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2023年论文——试论以营销为主导的经营型物业管理模式 作为诞生不久的物业管理行业来说,它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、进展,并不断壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程中,市场化、专业化进程在不断加快,市场竞争格外剧烈,在不断的优胜劣汰中,物业管理品牌正在逐步形成。，全国公务员公同的天地下面，结合中航物业多年的进展实践谈一谈对"经营型物业管理模式"的看法,供大家参考。 一、经营型物业管理模式的含义 我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户筹划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、效劳和管理层面,亦即将效劳眼光由物业管理托付期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、支配,从而为业主、客户供给更全面、更彻底的效劳。 上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。 经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同,后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发,提高物业的效益潜力。前者包括后者,后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套效劳网点经营和有偿的各类家政效劳当然是相当片面的。 经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产效劳领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括是租赁、物业估价、交易询问和项目筹划等。物业管理公司或参与管辖物业的经营,在提高企业经济效益的同时,促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增加了业主、客户对物业真正价值的理解。 二、经营型物业管理模式的市场需求 1、国外和香港地区特殊留意物业管理工作中的经营概念。以美国为例,经受ω多年市场历炼的美国物业管理行业,大多数企业可以为客户供给租赁、估价、交易、询问等项效劳。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此根底上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户供给良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛进展业务的香港物业管理企业,无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺,无一例外地以房地产效劳的综合优势占据市场,寓经营飞管理于效劳之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域,我们会感悟到,香港规模较大的物业管理企业都以供给物业经营、管理综合效劳为特色,香港物业管理市场需求的是综合性的效劳。由于深圳和香港的毗邻关系,以及wvio入关在即,深圳物业管理行业在进展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验,包括经营型物业管理模式的运作。 2、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。近年来,随着房地产行业的迅猛进展,二级、三级市场日益扩大,拓展出房地产效劳领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例,目前全国7000那么余万户居民中,仍有约300户人均居住面积缺乏4平方米,流淌性租房而居的住户比例高达9.52%。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示,分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的中介组织专业水平低,操作欠标准,给众多的物业管理企业留下了宽敞的盈利空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的70%以上,而深圳目前三级市场所占比例只有289b,市场潜力深厚。当三级市场启动后,住房租、售交易大增,百姓对物业估价、交易询问、租赁的需求更甚,而这些业务和物业管理企业都将发生必定的联系,显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品,我们效劳的客户也将是面孔常新的动态群体,而在这动态的市场中,蕴含着万千商机。 3、大量物业缺乏专业管理,更缺乏合理的规划和经营。由于缺乏对物业真正价值的理解,有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走,观念滞后,导致大量的物业资产流失。可以说,当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理,更渴望对其物业抱负的经营。以中航物业管理隶属的中国航空工业总公司为例,据统计,航空工业总公司所属广、所、企业、院校总资产中,超过659b属于物业资产,而在这物业总资产中,大量物业未得到充分利用,甚至有大批物业长期闲置。就全国状况看,很多单位发工资困难,但对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷。这种普遍现象召唤着物业管理企业增加营销意识,提高经营水平,管好楼,还要盘活楼。深圳众多物业管理企业管辖项目中,或多或少地存在着物业经.营的业务,业主和客户需要专业的物业管''''理效劳,更关注其物业效益潜力的发挥。现代物业不再是业主终生相守的昂贵家产,而是一种在流通中价值不断更新的商品,物业管理企业当然应当关注新经济时代物业商品的玩耍规章。大陆物业管理企业假设以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将由于效劳的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。 三、经营型物业管理模式的利弊分析 随着市场经济的日益成熟,房地产效劳所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、询问等专业分工日趋细致,经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果我们认为,经营型物业管理模式不完全属于多元化经营,参与物业营销本身应当是现代物业管理概念的应有之圈义。从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看,物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家,还应有偿性的担当其物业参谋。从物业进展初始乃至整个物业进展项目中,由物业参谋这个角色向开发商、业主和客户供给综合性物业效劳至关重要,物业参谋必将与物业管理日趋紧密地结合并相互促进。 从目前的实践看,经营型物业管理模式的利处主要体现在:首先,该模式可以更好地满足市场需求和客户需要,犹如银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财效劳;其次,经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一条龙效劳,对客户来讲,提高了效劳效率;再次,扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费缺乏之间的冲突。租赁、交易询问、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例,使物业管理企业综合实力和生存力量得到提高。 经营型物业管理模式面临的问题有以下几点:一是压力大。物业管理企业担当了一项物业的经营、管理权,同时也就担当了物业经营的义务,而物业租赁及交易本钱的波动性远大于管理佣金的波动,相应地加大了物业管理公司的经营压力;二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格把握到客户确定,每个环节都有风险,仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场熬炼;三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作,不仅富有实战经验的人才难觅,有了人才,形成一个与物业管理协作默契的团队更不简洁,一但经营消逝严峻偏差和失误,物业管理公司难以承受。 四、经营型物业管理模式的实践 2023年,深圳市中航物业管理在认真分析自身优劣势根底上,确定了将经营型物业管理模式作为企业的核心竞争力。经过五年的实践和积累,经受多个项目的市场磨合,这一竞争优势得到进一步强化。从我公司实践来看,经营型物业管理模式具有较强的生命力。在实施经营型物业管理模式的实践中,我们留意以下几个重点： (一)强调经营观念到位。物业的经营是动态的,物业的营销永无止境,物业管理人只有具备了猛烈的营销意识,才能使管辖物业潜力得到更充分发挥。公司要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事,物业管理当然重要,而一项优秀的物业营销方案可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。在市场竞争中,我们打出了这样的广告语"我们可以做您的物业管家,我们还可以替您打理这份物业"。实践证明,管理概念加上系列营销效劳,可以使管辖物业的价值发生很大变化。 (二)留意培育物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业,而物业经营是学问型、信息化产业,现代物业营销已经进入到共性化、网络化飞整合型时期,没有富有经验的经营人才,经营型物业管理模式就是空谈。因此,几年来,我们留意在实践中培育经营骨干,适当引进优秀人才,初步建立了一支协作默契的经营管理团队。2023年,天津津都花园物业进行管理公司招标,香港梁行飞欧思诺均在竞争之列,经过二轮拼搏,我们的经营、管理方案以最高分夺标。 (三)留意向专业公司学习。随着中国即将参加wto,北京、上海、广州、深圳等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中,物业经营、管理市场浩大,需要大量的法律、估价、测量、询问专业人才。我们在物业经营专业上差距照旧很大,因此,近年来我们始终与戴梁行深圳公司保持业务合作,吸取经验,培育专业实力。去年,全球最大不动产中介机构美国21世纪不动产公司进入珠江三角洲后,我们准时参与沟通培训,建立业务联系。在将来的五年内,在物业经营专业领域,我们还要认真当好同学,缩短差距,迎头赶上。 (四)依据不同物业项目,支配经营、管理的主次关系,使经营和管理相辅相成,相得益彰。在具体运作中,还要留意物业管理收支与经营收支保持适当独立,体现各类业务的标准性,还要具备物业经营相关的专业资质。 经营型物业管理是房地产效劳的重要组成局部,是收益性物业管理概念的拓展和外延,是物业营销与物业管理的有机合成,有着宽敞的市场空间,我们针对这种模式的探究、实践之路还很长、很远。 7