2023年白银时代房地产企业成本管控思路转变的重要性研究.doc

白银时代房地产企业本钱管控思路转变的重要性研究 白银时代房地产企业本钱管控思路转变的重要性研究 ：经济全球化的今天,随着我国社会的进步和经济的快速开展,人民的生活水平不断地得到提高,房地产企业已经成为了支撑我们国家国民经济的重要力量。但在地价高企、政府限售价、人力与材料本钱上涨，同时客户对品质需求大升级、房地产企业利润率下滑的行业背景下，本钱竞争成为房地产企业决战白银时代的重要致胜法宝。在这种情况下，本钱管理新一轮的改良逐步涌现。本文提出了房地产企业在白银时代本钱管控的一些改良的思路，如“模式创新〞、“筹划〞、“精细化〞等，希望能够供同行参考、借鉴。 关键词：白银时代；房地产企业；本钱管控；思路转变；重要性 引言 本钱管理历来都是房地产企业关注的重点，经过多年的开展，房地产企业的本钱管理能力得到了显著提升，大局部房地产企业的本钱实现了可知、可控的目标。 在“房住不炒〞的政策引导下,对房地产投机者的打击,及原材料、人工费等各方面本钱逐年上升,加剧房地产行业越来越剧烈的竞争,使房地产企业面临着巨大的压力。房地产企业假设要想创造更多的效益,适销的房地产产品是必要的,黄金时代的本钱管控思路已不能适应新时代背景下房地产企业的开展需求。如何在开发建设周期长、投资数额大、利润率相对低下的背景下,改变房地产企业本钱控制和管理模式与思路,降低房地产企业的经营风险,显得尤为重要。 1本钱管理模式创新 随着近几年“快周转〞风行，房地产企业间的竞争逐步转向生态链的竞争，地产行业利润率下滑已成为不争的事实。从公开新闻数据可以看到，受国家限售价政策及高地价竞争因素的影响，房地产行业标杆企业的利润率从10年前的20%左右，下降到了2023年的8%，降幅速度及百分比令从业人员瞠目结舌。 1.1影响因素 1.1.1政府发布限售价、竞地价的政策，影响房企利润提升 从成都市2023年10住宅限购政策开始，直至2023年“5.15新政〞〔限购升级、摇号升级〕，政府不断出台限售、限购、限价、限贷和限商等方面的政策，宏观调控不断加码，政策压力越来越大。与此同时，成都各区不断有地王刷新楼面地价，在地价不断飙升的前提下，房企的利润空间进一步被压缩。由此，在土地本钱不断上升，而房价却受到限制的态势下，要想提升利润，做好本钱管控就极其重要。 1.1.2材料及施工本钱逐年上升 受环保风暴潮影响，基建材料价格飙涨，比方2023年9月螺纹钢是2023年初的2倍；再如人工本钱占建安本钱的比例，也由2023年的25%左右上升至2023年的30%以上，体现在每平方米的施工本钱在逐年上升。因此，如何做好履约过程中的本钱管控，如何通过规模效应降低材料单价，加强现场管理防止变更，就成为本钱管理的重中之重 1.1.3客户对品质的重视增加了本钱投入 众所周知，85、90后客户当前已成为购房消费主力，相较于60、70年代出生的购房者来说，这类客户变得更重视品质，包括质量品质、设计品质和配套品质等，他们的关注点已不仅局限于室内，而是涵盖公区、公区大堂、走道、车库和景观等多个空间。客户对住宅品质更高的追求，要求房地产企业进行深度的筹划，并根据客户需求的变化适当调整本钱投入和管控要点。 1.2创新和转变思路 1.2.1转变关键主导思想 本钱筹划，即从传统的事后本钱核算，逐步转变为事中的本钱控制，再到当前以筹划为主导的本钱控制思路。 1.2.2优化业务模式 材料采购从原来的甲指乙供、乙供转变为甲供，从各项目各自采购转变为集团集中采购，通过规模化、标准化实现材料采购总体本钱的下降。 1.2.3强化全员本钱观念 从原来内部单造价部门管理逐步转向本钱、设计、招采和财务多部门协同作战。 2本钱筹划：全本钱前置筹划 从房地产企业的实际情况分析，将业务和管理前置是风险管理与进度控制的有效对策。