2023年房地产企业投资风险防范以河南建业为例.docx

目录 第一章 绪论 1 研究的背景及意义 1 相关研究评述 1 第二章 房地产投资以及房地产企业投资风险现状 2 房地产市场投资存在的问题 2 房地产投资“过热〞的问题 2 房地产投资的结构性问题 2 房地产投资立法问题 2 房地产企业投资风险现状 2 导致房地产企业投资风险产生的原因 3 房地产粗放型开发 3 房地产投资增长过快 3 对合作伙伴或工程开发不了解 3 第三章 房地产投资风险识别和评估 3 房地产投资风险识别 3 房地产投资风险识别方法 3 房地产企业投资过程的风险识别 4 房地产投资风险评估 4 层次分析法 5 蒙特卡罗法 5 第四章 房地产投资风险防范策略 5 预防房地产投资风险 5 房地产投资风险回避 6 房地产投资风险转移 6 房地产资产组合 6 第五章 案例分析---河南建业地产公司投资风险防范 6 建业地产公司简介 7 建业地产公司投资现状 7 建业地产公司面临的投资风险 7 建业地产公司投资风险防范存在的问题及成因 8 失败的投资决策 8 融资不合理导致的恶果 8 经营管理不标准造成的信誉危机 8 加强建业公司投资风险防范的对策 9 参考文献 10 房地产企业投资风险防范---以河南建业为例 房地产业作为我国市场经济的重要组成局部，作为一种高附加值的综合性产业，其对经济的开展具有高度敏感性，同时它又是一种高风险、高效益的产业，具有许多不确定性。而正是这些不确定性却又对房地产工程开发的成败起着决定性的作用，因此要防止房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因索、变化趋势做出预测，预先采取相关有效的措施，将风险控制在最低限度，提高房地产开发的经济效益。 本文根据房地产业本身所特有的内外部环境特点，结合了当前学术领域对房地产投资风险防范方面的学术成果进行分析。本文以河南建业房地产公司作为研究对象，在分析其当前的房地产投资现状的根底上，对建业公司在投资业务风险及风险管理方面所出现的问题寻根求源，并在结合现实，从多角度提出了相应的合理化建议。 关键词：建业房地产，投资，防范 The Research on Risk Management Problems of Jianye Real Estate Investment Business ABSTRACT Real estate market economy in china as an important component of the high added value as a comprehensive production Industry, and the economic development of a high degree of sensitivity, it is a high-risk, high-efficiency industries, With many uncertainties. It is precisely these uncertainties of real estate projects but the success or failure of development plays a decision of the role, to avoid the risk of real estate development, investment decision-making on the need to previous scientific analysis and forecasting of risk, the risk of possible future state, affected by cable, to forecast trends in advance to take effective measures related, Risk control at a minimum, increase the economic benefits of real estate development. In summing up this paper at home and abroad risk analysis and real estate investment and management theory on the basis of real estate development in the Jianye and the characteristics of the risks of real estate investment risks of thong he for analysis, the first impact on the real estate investment income. According to the decision-making and assessment of the actual needs of the Jianye in the real estate investment risk analysis, risk control and prevention to provide a useful reference to real estate development businesses to a targeted manner to establish the corresponding control mechanism to protect the investment risk. Key words：preventive measures Jianye real estate, investment, risk analysis, 第一章 绪论 研究的背景及意义 房地产开发行业经过近30年的高速开展，己经成长为关乎国计民生的支柱性产业之一。2023年以来房地产开发各类指标继续走高，局部省市甚至出现了投资持续高涨、供求关系紧张、商品房结构性矛盾进一步突出、房价上涨态势迅猛等问题，引起了党中央和国务院的高度重视，政府有关部门相应出台了“国六条〞、“国八条〞等宏观调控措施。