2023年合作开发税务处理.docx

合作开发税务处理 合作建房的税务处理合作建房的营业税处理 1、房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。 按照财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税[2022]191号）“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税〞的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。 案例分析[案情介绍] 甲方以土地使用权2023000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。 案例分析[分析] 甲方以土地使用权2023000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。 案例分析 根据国家税务总局关于印发（试行稿）的通知（国税发（1993）149号）第八条第 （一）项第一款规定。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围。 当年合营企业销售的400套房屋，共计销售额6400万元，按销售不动产征收营业税6400×5%＝320万元。案例分析 对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（5+8）×16×5%＝2023.4万元。 （二）合作建房的营业税处理 2、房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。 上述方式因甲方和乙方不属于共担风险、共享利润的行为，不属财税[2022]191号文件所称的“投资入股不征营业税〞的行为，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，按“转让无形资产〞征税；对合营企业那么按全部房屋的销售收入，依“销售不动产〞税目征收营业税。案例分析[案情介绍] 甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入202300万元，甲方取得投资收益200万元。案例分析[分析] 根据国家税务总局关于印发的通知（国税函发[1995]156号）第十七条和国家税务总局关于印发（试行稿）的通知（国税发[1993]149号）第八条第 （一）项第一款的规定。房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润那么不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。案例分析[分析] 因此，应当对甲方按转让无形资产征收营业税200×5%＝2023万元，对合营企业按销售不动产征收营业税202300×5%＝50万元。 （二）合作建房的营业税处理 3、房屋建成后双方按一定比例分配房屋。 此种经营行为也未构成财税[2022]191号文件所称的“以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税〞的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产〞征税，其营业额按营业税暂行条例实施细那么第二十条的规定核定。因此，对合营企业的房屋在分配给甲方、乙方后，如果各自销售，那么再按“销售不动产〞征税。案例分析 甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2022万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。请进行有关的营业税处理分析。 案例分析[分析] 乙企业支付的2022万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为那么可以理解为甲企业为建设单位，乙企业为建筑单位的承建模式。对甲企业按“转让无形资产〞征营业税，在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按5%的税率计算销售不动产营业税2022×5%＝20230万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付2022万的购房款，此后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业3%税率申报缴纳营业税。案例分析[分析] 新营业税暂行条例实施细那么第25条规定。纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应税义务发生。申报交纳建筑业营业税2022×3%＝60万元。 甲方在建成后又出售的50%局部应当按照销售不动产征收营业税800×5%＝40万元。 按照国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函[2023]202303号）精神，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产工程的行为，不属于合作建房，不适用于国税函发[1995]156号文件的规定。因为在这种情况下，土地使用权没有转移，其实质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购置房地产。所以，关键是要看土地使用权有没有实际转移。 （三）非房地产开发企业集资建房要缴纳哪些税 根据国家税务总局关于XX市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复（国税函[2023]334号）纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。 财政部、国家税务总局关于调整房地产市场假设干税收政策的通知（财税字[1999]22023号）文件规定： 为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改本钱价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。凡已经参加过房改或实行住房分配贷币化，职工已享受过房改政策的单位，房改规划未经房改部门批准的，均不得享受集资建房的优惠政策。 （三）非房地产开发企业集资建房要缴纳哪些税 综合以上，根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细那么的规定，“集资建房〞属于有偿转让不动产所有权的行为，均应按照“销售不动产〞税目征收营业税。即“集资建房〞房屋建成后，凡单位为集资者办理房屋产权手续，集资者拥有全部产权或有限产权的，应按“销售不动产〞税目征收营业税；凡单位不与集资者办理产权转移手续，但集资者具有永久使用权的，视同销售不动产征收营业税。而对于符合当地住房制度改革规定的，按房改本钱价、标准价出售给本单位职工的集资建房，经地税机关审核启暂免征收营业税。 （三）非房地产开发企业集资建房要缴纳哪些税 如果单位以低于建造本钱价格福利分房，那么职工所获得的差价局部要按照财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知（财税[202223]13号）文件规定缴纳个人所得税。 第6页 共6页