“前置、前置、再前置〞，正成为本钱管理、控制和优化的必然趋势。当前，行业内典型的做法主要包含以下几类：目标本钱管理前置、合约规划前置和招标筹划前置。 2.1目标本钱前置 概念设计阶段，强调货值最大化；方案阶段，强调基于指标进行限额设计；扩初阶段，关注客户体验，做好本钱整体的不均衡分布。 2.2合约规划前置 基于确定的目标本钱自上而下、逐级分解落实到具体合约，指导后续的招标筹划和合同签订。 2.3招标筹划前置 基于确定的合约规划，进行招标筹划，明确相应的招标事项，如招标方式、预计金额、开始和完成时间等。 本钱前置能够帮助房地产企业更好地实现本钱筹划，同时也给房地产企业提出了新的要求。本钱筹划要求房地产企业在管理上逐步实现标准化，也要求房地产企业能够逐步积累数据。 3.精细管控：全本钱过程精细化管理 在过程中加强本钱管控以防止本钱失控，已成为房企对本钱管理的共识。但在白银时代，本钱单个部门负责，通过把控合同签订和合同变更，就能做好本钱控制呢？从我观经历的房企实践来看，显然不是。房地产开发企业应基于经营视角，建立全员、全过程和全动态的本钱管控体系。 全过程、全动态的管控，是指通过对目标本钱的合理分解〔合约规划、采购、合同〕，实现本钱执行过程的有效控制，其包含的核心环节如下： 3.1控目标本钱 在现有的管理框架下〔组织、流程〕，基于经营目标，通过多部门配合，合理控制本钱结构，结合客户敏感点进行本钱投放，制定出合理的目标本钱。 3.2控采购过程 基于合约规划的采购控制，做到“无规划、不采购〞。在采购招标过程中，合约规划对采购方案、标底价、回标价和定标价进行相应强度的控制，保证不偏离合约和目标。 3.3控合同签订 基于本钱科目和合约规划的本钱、合约双管控，分为超科目规划金额控制和超合约规划金额控制，当合同金额超金额控制时，必须调整相应的合约规划才可以进行签约，做到“无规划、不签约〞。 3.4控动态本钱 动态本钱管控，主要是做好动态本钱的闭环管理，并兼顾好过程中的难点控制。 首先，明确动态本钱管控规那么，即一般会建立的一个动态本钱预警网，这代表公司对项目动态本钱进行控制的目标； 其次，在过程中对动态本钱影响最大的合同签约和合同变更进行控制； 最后，每月进行一次本钱月度回忆，一方面掌握现状、监控动态本钱，同时也预测未来本钱的发生趋势，做好必要的调整或纠偏措施。 3.5控付款 对于付款，基于合同付款方案、产值申报、发票和资金情况做好合理安排，加强资金支出管控，保障资金有效周转。 全本钱过程精细化管理，通过事前预测、事中管控和事后复盘，房企可实现项目从客研到复盘的全周期本钱管控，实现本钱管理“精细化〞。 结语 综上所述，在房地产行业进入白银时代，利润逐步下滑的严峻形势下，打造基于项目全过程的本钱管理体系，实现全本钱筹划前置增效益、全过程精细管理控本钱、的思路转变，是决定房地产开发企业，尤其是中小型企业赢利与否、乃至于生死存亡的重要举措。 参考文献 [1]张志勇.价值链视角下房地产企业本钱管理策略研究[J].价值工程.2023年25期 [2]张媛媛.房地产开发企业本钱构成及控制研究[J].财会研究.2023年02期 [3]郭建.浅谈房地产开发企业本钱控制中的问题与对策[J].现代商业.2023年26期 [4]解冰.本钱管理手段应在“新〞上找出路[N].中国铁道建筑报.2023年 [5]周鹏.牢牢把住项目本钱管理主脉络[N].中国铁道建筑报.2023年 [6]洪莹.精益视角下房地产开发项目本钱管理改良模式研究[D].哈尔滨工业大学.2023年 [7]申广平.房地产本钱管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学.2023年 [8]刘朦.房地产项目招标阶段本钱控制体系研究[D].重庆大学.2023年