2023年论物业管理中的纠纷与法律问题.doc

北京科技大学管庄校区毕业设计〔论文〕 论物业管理中的纠纷与法律问题 引言：我国的商品房市场形成的十年来，物业管理已经开始深入我们的生活。只要有新建的小区，就离不开物业管理。我们从最初对物业管理这个概念感到陌生到今天开始熟悉它，并逐渐有了更深的理解。随着物业管理的迅猛开展，也暴露出了一系列问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理公司的法律地位和法律关系，业主与物业之间的纠纷等等，也已经开始浮现出来。我们国家从过去对物业管理这个领域里一片空白到今天制定一系列相观的法律、法规和政策。列如城市新建住宅小区管理方法建设部第33号，国家计委，建设部关于印发城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法到2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行的北京市物业管理方法这些法规使得我们在物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但是物业管理在我国还是一个新的领域，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文就物业管理纠纷的类型、产生原因和主要法律特征、完善物业管理的法律方法以及审理此类案件实体上和程序上需要注意的问题陈述一些观点。 一、物业纠纷类型和法律特征 〔一〕、物业纠纷类型 　　物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是全新的。但是，依据最高人民法院2023年下发的[2023]26号文件的有关规定和相关的法律，如合同法，从司法诉讼实践的角度审视物业纠纷，主要有以下几种类型： 　　第一、公摊面积不清导致的纠纷：商品房的公摊面积计算是一个十分复杂的专业计算问题，涉及一系列复杂的建筑标准符合国家标准。早在1995年建设部就发文成立专门的机构进行商品房的公摊面积计算分担测量。开发商往往注重整体的建筑，在分摊商品房的公摊面积计算由房管部门发放产权时予以注明。一旦房管部门发放产权时予以注明相关的测量计算有误，公摊面积不清就导致的纠纷，业主诉讼将开发商告上法庭。 　　第二、设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷：业主和开发商在乔迁之前签订合同，让业主先承当付款义务，以此解决开发商的融资困难。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如三通的问题，有些是政府垄断行业的行为。一旦政府垄断行业存在官僚主义和资金问题，导致合同违约，开发商应承当合同违约责任，导致合同违约纠纷。 字串4 　　第三，物业管理不作为导致的合同纠纷：依据业主和开发商之前签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业承当安全及效劳义务。但是受方案经济体制的影响，物业管理有时颠倒市场主体的位置和应承当的义务，管而不理，以致业主享受不到缴费后的效劳。进而用违法的方法，如不缴费和不服从管理等最原始的手段，进行维权，导致保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件。 〔二〕、物业纠纷的法律特征 　　依据最高人民法院2023年下发的[2023]26号文件的有关规定和相关的法律，如合同法，物业纠纷本质是一合同纠纷。因此， 有以下法律特征： 第一、物业管理合同是双方法律关系的根底。随着房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消费关系逐步确立。物业管理合同作为双方法律关系的根底，以合约的形式，按照双方意思自治原那么，确立双方法律关系。物业管理合同涉及双方的权利和义务。基于此，依据合同法的有关规定，双方地位平等，权利义务一致。依法成立的合同有法律约束利。应当全面履行。 一方不履行或者履行不合约定，应承当相应的法律责任。 第二、物业管理合同是一效劳合同，业主履行了付款义务后，物业管理公司就应承当相应的义务，这些义务甚至有时超越了市场体的义务。如社区保安义务本是公安机关的义务。 由于效劳具有无形性和不可储藏性，体现在商品属性之外和消费同时发生，即效劳的过程即是消费的过程。就效劳和消费的关系上讲，由于效劳产生时同时被消费，物业管理公司和业主形成一种互动关系，只要业主依次缴费，物业管理公司就应当承当较长时间的合同责任和法律责任。 第三、调整物业合同双方法律关系的法律较复杂，不仅涉及合同法，而且涉及相关的一系列行政法规。物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是全新的。以前是通过居民委员会调解，1995年公布实施的城市房地管理法仅仅是标准城市房地管建设，几乎不涉及物业管理。至此，合同法没有专门的条款予以标准，国家还没有相应的条例和法律法规， 仅在局部有立法权的省市公布实施了地方的物业管理条例。 二、物业管理中的法律关系 在物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。开发商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐，局部或全部出售给购房人，即业主。开发商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出局部商品房的所有权。由于一贯开发商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，开发商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数开发商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供效劳为中心进行活动。 产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候〔入住到达法定比例〕，组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与物业管理公司签定委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业效劳公司向物业区内提供效劳。 由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率到达一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即开发商仍拥有全部或大局部商品房的所有权时，一般由开发商安排物业管理效劳，包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由开发商来确定。