地县级房地产市场开发及营销策略研究随着上海、北京、郑州等全国一、二级城市地产市场竞争的加剧、供求逐渐趋于饱和、土地招拍挂政策的实行，银行信贷政策的日益收紧、投资收益率的逐渐走低等等原因，越来越多的房地产商开始进军地县级城市如南阳、平顶山、许昌等三线房地产市场。三线城市是相对于一线直辖市，二线省会城市而言的地县级市，其楼市的开展情况、城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此操盘的时候也是手法不一，但有些环节还是非常重要且必须要做的。笔者近几年在河南郑州、平顶山、许昌、南阳等实地操盘、对地县级房地产市场的营销有一些初步认识。因此就谈谈我的一些三线城市的楼盘操作心得，与大家共探讨，如能起到抛砖引玉之成效，那么是好事一桩，如不能，那么贻笑大方亦无不可。一、地县级房地产市场开展的特点相对较成熟的一、二级地产市场，地县级房地产市场有其自身特点。首先是参与竞争的开发商数量有限，同一阶段上市的楼盘数量有限，在某些地县级房地产市场甚至才刚刚开始市场化意义上的商品房开发。消费者由于接触纯粹商品房的时机不多〔甚至是没有接触过〕，在房地产产品及消费知识上所掌握的信息不对称，在某些地县级房地产市场，许多消费者甚至连何为商品房按揭都没有概念，这显然也对开发商的消费者教育提出了更多的挑战。其次，受居家生活质量进步较为缓慢和消费能力等因素的影响，地县级房地产市场的消费者往往更易关注一些根本层面的务实性东西，如买房看地段、离城的远近、今后生活本钱的上下等等。再次，在规划设计、产品筹划和营销推广策略上，地县级房地产市场的产品创新和营销手段的创新非常少，多为对邻近城市的借鉴、跟风和模仿，缺乏个性。最后，地县级房地产市场的媒体业难兴旺，宣传载体偏向电视、亲友介绍和案场包装等等而且由于城市规模小、人口居住集中、彼此联系较为密切、信息干扰因素相对较少等原因极易达成口碑效果。二、地县级市场开展的存在的问题■行政干预带来的不利不少地县级市场都还处在市场化房地产开发的起步时期，许多楼盘都是招商引资项目。对当地的政府部门或某些领导来讲，无论是出于关心、支持，还是出于帮助融会地方风情等考虑，有时候行政干预过多。有的当地领导连楼盘取什么案名，用什么广告语都要过问。这种情况，给开发商营销带来很大影响。除此之外，在一、二级市场很难感见到的自建房和单位集资建房现象，在地县级市场普遍存在。笔者在河南很多地市多处看到，当地的房地产...
