2023年承租人优先购买权相关问题的思考.docx

天道酬勤 承租人优先购置权相关问题的思考 【摘 要】 承租人优先购置权的性质应是一种形成权。承租人在其优先购置权被侵害时，基于他和承租人的合同在其出卖房屋时就已订立，因此出租人承当损害赔偿责任的性质是违约责任。所以，该赔偿责任范围就应该根据违约责任的一般规那么处理。承租人主张合同无效的请求应在满足特定条件时得到支持。 【关键词】 承租人 优先购置权 形成权 损害赔偿 合同效力 前 言 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释其中第21条确认了承租人优先购置权受侵害的法律救济方式，即可以请求出租人承当赔偿责任。但对于承租人可获赔偿的性质以及范围没有明确规定，这种赔偿责任到底是违约责任还是侵权责任？根据这个司法解释的规定，对出租人根据优先购置权受侵害主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求持否认态度。承租人行使优先购置权对出租人与第三人订立的合同效力有什么样的影响？本文从性质、法律救济、对出租人与第三人合同效力的影响三个角度分析承租人优先购置权。 1.承租人优先购置权的性质 目前学界对承租人优先购置权性质的争论主要在于其是一种形成权还是一种期待权，亦或是附强制缔约的请求权。以下分别对这三种观点进行阐释： 第一、形成权说。承租人仅以其一方的优先购置租赁房屋的意思表示即可在他与出租人之间成立合同。[1]此外，王泽鉴认为它还是一种附条件的形成权，还有其他学者包括孙宪忠以及崔建远都持这一观点。第二、期待权说。所谓期待权，是法律赋予权利人或者权利人和义务人之间依据合同的约定，对现在权利要件欠缺、还没有完全实现的利益予以期待获得的一项权利。 [2]该说认为，承租人在什么时候能够或者究竟能不能使其优先购置的权利得到实现，取决于出租人出卖他房子的时间。第三、附强制缔约的请求权说。该说在认可优先购置权性质是请求权的根底上，还认为该权利负担给了出租人必须对承租人主张优先权这个要约予以承诺的义务。[3] 笔者比拟赞同第一种观点，但附条件的形成权说有不妥之处。原因在于：首先，出租人出卖租赁房屋确实是承租人优先购置权的前提，但却是其产生的条件。其次，“同等条件〞也不是承租人优先购置权产生所依附的条件，而是承租人优先购置权的行使的限制性条件，承租人优先购置权与行使承租人优先购置权是两个不同的概念。第二种观点亦有不妥之处。期待权是权利人以目前已经现实化的一局部权利为条件，为取得未来的完整权利而予以期盼的一种权利。换言之，期待权的期待是以现实的局部权利为前提。而出租人在未售出租赁房子的情况下，優先购置权并没有形成，何谈局部权利？第三种观点有不合理之处。出租人主动告知承租人相关事实，承租人主张优先购置房屋的情形似乎不能包括在这种学说里面。 2.承租人优先购置权的救济 解释第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购置权情形，承租人请求出租人承当赔偿责任的，人民法院应予支持。〞该条规定明确了出租人侵犯了承租人的优先购置权，负有损害赔偿的责任。但究竟这种责任是哪种性质的责任，很多学者对此表达了不同的看法。主要有以下三种学说：第一、侵权责任说。在王泽鉴教授看来，形成权有不被侵害的特性，所以出租人不遵守告知承租人的法定义务，承租人只能适用侵权责任来主张损害赔偿。第二、缔约过失责任说。王利明教授的观点是出租人对承租人负有强制承诺与其签订买卖合同的责任，出租人怠于履行这种规定的义务，导致承租人优先购置权遭受侵害，他应该承当因自己过失造成承租人损害的责任。[4]第三、违约责任说。