2023年金鹏理想城商铺拍卖的策划.doc

金鹏理想城商铺拍卖 筹划方案 〔草稿〕 产权人：河南金鹏房地产开发 筹划人：驻马店市鹏程拍卖 提交时间：二0一二年十一月三十日 驻马店市鹏程拍卖 ：0396-2611693 驻马店市金雀路西段 ： 13703967599 金鹏理想城商铺拍卖筹划方案 考虑客户〔产权方〕对拍卖这一全新的销售方式需有较全面的了解，故要用较多的篇幅说一说商铺拍卖到底有哪些优点。 一、商铺拍卖的市场优势 一般来说，拍卖商铺比直接销售商铺会具有以下几点优势： ㈠价格发现 拍卖的一个最大特点是具备价格发现功能。商铺价格随房产位置、面积、结构、功能、经营行业等的不同而不同，很难根据本钱定价，因而商铺的准确定价以及定价销售成为房地产开发商和销售商都头疼的事情。价格定低了3天就卖完了，定高了，很可能在开盘后几年都卖不出去，而且再降价也极难操作而变成“夹生饭〞。通过拍卖方式对商铺进行销售，完全根据准买家各自的意愿和能力竞价，就容易找到各个不同位置、面积、功能的商铺的价格差异，而且能一次性快速地把所有商铺、摊位销售出去，可见拍卖的定价作用是非常有效和简捷的。。 ㈡客户心理价位引导 由于商铺具有的“一步差十行〞的差异性以及未来店铺经营中效益的不确定性，购置商铺的人往往在购置商铺时对于商铺的价格“心中无数〞，不知道出价多少为适宜。这时候，买家的购置信心常常取决于其他买家的信心，如果大家都看好这个商铺和相应的价格，互相在信心上的影响会较为容易地促成这个交易。拍卖会上大家此起彼伏的竞买行为会给客户的心理价位以诱导并具有一定的提升作用。 同时，对那些位置、面积、配套俱佳的商铺进行拍卖，能起到聚集竞买人气给买家施加竞价压力的作用。拍卖的限时运作特点可以促使观望的买家尽快做出决定，不再存有讨价还价、拖延时间的侥幸。 ㈢开发商利益的最大化 拍卖商铺能使商铺价值到达最大化，使开发商对每一间商铺都会得到最大的利益回报。商铺与商铺之间的差异性十清楚显，生意人皆懂得商铺位置“金角银边〞的道理，即使同一商铺在不同的经营者手中，也会产生不同的效益。这些差异引起的价值潜力通过拍卖的方式开掘可以到达最大体现。 ㈣躲开人情关系 由于商铺的数量很小，因此有权部门、关系单位都会打 、写条子来要，有时这样的条子比商铺的数量还要多。容许这些人情的优惠，收益上会受很大损失，而且容易顾此失彼得罪人；不容许吧，与今后企业开展不利。解决以上问题的最正确途径是选择公开拍卖。 ㈤拍卖更加公平、合理 房产开发商销售商铺时，往往采用排队、抓阄的方式确定买家，这样做的结果往往满足了“先来先得〞，而无视了“按需分配〞；有时，开发商将所有得商铺或摊位规定同样得价格，而靠排队“先来先选〞的方式确定，而先来的人未必是最需要、最适合的人，他们也许会把到手的商铺加价转让或转租牟利，实际上，开发商“一刀切〞的定价和“先来先得〞的分配，是将自己的利润让给了商铺的投资者。 ㈥拍卖可以引起新闻媒体的关注 因为商铺拍卖在各地运作上的稀缺性，也就注定了它具备新闻性，因而拍卖活动在社会上能引起比一般房产促销活动更加别致和轰动的效果。一场筹划、运作成功的拍卖会不仅有利于商铺项目品牌形象的推广和提升，更可以扩大开发商及整个楼盘的知名度，从而有利地促进同一项目及后续项目中的住宅、公寓或写字楼的销售。 二、周围环境调查分析 ㈠地理位置概述 位置：驻马店市文明大道与春晓街交叉口东南角处。 交通状况：四通八达。 