《住宅工程质量通病防治导则》监理实施细则.doc

新都国际公寓二期工程 《住宅工程质量通病防治导则》 监理实施细则 项目监理机构（章）： 专业监理工程师：_____________________ 总监理工程师: ______________________ 日 期: ______________________ 江苏省建设厅监制 目录 一、工程概况.......................... ........... 3 二、专业工程特征....................... .......... 3 三、 监理依据............................ .........7 四、质量通病监理控制要点及目标值...................7 1、墙体裂缝防治............................ ........7 2、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治.......................13 3、楼地面渗漏防治............................ .....16 4、外墙渗漏法防治............................ .....17 5、门窗渗漏防治............................ ...... 20 6、屋面渗漏防治............................ ...... 21 7、室内标高和几何尺寸控制.......................... 25 8、住宅给排水工程质量控制...........................27 9、住宅电气工程质量控制............................ 29 10、外墙保温质量控制............................ .. 31 五、住宅工程质量通病工作流程及验收程序..... .. ...35 六、住宅工程质量通病防治竣工总结及监理评估. .. ... 35 《住宅工程质量通病防治导则》 监理实施细则 一、 工程概况 1、 新都国际公寓二期位于南京市下关区东井亭100号，由八幢18+1层高层住宅和地下车库组成，总建筑面积约137286M2，其中主楼面积约106653 M2，地库面积约30636 M2，主体结构为剪力墙结构，主楼建筑高度62.6M，地库为框-剪结构，地下一层，层高3.75M，三级抗震，7度设防，建筑结构安全等级为二级，建筑防火等级一级，结构设计使用年限50年，±0.00相当于绝对高程17.750M。 2、 本工程由南京润昌房地产有限公司开发，南京兴华建筑设计研究院有限公司设计，项目分为二个标段，其中A标由江苏省建筑工程集团有限公司总承包，B标由上海建工集团股份有限公司总承包，A、B标均由上海复远建设监理有限公司担任监理。 二、 专业工程特征： 1、外墙装饰： 1）钢筋混凝土剪力墙+刷界面剂一道+10mm防水砂浆粉平+3mm厚专业粘结胶浆+刷界面剂一道+40mm厚岩棉保温板+刷界面剂一道+5mm厚聚合物砂浆（耐碱玻纤网格布）+外墙真石漆； 2） 钢筋混凝土剪力墙+刷界面剂一道+15厚防水砂浆粉刷+铝合金龙骨支架与混凝土墙预埋件牢固连接+固定不锈钢挂件+40mm厚岩棉保温板+石材板开槽固定于不锈钢挂件上，涂环氧树脂型石材专用结构胶粘牢+20～30mm厚磨光花岗岩，水泥浆擦缝； 2、内墙装饰： 1）混凝土及砌块墙面基层+12mm厚1:6混合砂浆打底+8mm厚1:0.3:0.3水泥石灰膏砂浆粉面（户内卧室、客厅）； 2）混凝土及砌块墙面基层刷一道混凝土界面剂一道+12mm厚1:3水泥砂浆打底+8mm厚1:3水泥砂浆粉面+JS水泥基防水涂膜三度，厚1.8mm，高度1.8m（卫生间墙面）（厨房、卫生间）； 