这种观点认为承租人优先购置权只是一种法律规定的债权，其并不能排除其他人，承租人仅可以合同法的相关规定请求人民法院判令出租人承当违约责任。[5]杨会教授也持违约责任这一观点。他认为这种违约责任的属性不是基于“形成权不可侵害〞，而是从承租人优先购置权权利本身所对应的义务主体是出租人这样的特定主体，基于义务主体的相对性论证违约责任说。 笔者认为出租人没有告知承租人出卖房屋的事实，由此侵害承租人优先购置权应承当的损害赔偿责任是违约责任。承租人优先购置权是一种形成权，承租人在出租人出卖房屋时即享有该权利，承租人有权以同等条件和出租人订立买卖合同并主张该合同优先于出租人与其他人订立的合约。出租人没有告知又或以其他方式侵犯承租人的优先购置权，即违反了该合同的义务，理应承当违约责任。那么损害赔偿的范围就应该按照违约责任的一般规那么，既包含直接损失，也包含间接损失。 3.出租人与第三人合同效力的问题 解释21条规定，承租人以优先购置权受侵害起诉至法院，要求否认出租人与第三人合同的效力，不能被支持。该条解释有效防止了承租人利用法律恶意进行诉讼，通过诉讼主张合同无效，然后自己可以从中获得权利受侵害的赔偿。何谓恶意？恶意就是指承租人没有购置该租赁房屋的想法或者明明知道即使承租人与其他人签订的买卖合约因无效而被撤销后，自己也没有能力付得起购置该房屋的价款，只是以优先购置权受侵害作为诉讼事由，请求人民法院判令出租人承当赔偿的责任。为什么要把承租人的购置意愿以及购置能力作为衡量承租人能否主张承租人和其他人订立的合同效力的一个重要因素呢？因为当承租人不具备这两个条件时，假设他可以主张合同无效，那出租人与其他人合同被宣告无效后，承租人很显然不会也没有能力购置房屋，这就导致出租人不得不重新找寻其他买受人出现。出售房屋对出租人来说，所需的本钱较大。同时，这不仅损害了其他人的利益，也对承租人是无益的。那在出租人具备这两个条件时，还需要考虑买受人是否具有善意，才能决定承租人是否有权主张合同无效。所以，没有考虑到出租人与第三人恶意串通签订的买卖合同的情形，一味否认承租人没有权利主张出租人与其他人之间订立合同无效也是解释21条的不合理之处。首先，根据合同法52条的规定，合同一方与第三人或者其他人恶意串通，损害他人的利益，该合同当然无效。如果此时的承租人完全没有能力或者没有意愿购置房屋，这条解释的功能似乎仍能发挥作用，但是承租人有能力购置且有意愿购置，出租人仅能主张损害赔偿而不能主张合同无效，从而自己享有房屋物权对承租人来说是不公平的。虽然出租人主张损害赔偿可获得其不能享有房屋所有权带来的直接损失和间接损失，但是说到底损害赔偿责任是补偿性责任，对于承租人因此遭受的情感损失并不在此范围。并且对于很多主张优先购置权的承租人来说，取得房屋所有权比获得同等金额的损失赔偿更有利，比方公司距离房屋较近、孩子上学等。所以，笔者认为这条司法解释一味排除承租人主张合同无效的权利对承租人是不合理的，应该在认定出租人和第三人恶意串通情况下，区分承租人是否有能力且有意愿购置房屋，从而认定承租人可否主张合同无效。 【参考文献】 [1] 冉克平.论房屋承租人的优先购置权—兼评最高人民法院房屋租赁合同司法解释第21- 24条[J].法学评论，2023，〔4〕：138. [2] 王利明.民法学[M].北京：法律出版社，2023. [3] 曹有康.论承租人优先购置权法律性质及效力[J].怀化学院学报，2023，〔8〕：90. [4] 王利明，崔建远.合同法新论·总那么[M].中国政法大学出版社，2000：178. [5] 梁慧星.如何看待承租人优先购置权[J].人民法院案例选〔月版〕，2023〔4〕：49. 作者简介：徐霞〔1994-〕，女，汉族，学生，硕士在读，单位：成都理工大学，研究方向：民商法方向