但开发商应在管理公约中或收费通知中注明，此种安排是一种临时性的安排，等业主管理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。 只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的问题就容易得到解决。 三、开发商直接管理物业容易引发的法律问题 有很多项目的开发商就单独承当起物业管理的重任。这些开发商在其内部附设一个物业管理部门，自制物业管理公约，自订收费标准，自己组织安排成立物业管理委员会。总之，以主人自居对广阔业主和物业区进行物业管理。开发商的这种行为容易造成如下问题： 1.房屋本身质量问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品，在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品。商品的质量最难保证，质量问题也是最容易发生的。当开发商自己愿意承当物业管理时，就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交管理费。 2.当装修出现质量问题时。如果开发商交付的是精装修的商品房，一旦出现壁纸脱落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来要求开发商减免几个月的物业管理费。 3.当实测面积与购置时的暂测面积有误差时。实测面积与暂测面积一般都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地，迫使开发商让步。 4.采用分期付款或尾款缓交的情况。有的开发商采用分期付款的方式售房，业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住假设干时间内交清。这时如果发生房屋质量问题，装修质量或水电气暖，以及面积方面的问题，或有物业管理不到位的问题时，开展上不但物业管理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。 5.有银行按揭贷款的情况出现时。开展上为了促销，向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。如果业主不能按时还本付息，自己愿承当连带赔偿责任。如果出现上述的有关质量问题，或物业管理方面的问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承当债务的责任推给开发商。 之所以发生上面的几种风险，主要的原因是开发商不能积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一起，这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一起，同时推给开发商。如果开发商不涉及或不直接涉及物业管理，而由专业物业管理公司对物业进行管理，如果出现上述问题，那么责任容易分清。该是质量问题由开发商处理；该是物业管理责任由物业管理公司承当；该交的物业管理费那么业主自然会交。类似的案例不在少数。如果开发商自己独揽物业管理，一旦出现问题，将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从哪个方面讲，开发商自己单独从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。 四、物业管理公约应在什么时间签署，由谁来制定 物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为标准的法律文件，这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比拟复杂，他不仅体现了所有者与被聘用者之间的联系，也体现了管理者与被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一局部权利交给物业公司来行使，所以物业管理公约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理公约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于物业管理公约的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥物业管理公约的真正作用，对于物业管理公约的签订不够重视。也导致在司法实践中，局部法官往往并没有将物业管理公约作为基于私法自治原那么而衍生的物业管理的最高自治规那么来对待，也没有把物业管理公约看成为物业管理的根底和准那么，使得物业管理公约缺乏应有的法律约束力。 在物业管理的初期，由于开发商拥有大局部产权，所以开发商在物业管理中的作用比拟大，又因为是开发商首先聘用了物业公司，所以最初的物业管理公约是由开发商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理公约的范本，但那仅是一个简单的范本而已，很多内容还需要实际管理者增添。比拟好的方法是开发商应与物业管理公司共同制定物业管理公约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限，比方规定当业主管理委员会成立后，其有效期截止。 随着房屋的销售，产权逐步从开发商手里转移到了新的业主手里，开发商原来在物业区呢的位置由业主们代替，原来开发商在物业管理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广阔业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理公约就势在必然。如果业主管理委员会成立后，决定选聘新的物业管理公司，当然就更应该制订新的物业管理公约了。不管是修改原来的物业管理公约还是制订新的版本，都应由业主管理委员会主要负责，并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常遇到业主担忧侵害自己合法权益，而不愿意签订物业管理公约的情况，这也是物业管理公约作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，物业管理公约的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，确实有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理公约的途径，在物业管理公约的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定