宏观调控政策的频繁波动引发了房地产企业资金链的压力，加大了房地产企业的财务风险，甚至危及其生存与开展。 因此，在这样的背景下，对我国房地产企业的投资风险进行研究，具有非常重要的意义。房地产行业的关系民生的行业，它的不健康开展会引起整个国民经济的不稳定。房地产企业必须要警惕风险及时进行房地产投资风险识别并提出应对策略，知己知彼，百战不殆。充分了解自身才能更好地开展，这样做有利于自身开展更利于国民经济的开展。 相关研究评述 近年来，房地产的风险防范研究在国外得到了迅速开展，已经成为可行性研究中一项不可缺少的内容。国外学者对房地产风险的研究，主要集中在三个方面：一是房地产周期波动理论，美国学者Stephen认为房地产开展具有周期性，大体经历着开展—繁荣—衰退—萧条四个阶段，在不同的阶段，面临的主要风险也不同；二是房地产工程投资组合理论，美国学者Wurkzebach认为房地产工程可以分为不同的投资类型和组合，根据不同的投资组合进行风险分析，三是房地产泡沫理论，美国学者Bertrend认为房地产在开展过程中，随着价格的不断上涨，普遍背离其真正价值，也是房地产工程产生风险的关键原因。 随着房地产经济在我国飞跃式的开展，相关的研究得到了逐渐的重视。刘金龙将房地产工程的风险按实际的经营开发分为了四个阶段：投资决策阶段风险、前期工作阶段风险、投资阶段风险和租售管理阶段风险。鞠娅对房地产风险因素进行了归类，具体可分为五种类型：社会风险、政策风险、自然风险、经济风险和技术风险；刘洪认为房地产工程风险管理是一个动态循环的过程，具体包括五个步骤：风险识别、风险评估、风险回避、风险控制和风险损失。 第二章 房地产投资以及房地产企业投资风险现状 房地产市场投资存在的问题 房地产投资“过热〞的问题 近几年来，我国的房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，销售价格不断攀升。根据国家统计局发布的房地产业投资统计数据的显示，2022-2023年9年间，全国房地产业投资额由2022年亿元增长到2023年的亿元，2023年投资规模是2022年的倍。我国房地产投资存在过快增长的问题。 房地产投资的结构性问题 所谓结构性问题即房价、房屋面积、住房供应结构等各方面失衡，使普通民众失去安居权。其中最主要最突出的是住房供应结构不合理。一般认为住房供应结构不合理主要表现在：（1）户型结构不合理，大户型住房供应较多，中小户型住房供应较少；（2）价格结构不合理，中高端住房供应较多，低端住房供应较少；（3）政府经济适用房、微利房等供应比例较低等。 房地产投资立法问题 房地产开发必须有法可依，然而直到目前，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。涉及房地产开发、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。不仅如此，有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟，比方，由于我国关于财产税的法规不健全，使得持有财产不需要承担税负，长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系，客观上造成资源配置无效和严重浪费。 房地产企业投资风险现状 近几年当房地产业进入新的繁荣期时，面对热销的市场，有些房地产企业投资开始出现不理性，大量开发高价房、花园别墅、甚至豪宅，呈现出一种危险的信号，似乎又有产生投资“泡沫〞的迹象。首先，融资方式单一，房地产金融风险高。目前中国房地产融资主要依靠银行贷款，房地产工程的融资结构中银行贷款比例过高，占到60%～70%。在银行逐渐收紧信贷的大趋势下，各个房地产企业正想尽方法扩大融资渠道；其次，非理性开发，片面追求高额利润的现象严重。例如，一些房地产企业为了追求高利润，盲目上大户型、高层、高档工程，超越了居民支付能力，造成了高档商品房供过于求。 导致房地产企业投资风险产生的原因 房地产粗放型开发 城市化规模的自目扩张与房地产粗放型开发，导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科学开展观的指导，在城市的总体规划和建设过程中，无视了经济、生态、社会的可持续性开展，导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。其次，违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。 房地产投资增长过快 近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与我国的收入结构相比，这一比例明显偏低，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32%和32.2%的同时，而且济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供应与需求的结构性矛后有加剧之势。普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。 对合作伙伴或工程开发不了解 房地产企业自身所掌握信息不全、不准，使得开发的房地产工程前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购置力及工程的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。当前人们对住房的最迫切的需求是“廉租屋〞，以及以本钱价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔〞型不无关系。而一些开展商至今仍心存“暴利〞思想下的某种“幻觉〞。 第三章 房地产投资风险识别和评估 房地产投资风险识别 房地产投资风险识别方法 房地产投资风险识别是房地产风险管理的根底和重要组成局部。是房地产企业对房地产经营投资中存在的不确定性加以认识和区分，分析不确定性因素对