周边100米范围内主要建筑： 南：20米处一座加油站、80米处市农行大厦〔皇朝大酒店〕及邮政局； 北：对面工行网点、天龙市场〔主要经营烟酒、农副产品、五金、服装等〕、中盛快捷酒店，50米处市中行总部、天龙大酒店〔四星级〕及驻马店民生证券营业部，80米处驻马店市行政效劳大厅、驻马店银行总部。 东：50米处西园小学、市工商局； 西：对面爱家超市礼品店。 ㈡优点 1.公共配套实施齐全 “金鹏理想城〞位于文明大道中段东侧，文明大道是驻马店市的南北中轴线，目前根本上是市区的中心区域。银行网点、酒店、超市、农贸市场、学校遍布周围，9路、H①路、H②路、K6路等公交车站点就设在门口。 以上设施齐全会使交通便利、生活方便。 2.人口密度大 万博城市花园、裕丰园等住宅小区及市中级法院家属院、市盐业局家属院、市审计局家属院、张楼城中村生活社区等环伺周围。 人口稠密，市民阶层丰富、消费需求多样。 3.人、车流量大 由于地处市中心区，又紧邻天龙市场、西园小学，距农行、中行、建行三家市级分行总部缺乏百米，每天除晚间休息时间外，其余时段均车水马龙、熙熙攘攘、热闹非凡。 ㈢缺点 1.上下班顶峰时，经常拥堵不堪； 2.白天噪音明显； 3.底层商铺门前活动场地小，车辆停靠非常不便。 三、经营项目调查分析 ㈠不适合经营的项目 商铺四周饭店、小吃店林立，又紧邻天龙市场，经营品种要与众不同才能生存开展。以下不适合经营： 1.日用百货、烟酒副食类； 2.普通餐饮； 3.非知名品牌和无品牌商品； ㈡适合经营的项目 从人口稠密、人流量大及与知名度很高的西园小学相邻这些角度出发，认为适合经营的项目有： 1.金融机构营业网点 金融机构是最热衷在人口稠密、人流量大的地方设置网点。 ⑴经考察文明大道〔中华大道—置地大道段〕两侧银行网点的分布情况，建行、驿城区农村信用联社没有一家营业网点，所以着重推荐建行、区农信社在此设立营业处。 ⑵也可以向经营业绩好的投资担保公司、小额贷款公司进行推介。 2.知名特色餐饮 特色餐饮是区别于一般餐饮而说的，一定要具备方便快捷、卫生可口的特点以适应当前的生活节奏。可选择下面的品种： ⑴西式快餐连锁店 如麦当劳、肯德基等。 ⑵中式快餐连锁店 全国连锁：如百宴拉面〔在文化路与乐山大道交叉口西南角处，生意火爆〕； 省内连锁：如萧记烩面； 本市连锁：如鼎隆鑫火锅〔本地最成功的连锁餐饮企业〕。 3.品牌服装专卖店 ⑴品牌服装专卖店应优先选择童装，可重点考虑：品牌童装店、品牌运动童装店； ⑵成人服装主要考虑高档专卖店。 4. 定位为中高档消费者的其他经营项目 如咖啡店、高档美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、等也是不错的选择。 四、市场价风格查分析 对临近楼盘的项目类型、销售情况、销售价格等调查了解是最直接的参考，目前只有万博城市花园、裕丰园及天龙市场的门面房作为参照物最为适宜。经多方努力，现了解到以下二手房的交易情况： ㈠新玉昌饺子馆附近的一间 今年5月份，新玉昌饺子馆附近的一间，上下二层，面积105m2，成交价为155万元，折合14762元／m2； ㈡西侧正对面裕丰园小区第33号、34号门面 该二间门面上下二层，面积208m2，现为亿鑫投资公司所租用。2023年6月由市中级人民法院摇号到平顶山一家拍卖公司进行拍卖： 2023年7月11号首次拍卖底价为364万元〔折合17500元／m2〕，因无人报名竞买流； 8月份第二次拍卖流拍，到10月1号进行第三次拍卖时所确定的底价为260万元。拍卖前一天，原被告双方达成和解协议，以300万元抵债，不再进行拍卖。