新城市更新平稳推进平稳推进 2021 年以来已有近 40 个省市出台了百余条城市更新相关政策，并呈现出四大趋势：出台城市更新政策的城市不断增多，京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群的一二线城市为未来城市更新发展重点；实施意见等指导性文件政策进一步落地，对地方城市更新的开展具有规范和指导的关键作用；规划、土地、资金等支持性政策更加落地，确保企业有切实可行的盈利模式（规划调整更加灵活、土地政策更加市场化、融资及退出更加便利）；城市已上线“中指云”，电脑端复制下方链接获取已上线“中指云”，电脑端复制下方链接获取https:/ 上半年城市更新发展总结与展望政策篇 3 有机更新更受重视，更加关注城市更新过程中历史文化的保护，整体基调由“拆改建”转变为“留改建”，留、改的盈利空间逐步扩大，防止大拆大建成为地方城市更新的主旋律。图图：各地城市更新政策出台情况各地城市更新政策出台情况 （一）各地（一）各地政府工作报告政府工作报告聚焦聚焦城市更新城市更新，发展势头强劲，发展势头强劲 2022 年上半年，北京、上海、天津、重庆、广东、福建、安徽、江西、湖北、湖南、广西、海南、四川、河北、河南、黑龙江、江苏、辽宁、山东、山西等省市均在 2022 年政府工作报告中提出要有序推进城市更新，积极推动老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。其中，北京、上海、广东等省市的城市更新重点在于提升城市功能，防止大拆大建，进一步推动城市的高质量发展。表：部分重点省市表：部分重点省市 2 2022022 年政府工作报告年政府工作报告中城市更新相关内容中城市更新相关内容 省市省市 2 2022022 年政府工作报告年政府工作报告中城市更新相关内容中城市更新相关内容 北京 落实城市更新行动计划。有序推进老旧楼宇、老旧厂房等 6 大类更新项目，完成老楼加装电梯 200 部以上，支持配合央属产权单位老旧小区改造。探索市场化更新机制，鼓励多元主体参与街区更新和商圈升级，推动形成更多示范性强、可推广的城市更新样板。上海 强化主城区中心辐射，推动核心产业和高端资源要素集聚，推进外滩历史文化风貌区城市更新和功能提升，加快北外滩建设。推进存量建设用地盘活更新，低效建设用地减量 15 平方公里。天津 稳妥有序推进城市更新行动。扎实开展有条件的既有住宅加装电梯惠民工程；推进供热旧管网和 503 公里燃气管网改造；实施中心城区内涝和积水片治理；推动历史文化街区保护性利用。重庆 深入实施城市更新行动。持续推进城市更新试点示范项目，新开工改造 1277 个城镇老旧小区，实施 1.5 万户棚户区改造，开展城市管道更新改造和生命线工程专项治理。广东 以绣花功夫、更多采用微改造方式推进城市更新，坚决防止出现急功近利、大拆大建等破坏性“建设”问题。福建 实施城市更新工程，重点推进老旧小区、街区、片区整体改造提升，基本完成 2000 年底前建成的老旧小区改造任务。安徽 推进城市更新单元（片区）试点建设，改造提升老旧小区 1000 个以上，新增城市公共停车泊位 5 万个、充电桩 1.8 万个。江西 完成 2021 年纳入计划的城镇老旧小区改造任务，开工改造城镇老旧小区 1062 个、棚户区 7.91 万套，开工（筹集）保障性租赁住房 6.28 万套。湖北 改造棚户区 4.8 万套、老旧小区 3053 个。湖南 大力实施城市更新行动，加快城市燃气等管网改造升级，加强无障碍环境建设和改造，加力解决重点区域停车难问题，完善社区养老服务设施。广西 建立城市体检评估机制。改造城镇老旧小区 12 万套，推进既有住宅加装电梯。年上半年2022年2021年2020年2019150100500实施意见操作细则专项规划操作规范管理办法城更条例6040200广州广东省深圳中山东莞北京天津重庆沈阳珠海徐州佛山石家庄上海江西省成都长沙湛江兰州大连山东省辽宁省江门玉溪银川忻州西安无锡唐山苏州汕头1050数量汇总数量汇总相关重点政策相关重点政策城市更新城市更新年以来部分省市年以来部分省市20212021：图图政策数量汇总政策数量汇总相关重点相关重点城市更新城市更新年上半年全国各地年上半年全国各地20222022-20192019：图图政策数量汇总政策数量汇总相关重点相关重点城市更新城市更新不同类别不同类别年以来全国各地年以来全国各地20212021：图图已上线“中指云”，电脑端复制下方链接获取已上线“中指云”，电脑端复制下方链接获取https:/ 上半年城市更新发展总结与展望政策篇 4 省市省市 2 2022022 年政府工作报告年政府工作报告中城市更新相关内容中城市更新相关内容 海南 加大城市更新力度，探索棚户区和旧城区改造新模式，开工改造 608 个城镇老旧小区。四川 加快老旧小区改造。制定城市更新指导意见，新开工改造城镇老旧小区 5300 个，改造棚户区 3.5 万套。其中，成都将新启动 30 个片区更新项目，改造 601 个老旧小区、4394 户城镇棚户区，增设 1500 台电梯。河北 提高城市品质，实施城市更新行动，推进净化绿化美化亮化工程，改造老旧小区 3698个，新增城市公共停车位 17 万个。河南 以绣花功夫实施城市更新行动，开展老旧小区、老旧厂区、老旧街区等改造，实施城镇燃气管道设施更新。黑