3）混凝土及砌块墙面基层+12厚1:1:6混合砂浆打底+8mm厚1:0.3:0.3水泥石灰膏砂浆粉面+刷乳胶漆二度（楼梯间）； 4）混凝土及砌块墙面基层刷一道混凝土界面剂+12mm厚1:6混合砂浆打底+8mm厚1:0.3:0.3水泥石灰膏砂浆粉面（首层、候梯厅、公共走道）； 5）墙表面清理干净+满刮石膏纤维腻子找平层+满刮大白腻子（用于管井、通风井）； 地下车库： 1）混凝土墙面：模板接缝磨平+白水泥腻子批平+防霉乳胶漆二度（所有砼内墙）； 砌体墙面： 砖砌体+12mm1:3水泥砂浆+8mm厚1:3水泥砂浆+批腻子+刷防霉乳胶漆二道（所有砖砌体内墙）； 3、天棚： 1）现浇钢筋混凝土楼板底接缝磨平+批白水泥二遍（住宅户内部分）； 2）现浇钢筋混凝土楼板底接缝磨平+批白水泥二遍+刷乳胶漆二度（公用部位） 4、踢脚： 1）混凝土及砌体基层+15mm厚1:3水泥砂浆打底（在混凝土墙上要刷内掺3-5%建筑胶的素水泥浆结合层一道）+5mm厚1:1水泥细砂结合层+耐磨砖，白水泥勾缝（用于楼梯间部分）； 地下车库： 1） 混凝土及砌体基层+10mm厚1:3水泥砂浆打底扫毛+10厚1:2水泥砂浆粉面120mm高（所有踢脚）； 5、屋面： 上人屋面有保温层： 1） 现浇钢筋混凝土屋面板，同标号混凝土从结构顶板找坡2%压平+20mm厚1:3水泥砂浆找平层+冷底子油一道隔气层+4mm厚SBS改性沥青卷材防水层，在山墙四周、屋面管道及变形缝周围铺设加强层+120mm厚复合发泡水泥板Ⅰ型+干铺玻纤布+50mm厚C30细石混凝土，内配Φ4@150双向钢筋（分隔缝不大于3000mm，缝宽15mm，钢筋必须断开，缝内嵌PVC防水油膏）+表面刷素水泥浆一道+20mm厚1:2.5水泥砂浆加15%胶结合剂层+10mm厚广场砖，用干水泥擦缝，设分格缝不大于3m*3m，留10mm缝嵌油膏； 不上人屋面有保温层： 1）现浇钢筋混凝土屋面板，同标号混凝土从结构顶板找坡2%压平+20mm厚1:3水泥砂浆找平层+冷底子油一道隔气层+4mm厚SBS改性沥青卷材防水层，在山墙四周、屋面管道及变形缝周围铺设加强层+120mm厚复合发泡水泥板Ⅰ型+干铺玻纤布+50mm厚C30细石混凝土，内配Φ4@150双向钢筋（分隔缝不大于3000mm，缝宽15mm，钢筋必须断开，缝内嵌PVC防水油膏）6、楼、地面： 平屋面无保温层： 1） 现浇混凝土屋面板+体积比1:3:8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡2%+聚氨酯防水涂料三度+15mm厚1:2水泥砂浆粉面抹光； 6、楼、地面： 1）地下室钢筋混凝土顶板+空气间层+钢筋混凝土楼板+30mm厚C20细石混凝土随捣随抹（入口门厅、楼梯、候梯厅）； 2）地下室钢筋混凝土顶板+空气间层+钢筋混凝土楼板+加气混凝土砌块+40mm厚C20细石混凝土，向地漏找坡，扫毛+聚氨酯防水涂膜三道，厚1.8mm（卫生间、厨房）； 3）地下室钢筋混凝土顶板+空气间层+钢筋混凝土楼板+30mm厚C20细石混凝土随捣随抹（客厅）； 4）钢筋混凝土板+2mm厚JS水泥基防水涂膜（在阴角处做成小圆弧，防水层泛水高度不得小于300mm）+40mm厚C20细石混凝土，向地漏找1%坡度，随捣随抹成毛面（用于阳台）； 5）地下室钢筋混凝土顶板+空气间层+钢筋混凝土楼板+30mm厚C20细石混凝土，随捣随抹（卧室、书房等）； 二层及以上楼面： 6）钢筋混凝土楼板+30厚C；20混凝土，表面撒1:1水泥中粗砂压实抹光（户内客、卧间）； 7）钢筋混凝土楼板+50厚1:3干硬性水泥砂浆+8-10厚地砖，填缝剂擦缝(楼梯间); 8) 钢筋混凝土楼板++40mm厚C20混凝土，从门口向地漏找1%坡度，随到随抹成毛面+JS水泥基防水涂膜三度，厚1.8mm（厨房、卫生间）； 