那么实际交易单价折合14423元／m2。 ㈢北侧正对面工行网点租用门面 经到工行驻马店分行了解，其文明路支行原签订的五年租期的合同已到期，所租用的天龙市场一、二层门面楼建筑面积600m2，新签约的年租金为30万元。 一般情况下，正常年租金的15-20倍可以作为出租物业的市场价格，按20倍的年租金计算该门面楼的市场价格为1万元／m2。 当然，该楼从建筑结构、建筑质量及成新率等个方面都无法和欲拍卖商铺相比。 ㈣确定底价的建议 由上，我公司建议： 1.“银边〞商铺的价格在1.5万元／m2左右为宜； 2. “金角〞 商铺的价格应比“银边〞商铺可高出20%的溢价幅度，定在1.8万元／m2左右为宜。 五、拍卖运作方案 ㈠新闻媒体筹划 1.艺术性的正面宣传 ⑴请最贴近市民的媒体天中晚报房地产部胡江涛主任，以新闻记者的视角写点针对性的软文报道； ⑵以答记者问的形式，请公司董事长王付友先生对拍卖项目介绍； ⑶打破由开发商定价销售的传统模式，突出新闻点--售价由业主自己说了算； ⑷为彰显金鹏房地产开发公司爱心回馈社会，捐资助学、积极投身慈善公益事业、践行企业的社会责任的良好形象，可将此次商铺拍卖与天中晚报、团市委联合起来，以“金鹏房地产●寒冬送温暖〞为主题，向特困家庭进行慈善捐助活动。 2. 公告〔广告〕筹划。 为了让拍卖公告吸引住更多的买家，要在公告标题上下功夫，尽量把拍卖商铺的位置、数量等优势在公告标题中体现出来〔正在考虑恰当的字眼〕。 3.流动字幕 随着宣传的逐渐深入，电视流动字幕的公告也要及时跟上，与报纸宣传配合相得益彰。 ㈡招商筹划 根据以上对商铺买家定位的分析，选择以下招商方式： 1.通知本公司积累的相关客户群体； 2.新闻、广揭发现竞买人； 3.根据相关的企业名录 、 或发招商函； 4.网上查询和发电子招商邮件； 5.利用 短信平台群发高档住房、汽车的用户。 ㈢拍卖标确实实定 拍卖标确实实定，也就是是划分为大面积商铺还是划分为多个小面积商铺的问题。 随着宣传及招商工作力度的深入，真正的买家也会逐步进行接触。要求在售楼部介绍标的的工作人员一定要做好咨询记录，详细了解竞买人的意愿，最终根据竞买人的购置意图并结合商铺的实际状况，进行最为恰当的拍卖标的分割配置。 ㈣举行正式拍卖会 1.通过上述的筹划、运作，已做到心中有数、水到渠成，在确定好具体拍卖的时间、地点后，即可发布正式的拍卖公告，同时我公司将制作完整的拍卖文件供竞买人详细了解拍卖标的及拍卖业务流程； 2.拍卖会场的选择，我公司认为应在档次较高的酒店会议室，如较近的天龙大酒店最好； 3.拍卖会现场中间假设安排穿插捐款仪式，将起到非常震撼人心的作用。 ㈤拍卖款项收取说明 1.拍卖公司只收取竞买保证金及拍卖佣金； 2.金鹏公司负责收取商铺拍卖成交价款。 ㈥拍卖结束 拍卖会结束，我公司整理全部有关资料、制作拍卖终结报告向金鹏公司提交后，全部拍卖活动即结束。  六、一些具体工作安排 ㈠时间表 1.2023年12月15日前实施新闻媒体筹划； 2.2023年12月20日前实施招商筹划； 3.2023年12月20日发布正式拍卖公告，12月29日10时开拍。 ㈡拍卖公司工作人员 1.拍卖师 由我公司总经理、资深国家注册拍卖师张建立先生担纲主持； 2.现场记录 为使拍卖会自然流畅，届时将安排二组记录和跑单工作人员，务必准确无误的做好记录和签约工作。 ㈢拍卖现场设计 1.拍卖现场背景文字、图案设计、场地划分及拍卖会议程需商合作方〔报社、团委〕共同决定； 2.拍卖会邀请到场嘉宾，由王总决定。 9