9）钢筋混凝土楼板+2mm厚JS水泥基防水涂膜（在阴角处做成小圆弧，防水层泛水高度不得小于300mm）+40mm厚C20细石混凝土，向地漏找1%坡度，随捣随抹成毛面（用于阳台）； 10）钢筋混凝土楼板+20mm厚1:3水泥砂浆找平层+5mm厚1:1水泥砂浆结合层+8-10mm厚地砖，填缝剂填缝（用于电梯机房）； 地下室部分： 1）300厚C30自防水钢筋混凝土底板+100厚C20混凝土，内配Φ8@250双向，设分格缝不大于6m（钢筋必须断开），1:1沥青砂或油膏嵌缝+地坪表面厂家另做（汽车坡道做法一）； 2）土路基碾压密实，密实度大于98%（环刀取样）+150mm厚碎石+60mm厚C15混凝土随捣随抹，表面撒1:1干水泥黄沙10-12mm厚压实抹光+150mm厚C20混凝土，内配Φ8@250双向，设分格缝不大于6m（钢筋必须断开），1:1沥青砂或油膏嵌缝（汽车坡道做法二）； 3) 300厚C30自防水钢筋混凝土底板+150厚C20混凝土，内配Φ8@250双向，设分格缝不大于6m（钢筋必须断开），1:1沥青砂或油膏嵌缝+地坪表面厂家另做（汽车行车道及停车部位）； 4）300厚C30自防水钢筋混凝土底板+50厚C20混凝土，内配Φ6@200双向，设分格缝不大于6m（钢筋必须断开），1:1沥青砂或油膏嵌缝（自行车库）； 7、门窗： 1）采用铝合金断桥隔热型材门窗，其中东、西、北向采用中空LOW-E玻璃，南向采用中空玻璃，玻璃规格为5+12A+5，东、西、南向均设置活动遮阳，遮阳采用中空玻璃内置遮阳百叶，外门窗洞口四周设转角保温， 8、节能： 1）南京属夏热冬冷地区，设计外墙保温采用50mm厚岩棉板，底面接触室外空气的架空层或外挑楼板经审图后采用25mm厚岩棉板，屋面经审图后采用155厚复合发泡水泥板Ⅰ型，分户墙的页岩空心砌块190mm厚，外墙为190厚的页岩模数烧结砖； 9、地下部分防水： 1）底板及外墙均为C30自防水钢筋混凝土，内掺抗裂纤维，抗渗标号S6，底板采用2mm厚JS水泥基防水涂料，2cm厚1:3水泥砂浆保护层；外墙采用2mm厚聚氨酯涂膜防水，20厚保护板，顶板采用4厚SBS卷材防水； 三、 监理依据 1） 《江苏省住宅工程质量通病控制措施标准》（DGJ32/J16-2005）； 2） 经批准的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》； 3） 《南京市住宅工程质量通病防治导则》宁建工字[2004]138号 4） 关于深化《南京市住宅工程质量通病防治导则》贯彻实施的通知 宁建监字[2005]5号 5） 混凝土结构工程施工质量验收规范 GB50204--2002 6） 砌体工程施工质量验收规范 GB50203--2002 7） 国家和南京市颁发的有关工程建设的法律、法规、政策和相关规定 8） 设计施工图及设计变更通知单、技术核定单、设计交底会议纪要 9） 建设单位和施工承包单位签订的工程施工承包合同 四、质量通病成因分析及监理控制要点 一）墙体裂缝防治： 1、墙体裂缝成因分析： 墙体裂缝的房屋使用功能和观感有一定的影响，且成因复杂，处理较难。砌体工程裂缝的成因是多种多样的，由沉降、温度、收缩、荷载、施工等因素引起的裂缝，其中常见的是温度和收缩裂缝。 其表现形式主要有： 1） 墙上的斜裂缝应在窗台转角、窗间墙、窗台墙、外墙及内墙上都可能产生此类裂缝，常出现在纵向墙上两端部、女儿墙端部转角及顶层内墙上。 2） 墙上水平缝，常出现在女儿墙根部，顶层窗口处及填充墙顶部，此类裂缝一般沿灰缝错开，而斜裂缝即可沿灰缝，也可横穿砌块和砖块。 3） 造成砌体墙体出现温度和收缩裂缝的原因很多，主要有： a) 房屋保温措施不到位。 b) 房屋长度超长，累计变形大。 c) 墙体抗拉、剪强度和变形能力较差，特别是顶层。 d) 水泥类砌块龄期较短，后期收缩大。 e) 砌筑砂浆水灰比较大，施工进度快，造成灰缝收缩